감정가 51.2%까지 내려왔지만, 6명 점유와 시세 공백이 남는다 — 신림동 산마루빌 101호

서울중앙지방법원 2025타경102915. 서울 관악구 신림동 산마루빌 1층 101호 다세대주택입니다. 관악중앙새마을금고가 2016년 12월 12일 설정한 채권최고액 306,000,000원의 근저당권이 말소기준이며, 현재 소유자 정진리 씨는 2017년 12월 26일 거래가액 186,900,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국·안산시의 압류와 신한은행의 107,469,715원 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리 순위만 보면 매수인이 떠안을 금전권리는 없습니다. 그러나 이 사건은 임차인 조사 인원이 6명이고, 모두 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니지만, 실제 점유 범위와 각 임대차관계가 확인되지 않은 만큼 명도와 현황 확인 부담은 별개의 문제로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

말소기준권리는 2016.12.12 접수된 관악중앙새마을금고 근저당권입니다. 현재 소유자의 소유권 취득, 민간임대주택등기, 국·안산시 압류, 임의경매개시결정과 신한은행 가압류는 모두 말소기준 이후에 형성됐습니다. 배당표상 채권 미배당액은 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 대항력은 모두 없음

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 아래 6명 모두 실제 임차인으로 집계됩니다. 전입일은 모두 2016.12.12 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 여부는 원본 임대차자료를 통해 추가 확인해야 합니다.

③ 가격·환금성 — 51.2%가 곧 ‘저가’라는 뜻은 아니다

최저가는 감정가 245,000,000원의 51.2%인 125,440,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않고, 비교대상 면적도 일치하지 않아 실질취득가 125,440,000원이 현재 시세보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 전체 감정가 대비 할인율만으로 가격 점수를 높여서는 안 됩니다.

산마루빌은 2016.11.24 사용승인된 7세대 규모의 다세대주택입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이고 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 현재 물건 역시 3회 유찰됐으므로, 큰 할인율 자체보다 실제 거래 가능 가격과 명도·현황 부담을 함께 반영한 응찰가 상한이 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 125,440,000원 가정)

당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 현재 회차 기준 290,585,875원이지만, 분석 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)

• 주변 환경. 서울신성초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택·아파트가 주를 이루는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로·지형. 급경사 지대의 정방형 토지이며 서측과 남측으로 폭 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 2,897,000원/㎡이며 토지면적은 142.0㎡입니다.
• 건물 현황. 위반건축물 표시는 없지만 공용부분인 지하 1층 창고 약 13.32㎡가 통칭 B01호로 표시돼 있고 조사 당시 폐문부재였습니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 일부 세대 내부를 확인하지 못해 설비 작동 여부와 내부 인테리어 상태는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차 원본 확인. 임차인 6명의 계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분과 가족·동거인 관계를 확인하세요.
• 최우선변제 검토. 보증금이 확인되지 않아 소액임차인 해당 여부를 판단할 수 없습니다. 이는 예상배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 명도 계획. 대항력은 없지만 다수 점유가 확인된 사건입니다. 세대별 인도명령 가능 여부와 협의 비용을 별도로 산정하세요.
• B01호 현황. 공용부분 창고의 실제 사용주체, 출입구, 점유 여부와 전유부분처럼 거래·임대되고 있는지 확인하세요.
• 제시외건물. 매각 포함 범위와 구조·면적, 사용승인 및 철거 위험을 감정평가서 원본과 현장에서 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.12.07 등기의 말소 여부와 매각조건을 등기부 및 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 실거래 조사. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 신림동 인근 유사 다세대의 최근 실거래와 매물 호가를 비교하세요.
• 교육환경보호구역. 최종 규제 내용은 관할 교육청에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 내 접수 문건을 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 통과, 가격·명도·현황은 보류

이 사건의 권리 기준은 선명합니다. 2016.12.12 관악중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 6명 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 압류·가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 인수 0원이라는 이유만으로 안전하고 저렴한 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 6명의 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았고, 3회 유찰에도 최근 실거래 근거가 없습니다. 여기에 공용창고 B01호 표시와 제시외건물, 내부 미확인 문제가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리관계는 정리형이지만 현황조사와 명도 준비가 필요한 다세대입니다. 감정가의 51.2%라는 숫자보다 실제 거래 가능한 가격과 점유 정리비용을 먼저 확인해야 합니다.