의정부지방법원 2025타경5816. 고양시 덕양구 주교동 고양엘림프라자 1층 103호 물건입니다. 감정평가 이용상태상 같은 건 내 1층 제103호 외 2개호는 공실·공인중계사사무실·사무실로 나뉘어 조사됐고, 이 물건에는 고양최고부동산 직원 박성호와 (주)코어넥스(김화찬) 점유가 확인됩니다. 권리 흐름만 보면 2022년 부일새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 가처분·국세 압류·지방세 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 “싸졌는가”보다 “확정되지 않은 점유가 있는가”입니다. 현재 최저가는 2회 유찰 후 261,170,000원까지 내려와 감정가의 49%입니다. 그러나 보증금·전입신고일이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없고, 반대로 안전하다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 본건은 가격은 낮아졌지만 권리 확인 난도가 남은 근린생활시설입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5816 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 주교동 38-13 고양엘림프라자 1층103호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 원당로 112 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 대지 · 제1,2종근린생활시설 건 내 1층 · 공실, 공인중계사사무실, 사무실 |
| 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 533,000,000원 / 261,170,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부일새마을금고 / 1,117,828,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
말소기준은 2022.06.17 을구 1번 부일새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고, 채무자는 주식회사원테마종합건설입니다. 이후 등기된 김성민 가처분, 국세 압류 2건, 고양시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 흐름입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 임차인 2명, 1명은 미상 리스크
보증기관 대위·승계로 보이는 중복신고는 없습니다. 실제 임차·점유자는 2명으로 정리됩니다. 다만 한 명은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 보증금과 전입일이 없는 점유자를 대항력 있는 임차인으로 확정할 수는 없지만, 입찰 전 매각물건명세서와 현장 확인으로 보완해야 합니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입/확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성호(고양최고부동산 직원) | 공인중계사사무실 관련 점유 | 미상 | 미상 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 · 보완 필요 |
| (주)코어넥스(김화찬) | 16.4600 | 5,000,000원 | 600,000원 | 2025.01.20 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 · 말소기준 이후 전입 |
③ 예상배당표 (매각가 261,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,456,380원 |
| 1. 근저당 · 부일새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 246,713,620원 |
위 표는 현재 회차 매각가 261,170,000원을 전제로 한 배당 추정입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있어 실제 잔여와 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 구조
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 261,170,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 182,819,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 127,973,299원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 현재 최저가는 감정가 대비 49%입니다. 그러나 상가성 물건은 임차관계, 실제 사용현황, 공실 여부, 관리비·세금 부담, 환금성이 가격보다 더 크게 작동합니다. 특히 1층 근린생활시설은 권리 확인과 현장 임대수익 확인이 동시에 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 원당초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 원릉역(교외선)이 소재합니다. 대중교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 공실, 공인중계사사무실, 사무실로 기재되어 있습니다. 단순 주거형 물건이 아니라 임대·영업 현황 확인이 필요한 유형입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 제1,2종근린생활시설 건물 내 1층입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 20m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없음으로 조사됐고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. 박성호(고양최고부동산 직원)의 전입신고일·보증금·계약관계를 확인해야 합니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상입니다.
- (주)코어넥스 확인. 전입신고일은 2025.01.20로 말소기준 이후라 대항력은 없어 보입니다. 보증금 5,000,000원, 차임 600,000원 조건을 원본으로 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있습니다. 당해세 해당 시 배당순위가 달라질 수 있어 세무서·시청 관련 확인이 필요합니다.
- 신탁원부 확인. 소유자가 우리자산신탁주식회사인 신탁물건입니다. 신탁원부의 임대차·처분권한 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 상가 환금성 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 판단하지 말고, 현재 공실·영업·임대수익·관리비·주변 상권을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·현황조사·감정요항·배당 추정 데이터를 기준으로 작성한 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “확인된 권리”가 먼저다
이 물건은 감정가 5.33억에서 2회 유찰되어 최저가가 2.6117억까지 내려왔습니다. 숫자로는 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 본건은 아파트가 아니라 1층 근린생활시설이고, 실제 점유자 2명 중 1명은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 등기상 후순위 권리는 대체로 소멸 구조지만, 미상 점유와 세금 압류를 확인하기 전까지는 안전형으로 보기 어렵습니다. 결론은 가격은 관심권, 권리는 보류입니다.