인천지방법원 2025타경35272. 부천시 오정구 여월동 현대에스빌 2층 203호의 강제경매 사건입니다. 감정가 205,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 70,315,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가의 34.3% 수준이므로 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 매각물건명세서에 매수인 인수 임차권이 명시된 사건입니다. 을구 8번 박시은의 임차권등기가 강제경매개시결정보다 앞서 있으며, 임차보증금 220,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 낙찰자가 부담합니다.
핵심은 낙찰가 하락이 실질취득금액 하락으로 이어지지 않는다는 점입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 매수인이 인수할 보증금은 늘어납니다. 그 결과 취득 부담은 보증금 220,000,000원 부근에서 사실상 고정되며, 집행비용 추정분에 따라 실제 계산액에는 소폭 차이가 생깁니다. 이 물건은 최저매각가보다 보증금 인수와 실질취득금액을 먼저 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35272 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 여월동 9-25 현대에스빌 2층 203호 도로명: 경기도 부천시 오정구 성곡로40번길 40 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 공동주택으로 이용 중 |
| 전용면적 | 39.945㎡ (거래 비교면적 39.95㎡) |
| 건물규모 | 철근콘크리트조 5층 건물 중 2층 203호 |
| 사용승인일 | 2017.02.28 |
| 단지 규모 | 현대에스빌 · 15세대 |
| 소유자 | 이수진 (2022.03.30 경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 205,000,000원 |
| 최저매각가 | 70,315,000원 · 3회 유찰 · 감정가의 34.3% |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 231,041,606원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 2025.12.05 갑구 9번 강제경매개시결정 |
| 매수인 인수 | 임차보증금 미배당분 151,350,670원 예상 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
이 사건의 말소기준권리는 2025.12.05 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 박시은의 주택임차권등기는 2025.01.20에 접수되어, 말소기준보다 앞서 있습니다. 임차인은 2022.07.05 주민등록과 2022.07.04 점유개시, 2022.06.16 확정일자 내역을 가지고 있습니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석해야 합니다.
과거에 설정된 중소기업은행·대부업체 근저당권과 카드사 가압류, 종전 경매개시결정 및 압류는 이미 말소된 이력입니다. 특히 2022.03.30 설정된 중소기업은행 근저당권 176,400,000원도 2022.07.04 해지로 말소되었습니다. 그러므로 과거 근저당권을 현재 유효한 말소기준권리로 잘못 적용하면 안 됩니다. 현재 핵심은 유효한 임차권등기와 그보다 뒤에 발생한 강제경매개시결정의 선후관계입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.20억이 진짜 가격
| 임차인 | 점유부분 | 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박시은 | 건물의 전부 | 2022.07.05 | 2022.06.16 | 220,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 미배당분 승계 |
| 실제 임차인 | 1명 · 박시은 |
|---|---|
| 계약일자 | 2022.06.16 |
| 점유개시일 | 2022.07.04 |
| 전입신고일 | 2022.07.05 |
| 확정일자 | 2022.06.16 |
| 임차권등기 | 2025.01.20 · 을구 8번 |
| 보증금 | 220,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2025.01.20 |
| 예상 배당 | 68,649,330원 |
| 예상 미배당 | 151,350,670원 |
| 매수인 부담 | 미배당 보증금 인수 |
박시은은 보증금 220,000,000원의 임차인으로, 말소기준권리보다 앞선 주민등록과 임차권등기를 갖추고 있습니다. 확정일자와 배당요구도 확인되므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 배당요구를 했다는 사실만으로 매수인의 인수부담이 사라지는 것은 아닙니다. 배당을 받고 남은 보증금에 대해서는 대항력이 유지되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 7,031만원이 아니라 2.22억으로 비교
현대에스빌의 비교 가능한 전용 39.95㎡ 거래는 2024.03의 195,000,000원 거래 1건입니다. 표시된 평균 거래금액도 195,000,000원이지만, 확인되는 거래 표본이 1건이고 시점도 오래되어 현재 시세를 확정하기에는 한계가 있습니다. 그럼에도 이 거래와 비교할 때조차 낙찰가가 아닌 실질취득금액을 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 39.95㎡ | 3층 | 195,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 39.95㎡ | 1건 | 195,000,000원 |
| 비교 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 205,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 최저매각가 | 70,315,000원 | 표면 낙찰가 · 실질취득 아님 |
| 보증금 인수 | 151,350,670원 | 매수인 추가 부담 |
| 실질취득 | 221,665,670원 | 낙찰가 + 보증금 인수 |
| 비교 실거래 | 195,000,000원 | 2024.03 · 1건 |
| 실질취득 / 비교시세 | 113.7% | 비교 거래보다 26,665,670원 높음 |
최저매각가 70,315,000원은 비교 거래가의 36.1%에 불과하지만, 이 수치만으로 시세보다 63.9% 저렴하다고 판단하는 것은 잘못입니다. 매수인이 인수해야 할 보증금을 합하면 실질취득은 221,665,670원입니다. 이는 비교 거래 195,000,000원의 113.7%로, 오히려 26,665,670원 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,665,670원 |
| 1. 임차인 · 박시은 | 220,000,000원 | 68,649,330원 |
| 2. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 231,041,606원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정금액이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 매수인 인수액은 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
매각대금 70,315,000원에서 집행비용 1,665,670원을 제외하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 68,649,330원입니다. 보증금 220,000,000원에서 이를 차감한 151,350,670원이 매수인 인수 예상액입니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구금액은 231,041,606원이지만 이 배당 시나리오에서는 예상배당이 0원으로, 청구금액 전부가 미배당 상태로 남습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 부담은 그대로
| 회차 | 최저가 | 인수 보증금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (34.3%) | 70,315,000원 | 151,350,670원 | 221,665,670원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 49,220,500원 | 172,065,469원 | 221,285,969원 |
| 5회 유찰 (16.81%) | 34,454,350원 | 186,565,828원 | 221,020,178원 |
이 표가 사건의 핵심입니다. 3회 유찰된 현재 최저가는 70,315,000원이지만, 4회 유찰되면 49,220,500원, 5회 유찰되면 34,454,350원까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 매수인 인수 보증금은 반대로 151,350,670원 → 172,065,469원 → 186,565,828원으로 늘어납니다.
실질취득은 각각 221,665,670원, 221,285,969원, 221,020,178원입니다. 집행비용 추정 차이만큼 소폭 줄어들지만, 본질적으로 임차보증금 220,000,000원 부근에서 유지됩니다. 따라서 한두 차례 더 유찰되는 것을 단순한 가격 기회로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 권리·가격 종합 판단
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 여월동 성곡동행정복지센터 북서측 인근입니다. 주위에 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 교통시설과 간선도로 접근성을 고려한 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물로 2017.02.28 사용승인되었습니다. 외벽은 치장벽돌 마감 등이며 위생·급배수, 도시가스, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 성곡로40번길 및 성곡로16번길에 접하며, 토지는 대체로 장방형의 공동주택 부지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지거래 규제. 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재되어 있으며, 명시된 기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다. 입찰 시점의 적용 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 공시지가. 1,972,000원/㎡이며 토지면적은 383.8㎡입니다. 이는 개별 세대의 전용면적이나 대지권 면적과 구분해야 합니다.
- 건축물 사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대주택으로 비교 거래가 1건뿐입니다. 대단지 아파트와 같은 수준의 거래 유동성을 전제로 해서는 안 됩니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수조건 확인. 박시은의 보증금 220,000,000원과 을구 8번 임차권등기, 매각물건명세서의 미배당 보증금 인수 문구를 대조해야 합니다.
- 배당액 재계산. 예상배당 68,649,330원과 인수액 151,350,670원은 현재 최저가 및 추정 집행비용 기준입니다. 실제 낙찰가와 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
- 실질취득 기준 입찰. 최저가 70,315,000원이 아닌 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 금액으로 입찰 상한을 판단해야 합니다.
- 추가 유찰에 대한 오해 경계. 4회·5회 유찰에서도 실질취득은 약 221,000,000원 수준으로 유지됩니다. 최저가 하락만으로 가격 경쟁력이 생기지 않습니다.
- 임차권 정리 및 인도. 임차인의 현재 점유 여부, 보증금 반환조건, 임차권등기 말소 및 인도 절차를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 권리를 후순위 점유와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
- 현 시세 재검증. 비교 거래는 2024.03의 1건이므로 인근 유사 다세대주택의 최근 거래와 실제 매도 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비 중 승계 가능 부분, 당해세 및 배당 우선순위에 영향을 줄 항목을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,031만원에 낙찰받아도 7,031만원짜리 집이 아니다”
이 물건에서 가장 위험한 숫자는 감정가 대비 34.3%라는 할인율입니다. 감정가 205,000,000원인 다세대주택을 70,315,000원에 취득할 수 있는 것처럼 보이지만, 그 뒤에는 220,000,000원의 대항력 임차보증금이 있습니다.
현재 최저가에서 임차인에게 예상되는 배당은 68,649,330원이고, 낙찰자가 떠안는 보증금은 151,350,670원입니다. 결국 실질취득은 221,665,670원으로, 확인된 실거래 195,000,000원보다 높습니다. 추가 유찰이 진행되더라도 미배당 보증금이 늘어나 총부담은 약 220,000,000원 부근에 머무릅니다.
더구나 현대에스빌은 15세대 규모의 다세대주택이며 가격을 검증할 거래 표본도 1건뿐입니다. 권리상 인수부담이 크고 현재 확인되는 가격 근거로도 저렴하다고 보기 어렵습니다. 권리는 고위험, 가격은 매력 부족. 이 사건은 최저가에 현혹되어 입찰하기보다 보증금 인수조건이 해소되는지와 실제 시장가치가 얼마인지부터 검증하는 것이 우선입니다.
