이론상 인수 111,203,136원, 확약서 전제 실질 인수 0원 — 창신동 제이타워 505호

서울중앙지방법원 2025타경102613. 종로구 창신동 ‘제이타워’ 5층 505호, 전용 13.86㎡의 도시형생활주택(단지형연립)입니다. 이 물건은 단순히 “감정가의 절반까지 내려온 물건”으로 보면 안 됩니다. 임차권자 이인하의 보증금은 225,000,000원이고 전입일 2022.01.27., 확정일자 2022.01.28.로 말소기준권리인 2024.09.09. 경기신용보증재단 가압류보다 빠릅니다. 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형입니다.

현재 최저가 116,224,000원에서 집행비용 2,427,136원을 먼저 공제하면 임차보증금에 113,796,864원이 배당되고, 부족분은 111,203,136원입니다. 확약서가 없다면 낙찰가가 더 내려갈수록 배당액은 줄고 인수액은 늘어, 매수인의 총 부담은 보증금 수준에 머무는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하는 확약서를 제출했다는 점이 핵심적인 예외입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원*

말소기준권리는 2024.09.09. 경기신용보증재단의 가압류 20,438,627원입니다. 이후의 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차권자 이인하의 전입과 확정일자는 말소기준보다 앞서고, 2024.01.03. 보증금 225,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤으므로 확약이 없다면 미배당 보증금을 매수인이 인수합니다.

② 임차인·승계 분석

실제 임차인은 이인하 1명입니다. 을구 1-2번과 1-3번은 새로운 임차인이 아니라 을구 1번 주택임차권의 계약일자·확정일자를 바로잡은 경정등기이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

2024.05.24. 경정등기에는 임대차계약일자 2022.01.11., 확정일자 2022.01.12.가 기재됐고, 2024.06.19. 다시 계약일자 (1)2022.01.11.·(2)2022.01.27., 확정일자 (1)2022.01.12.·(2)2022.01.28.로 경정됐습니다. 모두 같은 을구 1번 임차권에 대한 경정입니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 표본과 환금성을 함께 본다

제이타워는 48세대, 사용승인일 2021.05.28.인 집합건물입니다. 대상 전용면적은 13.86㎡이고, 시세 집계상 유사 면적 실거래 7건의 전체 평균은 232,142,857원입니다. 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 집계와 최신 거래를 우선하면, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 250,000,000원입니다.

확약서가 유효해 인수액이 0원이면 실질취득가는 최저가와 같은 116,224,000원입니다. 이는 시세 집계상 최근 12개월 평균 250,000,000원의 46.5%, 전체 평균 232,142,857원의 50.1%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세도 +9.1%로 하락 추세는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,224,000원 가정)

배당 계산상 임차보증금 부족분은 111,203,136원입니다. 확약서가 없으면 이 금액이 매수인 인수액이지만, 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권을 포기했으므로 확약 이행 전제 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영됐습니다.

확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금과 이론상 인수액이 증가합니다. 이번 사건에서는 확약서가 그 잔존 청구권을 포기하므로 실질취득가가 각 회차 최저가와 같아지는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대 물건이며 실제 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립)입니다. 전용면적은 13.86㎡이고 지상 11층 중 5층입니다.
• 입지. 동묘앞역 북측 인근으로 단독·다세대·아파트 등 주거시설과 근린생활시설, 각급학교와 주민편의시설이 섞인 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 동묘앞역 1·6호선이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 토지는 2필지 일단의 사다리형 평지이고 남·북·동측으로 노폭 약 2~3m의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함되며, 공시지가는 7,328,000원/㎡입니다.
• 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 민간임대주택. 2022.01.27. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 등록·말소 상태와 매각 이후 처리 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 환금성. 최신 거래는 2024.07이며 최근 평균 표본은 1건입니다. 7회 유찰과 매각률 0.0%를 고려해 실제 임대수요와 재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.02.10.자 확약서의 제출 주체, 포기 대상 임차권, 잔존 보증금반환청구권 포기 범위와 임차권등기 말소 동의 내용을 법원 기록에서 대조하세요.
• 말소 이행 확인. 잔금 납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인하세요. 이 확인 없이는 이론상 인수액 111,203,136원을 무시할 수 없습니다.
• 임차권 경정 내역 확인. 2024.05.24. 및 2024.06.19. 경정등기의 계약일자와 확정일자 변동 내용을 임대차계약서 원본과 대조하세요.
• 민간임대주택 상태 확인. 2022.01.27. 민간임대주택등기의 현재 효력과 등록 상태를 관할기관 및 최신 등기사항에서 확인하세요.
• 거래 표본 검증. 최근 시세 평균은 250,000,000원이지만 1건이며 최신 거래월은 2024.07입니다. 같은 건물의 현재 매물·임대료·공실 여부를 함께 확인하세요.
• 초소형 환금성 점검. 전용 13.86㎡, 48세대, 7회 유찰, 단지 경매 평균 5.5회 유찰, 매각률 0.0%라는 수치를 실제 매수층과 임대수요 관점에서 검증하세요.
• 기계식주차장 확인. 기계식주차장 이용 가능 차량 규격, 운영상태와 유지관리비를 확인하세요.
• 미납금 확인. 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 금액이 있는지 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — “확약서가 이 물건의 가격을 바꾼다”

이 물건은 확약서 한 장의 확인 여부에 따라 결론이 완전히 달라집니다. 확약이 없다면 현재 최저가 116,224,000원에 미배당 보증금 111,203,136원이 붙는 대항력 인수형이라, 낮은 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 반대로 주택도시보증공사의 포기 확약이 유효하고 임차권등기 말소까지 이행되면 실질 인수는 0원*, 실질취득가는 116,224,000원으로 내려갑니다.

가격만 보면 최근 시세 집계 250,000,000원의 46.5%로 차이가 큽니다. 그러나 7회 유찰, 전용 13.86㎡, 48세대, 평균 5.5회 유찰, 매각률 0.0%, 최신 거래 2024.07이라는 수치도 동시에 존재합니다. 따라서 결론은 “확약 확인 전에는 위험, 확인 후에는 가격 기회 — 다만 환금성은 별도 검증”입니다. 입찰가보다 먼저 확약서와 말소 절차를 확인해야 하는 사건입니다.