인천지방법원 2025타경35272. 부천시 오정구 여월동 현대에스빌 2층 203호, 전용 39.945㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이수진이고, 2022.03.30 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 한국주택금융공사가 2025.12.05 강제경매개시결정을 받아 진행하는 사건이며, 청구금액은 231,041,606원입니다.
겉으로 보이는 가격은 상당히 내려왔습니다. 감정가 205,000,000원에서 현재 최저가는 100,450,000원, 즉 데이터상 감정가의 49%입니다. 비교 거래 195,000,000원에 대한 최저가 비율도 51.5%입니다. 하지만 이 할인율은 이 사건에서 사실상 핵심 지표가 아닙니다. 이유는 대항력 있는 220,000,000원 임차보증금 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35272 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 여월동 9-25 현대에스빌 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.945㎡ · 5층 건물 내 2층 203호 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
| 사용승인 | 2017.02.28 |
| 소유자 | 이수진 · 2022.03.30 임의경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 231,041,606원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 핵심은 을구 8번 주택임차권
과거 조동진·이미성 소유 시기의 가압류, 압류와 근저당들은 2022.03.30 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 이수진 취득과 동시에 설정된 중소기업은행 근저당 176,400,000원도 2022.07.04 해지로 말소됐습니다.
그 뒤 남은 결정적 권리가 박시은의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.06.16, 점유개시는 2022.07.04, 주민등록은 2022.07.05이고 임차보증금은 220,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 2025.12.05 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖췄기 때문에, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박시은 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2022.07.05 / 2022.06.16 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 있음 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 인수액은 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 100,450,000원 | 121,756,300원 | 최저가 하락분 상당 부분이 인수잔액으로 전환 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 70,315,000원 | 151,350,670원 | 낙찰가 하락과 함께 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 49,220,500원 | 172,065,469원 | 추가 유찰도 총 취득부담을 크게 낮추지 못함 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 일반 경매라면 유찰이 거듭될수록 낙찰자의 총 부담도 내려가지만, 이 물건은 반대로 매각가가 떨어지는 만큼 미배당 임차보증금이 커지는 구조입니다. 그러므로 감정가 49%, 34%, 24% 같은 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 기준이 비교거래보다 높다
현대에스빌의 비교 가능한 실거래는 전용 39.95㎡, 3층에서 2024.03에 195,000,000원입니다. 제공된 최근 비교 평균과 최신 거래도 모두 195,000,000원입니다.
반면 이 사건의 대항력 임차보증금은 220,000,000원입니다. 정확도상 이 사건의 가격 비교는 100,450,000원 최저가가 아니라 220,000,000원 실질취득 기준으로 해야 합니다. 그 기준은 비교 거래 195,000,000원보다 높고, 감정가 205,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 “시세의 51.5%라 싸다”라고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,300원 |
| 1. 임차인 박시은 보증금 | 220,000,000원 | 98,243,700원 |
| 2. 강제경매 신청 · 한국주택금융공사 | 231,041,606원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 박시은의 미배당 보증금 121,756,300원은 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 현대에스빌은 2017.02.28 사용승인된 5층 건물입니다.
- 입지. 성곡동행정복지센터 북서측 인근으로 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 교통시설과 간선도로 접근성을 고려한 제반 교통상황은 보통수준입니다.
- 도로. 북측과 서측으로 성곡로40번길·성곡로16번길 지선도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,972,000원/㎡, 토지면적은 383.8㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 물건상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 거래표본. 현대에스빌은 15세대이며 비교 가능한 실거래 표본은 1건이므로 환금성 판단은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득 분리. 100,450,000원만 보고 입찰가치를 판단하지 말고 220,000,000원 보증금과 121,756,300원 인수잔액을 함께 보세요.
- 유찰 추가 하락의 착시. 3회 유찰 시 인수액 151,350,670원, 4회 유찰 시 172,065,469원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 대조. 박시은의 임차권등기, 전입일 2022.07.05, 점유개시일 2022.07.04, 확정일자 2022.06.16과 배당요구 내용을 원본에서 재확인하세요.
- 배당 결과 확인. 실제 매각가와 집행비용 등에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수잔액이 달라질 수 있으므로 배당계산을 다시 맞춰야 합니다.
- 시세 상한. 비교 거래 195,000,000원보다 실질취득 기준 220,000,000원이 높은 구조라는 점을 응찰가 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “220,000,000원 보증금”을 보라
이 물건은 숫자 하나만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 205,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 100,450,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석을 거치면 결론은 정반대입니다.
박시은의 임차보증금은 220,000,000원이고 대항력이 있습니다. 현재 회차에는 98,243,700원을 배당받은 뒤 121,756,300원을 매수인이 인수하게 됩니다. 더 유찰되면 낙찰대금은 낮아져도 인수액이 증가합니다. 결국 이 사건의 실질취득 기준은 보증금 220,000,000원 안팎에 묶입니다.
비교 실거래 195,000,000원보다도 높은 수준입니다. 따라서 결론은 명확합니다. “2회 유찰이라 싸다”가 아니라, “대항력 임차보증금 때문에 할인 효과가 상쇄된다”가 이 사건의 핵심입니다. 권리위험과 가격부담이 동시에 큰 편이므로, 최저매각가만 보고 접근하기에는 보수적인 판단이 필요한 물건입니다.
