* 308,000,000원 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약을 반영한 금액입니다. 확약 밖의 이수연에게는 적용되지 않습니다.
서울중앙지방법원 2025타경102705. 관악구 봉천동 국회단지9길 29, 아르떼빌 4층 402호입니다. 감정평가서상 다세대주택(도시형생활주택)이며 전용면적은 28.01㎡입니다. 2021.07.16. 사용승인을 받은 12세대 건물로, 소유자 서정훈이 2021.11.01. 거래가액 313,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다.
이 사건의 핵심은 감정가에서 할인된 최저가가 아니라 선순위 임차권의 확약과 별도 임차인의 권리관계입니다. 정상준 명의의 308,000,000원 주택임차권이 말소기준권리보다 먼저 등기되어 있습니다. 다만 그 승계인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔존 보증금반환청구권을 행사하지 않겠다는 확약서를 제출했습니다. 반면 이수연은 별도의 임차인으로 확인되며 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인 부담을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102705 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 제4층 제402호 도로명: 서울특별시 관악구 국회단지9길 29 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 28.01㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물 현황 | 12세대 · 사용승인 2021.07.16. · 철근콘크리트 구조 |
| 소유자 | 서정훈 · 2021.11.01. 소유권이전 · 거래가액 313,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 251,200,000원 |
| 유찰 / 최저가 비율 | 7회 유찰 표기 · 감정가의 80% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 308,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26. |
| 말소기준권리 | 2025.01.15. 갑구 3번 국 압류 |
| 주요 선순위 권리 | 2023.11.07. 을구 1번 정상준 주택임차권 · 보증금 308,000,000원 · 승계인 확약서 제출 |
| 별도 임차인 | 이수연 · 전입 2024.05.01. · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 별도 점유자
말소기준은 2025.01.15. 국의 압류입니다. 그보다 먼저 설정된 정상준의 주택임차권은 원칙적인 인수 검토 대상입니다. 반면 2025.03.14. 서울특별시 압류와 2025.04.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
매각물건명세서 비고에 따르면 승계인 주택도시보증공사는 2026.06.26.자 확약서를 제출하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다.
따라서 확약의 효력과 실제 말소 이행을 전제로 이 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 분석합니다.
이수연에게는 주택도시보증공사의 확약이 적용되지 않습니다. 이수연의 별도 보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않는다면 매수인이 잔액을 인수할 가능성이 있습니다. 보증금 자체가 확인되지 않아 인수액과 실질취득액은 산정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관은 중복 제외
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정상준 주택임차권등기 | 308,000,000원 | 2021.10.29. 확정 2021.09.08. | 선순위 인수 검토 | 확약상 주장 | 실질 0원* 주택도시보증공사 승계·확약 |
| 이수연 별도 확인 임차인 | 미상 | 2024.05.01. | 대항력 있음 조사 요건 재확인 | 미확인 | 인수 가능 보증금·미배당액 미상 |
정상준의 임차권등기에는 전입·점유개시·확정일자가 기재되어 있습니다. 해당 날짜와 실제 점유·권리취득 요건을 함께 검토해야 합니다. 이수연의 대항력도 전입일 외에 실제 인도·점유 및 임대차관계 확인이 필요합니다.
③ 실질취득액 — 확약 대상과 미상 임차인을 분리해야 한다
| 최저매각가 | 251,200,000원 |
|---|---|
| 정상준 임차보증금 | 308,000,000원 |
| 주택도시보증공사 예상배당 | 246,883,200원 |
| 확약 전 잔여채권 | 61,116,800원 |
| 확약 대상 실질 인수 | 0원* |
| 이수연 보증금 및 인수 | 미상 · 별도 확인 필요 |
| 매수인 실질취득액 | 251,200,000원 + 이수연 관련 실제 인수액 |
* 확약 전 잔여채권 61,116,800원은 정상준 임차권의 승계인인 주택도시보증공사 청구액에서 예상배당액을 차감한 금액입니다. 확약에 따라 이 잔액의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리하되, 확약서의 효력·적용 범위 및 임차권등기 말소 이행을 확인해야 합니다.
확약이 없었다면 선순위 임차보증금 308,000,000원이 최저가 251,200,000원을 초과하므로 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 늘어나는 구조를 검토해야 합니다. 그러나 이 사건은 승계인의 대항력 및 잔존청구권 포기 확약이 있으므로 해당 잔액을 매수인 부담으로 더하지 않습니다.
문제는 별도 임차인 이수연입니다. 이수연의 인수액이 확인되지 않았기 때문에 최저매각가 251,200,000원을 최종 취득비용으로 확정해서는 안 됩니다. 매수인이 부담할 수 있는 미배당 보증금과 기타 취득비용은 별도로 조사해야 합니다.
④ 시세 비교 — 80.3%라는 할인율의 한계
아르떼빌(635-516)의 확인 가능한 실거래는 2022.01. 거래 2건입니다. 모두 전용 27.15㎡이며 대상 물건은 전용 28.01㎡로 면적이 완전히 같지는 않습니다. 두 거래 모두 313,000,000원으로 기록되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01. | 27.15㎡ | 3층 | 313,000,000원 |
| 2022.01. | 27.15㎡ | 2층 | 313,000,000원 |
| 표본 평균 | — | 2건 | 313,000,000원 |
최저매각가 251,200,000원은 위 과거 실거래 평균 313,000,000원의 80.3%입니다. 그러나 거래 시점이 2022년 1월에 집중되어 있어 2026년의 가격 수준을 직접 보여주지 못합니다.
특히 이 사건은 별도 임차인 보증금이 미상입니다. 따라서 최저매각가와 오래된 실거래가만 비교해 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 최신 실거래 및 실제 인수액을 확인한 뒤 실질취득액을 기준으로 다시 비교해야 합니다.
최근 시장의 상승·하락 방향 역시 확인할 수 없으므로 하락률을 임의로 적용하거나 과거 거래가 대비 할인율을 투자수익으로 해석해서는 안 됩니다.
현재 최저가가 감정가의 80%로 기재된 점은 별도의 회차 이력 확인이 필요한 부분입니다. 유찰 횟수만으로 실제 시장가격이나 향후 매각 가능성을 단정할 수 없으나, 입찰 수요와 권리관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 251,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,316,800원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 308,000,000원 | 246,883,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | — | 61,116,800원 |
주어진 예상배당은 집행비용과 신청채권자 청구액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 국·서울특별시 압류 관련 세액 및 이수연의 배당관계가 확인되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 미배당액은 확약 대상 채권의 잔액으로서 매수인 인수액과 구별해야 합니다.
⑥ 회차별 배당 시나리오 — 확약과 별도 인수 위험
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 표기 회차 7회 유찰 · 80% | 251,200,000원 | 246,883,200원 | 61,116,800원 | 확약 대상 0원* 이수연 미상 |
| 8회 유찰 시 64% | 200,960,000원 | 197,346,560원 | 110,653,440원 | 확약 대상 0원* 이수연 미상 |
| 9회 유찰 시 51.2% | 160,768,000원 | 157,717,248원 | 150,282,752원 | 확약 대상 0원* 이수연 미상 |
매각가가 낮아질수록 신청채권자에게 돌아가는 배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 그러나 정상준 임차권의 승계인인 주택도시보증공사는 잔존 보증금반환청구권을 포기하는 확약을 제출했으므로, 그 미배당액을 매수인에게 자동 승계되는 채무로 계산하지 않습니다.
어느 회차에서도 이수연의 인수액은 0원으로 확정되지 않습니다. 매각가가 더 내려가더라도 별도 선순위 임차인의 보증금 인수가 발생하면 실질취득액은 그만큼 늘어납니다. 현재 보증금이 확인되지 않아 회차별 최종 취득비용은 산출할 수 없습니다.
이수연의 보증금 및 인수 여부가 확정되어야 비로소 실질취득액과 현재 시세를 비교할 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 서울관광고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·다세대주택·학교 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 2호선 봉천역이 근거리에 있으며 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2021.07.16. 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트 건물의 4층 402호입니다. 개별난방·급배수·위생·주차설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 절대·상대보호구역 저촉 및 토지거래허가 관련 지정 내용을 확인해야 합니다.
- 대지면적 차이. 등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지 면적은 278㎡, 집합건축물대장상 대지면적은 263.7㎡입니다. 감정평가에서는 등기사항전부증명서를 기준으로 적용했으며, 차이의 원인과 실제 권리관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택. 2021.11.01. 민간임대주택등기가 접수되어 있습니다. 등기에는 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있으므로 매각 후 등록 지위·의무 및 관련 절차를 확인해야 합니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대주택이며 확인된 실거래는 2022.01.의 2건입니다. 최근 거래 근거가 부족하고 이 사건은 7회 유찰로 표시되어 있으므로 실제 매수 수요와 가격 형성 수준을 추가 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 전 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.26.자 확약서에서 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 조건을 재확인해야 합니다.
- 이수연 보증금 확인. 임대차계약서·현황조사서·매각물건명세서 등을 대조하여 실제 보증금, 임차 범위, 전입·점유 및 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 우선변제 및 배당요구 확인. 이수연의 확정일자와 배당요구 여부, 예상 배당액, 미배당 인수 가능액을 확인해야 합니다.
- 점유관계 대조. 정상준 임차권등기와 이수연의 점유가 어떻게 연결되는지 확인하고 실제 점유자 및 명도 대상자를 특정해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 국 및 서울특별시 압류 관련 세액과 배당순위를 확인해야 합니다. 예상배당표만으로 세금 문제가 모두 해소된다고 판단해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 임대사업자 등록 및 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 이후 적용되는 의무를 확인해야 합니다.
- 토지 면적 불일치 확인. 등기상 278㎡와 건축물대장상 263.7㎡의 차이, 대지권과 토지거래허가 관련 사항을 검토해야 합니다.
- 현재 시세 조사. 2022.01. 거래가 아닌 최신 실거래와 유사 면적 다세대주택의 실제 거래가격을 확보해야 합니다. 이수연 인수액을 반영한 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 사건 진행 및 회차 확인. 2026.08.26. 매각 결과와 7회 유찰·감정가 80% 표기의 관계를 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 관리비·명도비 확인. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자에 대한 인도·명도 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있다고 모든 임차인 위험이 사라지는 것은 아니다”
이 사건에서 가장 큰 선순위 권리는 정상준 명의의 308,000,000원 주택임차권입니다. 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 처리하는 것이 확약의 취지에 부합합니다.
다만 이 결론을 전체 임차인에게 확대할 수는 없습니다. 이수연은 말소기준보다 앞선 전입자로 조사되지만 보증금이 미상이고 우선변제 및 배당관계도 확인되지 않았습니다. 별도 임차인의 인수 가능성이 남아 있어 최종 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
가격 측면에서도 251,200,000원이 과거 실거래 313,000,000원의 80.3%라는 사실만으로 저가 매수를 단정할 수 없습니다. 비교 거래가 2022년 1월 자료이고 실제 인수액도 확정되지 않았기 때문입니다. 여기에 7회 유찰, 소규모 다세대주택의 거래 근거 부족, 토지 면적 불일치 및 민간임대주택 등록 확인 사항이 겹칩니다.
결론적으로 주된 임차권의 확약은 긍정적인 권리 해소 요소이지만, 이수연의 보증금과 현재 시세를 확인하기 전에는 가격 및 인수 위험을 확정할 수 없는 물건입니다. 추가 검증의 중심은 확약의 이행 가능성, 별도 임차인의 실제 권리, 그리고 인수액을 포함한 실질취득액입니다.
