서울중앙지방법원 2025타경102705. 서울 관악구 봉천동 아르떼빌 제4층 제402호, 전용 28.01㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 소유자 서정훈은 2021.08.17. 매매를 원인으로 313,000,000원에 취득했고, 2021.11.01. 소유권이전과 함께 민간임대주택등기가 이뤄졌습니다. 이후 정상준 명의의 308,000,000원 주택임차권이 2023.11.07. 등기됐고, 국의 압류가 2025.01.15. 말소기준권리로 잡혔습니다.
이 사건의 핵심은 선순위 임차권 그 자체보다 확약의 적용 범위입니다. 정상준 임차권의 승계인인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 그 308,000,000원은 매수인이 실질적으로 떠안을 금액이 0원*입니다. 다만 이 확약은 정상준 임차권과 그 승계인에게만 적용됩니다. 2024.05.01. 전입한 이수연의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 별도 위험으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102705 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-516 아르떼빌 제4층 제402호 도로명: 서울특별시 관악구 국회단지9길 29 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 28.01㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2021.07.16. · 12세대 |
| 소유자 | 서정훈 (2021.08.17. 매매, 거래가 313,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 314,000,000원 (6회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 308,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 확약은 강하지만 범위가 제한된다
② 임차 관계 — 실제 당사자 2명, 승계인은 중복 합산 금지
| 성명 | 점유·권리 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수연 | 현황조사·매각물건명세서상 점유자 | 미상 | 2024.05.01. | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 확약 밖 인수 미상 |
| 정상준 | 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 308,000,000원 | 계약 2021.09.08. 주민등록·점유 2021.10.29. | 선순위 임차권등기 | 우선변제권 주장 | HUG 승계 실질 0원* |
임차 관련 당사자는 이수연과 정상준 2명입니다. 주택도시보증공사는 정상준 임차권의 승계인이므로 별도 임차인이나 별도 308,000,000원 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 정상준 보증금은 확약으로 실질 인수 0원*이지만, 이수연의 보증금은 미상이므로 전체 인수 위험을 단순히 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 비교 — 실질취득 하한부터 이미 비교 거래 이상
면적이 유사한 확인 거래는 2022.01.의 2건이며, 모두 전용 27.15㎡가 313,000,000원에 거래됐습니다. 대상 물건의 감정가와 현재 최저가는 314,000,000원으로 이 비교 거래보다 1,000,000원 높고, 비율로는 100.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 27.15㎡ | 3층 | 313,000,000원 |
| 2022.01 | 27.15㎡ | 2층 | 313,000,000원 |
| 평균 | 27.15㎡ | 2건 | 313,000,000원 |
정상준 임차권의 인수가 0원*이더라도 실질취득 하한은 최저가와 같은 314,000,000원입니다. 여기에 이수연 관련 인수액이 확인되면 실질취득액은 더 올라갈 수 있습니다. 따라서 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없으며, 비교 거래 자체도 2022년 1월의 2건뿐이어서 현재 시세를 충분히 설명하는 표본이라고 보기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,196,000원 |
| 1. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 308,000,000원 | 308,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 804,000원 |
314,000,000원 매각을 가정하면 주택도시보증공사의 308,000,000원 청구액은 전액 배당되고 소유자 잔여는 804,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이수연의 보증금과 배당 순위가 확인되면 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | HUG 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 100%) | 314,000,000원 | 308,000,000원 | 0원 | 804,000원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 80%) | 251,200,000원 | 246,883,200원 | 61,116,800원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 64%) | 200,960,000원 | 197,346,560원 | 110,653,440원 | 0원 |
7회·8회 유찰 시 주택도시보증공사의 미배당액은 각각 61,116,800원, 110,653,440원으로 늘어나지만, 제출된 확약에 따라 그 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않는다는 것이 핵심입니다. 따라서 정상준 임차권 관련 인수는 실질 0원*으로 유지됩니다. 반면 이수연의 별도 보증금은 확인되지 않았으므로 이 시나리오에도 포함해 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 서울관광고등학교 서측 인근으로 아파트·다세대·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 2호선 봉천역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로·토지. 북측 약 6미터 아스팔트 포장도로에 접하고, 대지권 목적 토지는 278㎡로 등기돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역이며 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되고 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지가격. 공시지가는 3,537,000원/㎡입니다.
- 대지면적 차이. 등기사항전부증명서상 278㎡, 집합건축물대장상 263.7㎡로 기재돼 있어 원본 대조가 필요합니다.
- 환금성. 12세대 소규모 건물이고 확인 거래가 2022.01의 2건에 그쳐 거래 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26. 확약서의 제출 주체, 적용 임차권, 대항력·잔존청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 원본으로 대조하세요.
- 이수연 임대차 확인. 보증금, 계약일, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 실질취득액 계산. 정상준 임차권은 0원*으로 보더라도 현재 하한은 314,000,000원이며, 이수연 인수액이 있으면 그만큼 추가됩니다.
- 가격 상한. 확인 거래 313,000,000원보다 현재 최저가가 높고 거래 시점도 2022.01이므로 별도의 최신 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.11.01. 민간임대주택등기의 현행 효력과 매각 후 말소·승계 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 명도. 이수연의 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인하고 인도명령·명도 비용을 검토하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 여부를 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 면적 대조. 등기상 토지 278㎡와 건축물대장상 대지면적 263.7㎡ 차이를 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 전체 위험은 미확정”
이 사건의 가장 큰 장점은 정상준 임차권 308,000,000원에 관한 주택도시보증공사의 확약입니다. 확약대로 대항력과 잔존청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다면 이 부분의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 그러나 그 결론을 물건 전체의 인수 0원으로 확대하면 안 됩니다. 말소기준보다 먼저 전입한 이수연의 보증금·확정일자가 미상이고, 확약은 이수연에게 적용되지 않습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가이자 실질취득 하한인 314,000,000원은 확인 거래 313,000,000원의 100.3%이며, 이미 비교 거래 이상입니다. 여기에 미상 인수액이 더해질 수 있고, 6회 유찰과 12세대 소규모 다세대의 제한된 거래 표본까지 겹칩니다. 정상준 임차권은 해결됐지만, 이수연 확인 전까지 권리분석은 끝나지 않았습니다. 이 물건은 확약서와 이수연 임대차관계의 원본 확인이 입찰 여부를 가르는 사건입니다.