인수는 0원이지만, 6명 점유와 시세 검증이 남는다 — 신림동 산마루빌 201호

서울중앙지방법원 2025타경102915. 관악구 신림동 산마루빌 2층 201호, 전용 26.39㎡ 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2016년 12월 12일 관악중앙새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 306,000,000원입니다. 현재 소유자 정진리는 2017년 12월 26일 거래가 186,900,000원에 소유권을 취득했고, 2018년 1월 29일 근저당 채무를 계약인수했습니다.

말소기준권리 이후 국·안산시의 압류, 관악중앙새마을금고의 경매개시결정, 신한은행의 가압류, 강구민의 주택임차권등기가 이어졌습니다. 이 권리들은 데이터상 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오에 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 등기부에는 민간임대주택등기가 기재돼 있어, 매각 후 등기 및 임대사업자 등록 처리 상태는 원본 서류와 관할 행정기관에서 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 소유권보존 직후 설정된 관악중앙새마을금고의 근저당권입니다. 임차인·점유 신고인 6명의 전입일은 모두 2016년 12월 12일 이후입니다. 가장 이른 오현철의 전입일도 2016년 12월 15일로 말소기준권리보다 늦어, 6명 모두 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 승계는 없지만 명도 확인은 필요

보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인·점유 신고인은 6명입니다. 강구민은 보증금 143,300,000원의 임차권등기를 마쳤지만 전입일과 임차권등기가 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 데이터상 매수인 승계액은 0원입니다. 나머지 5명도 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력은 없으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 실제 계약관계는 원본 대조가 필요합니다.

③ 가격 판단 — 51.2%는 시세 할인율이 아니다

감정가 251,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 128,512,000원, 감정가의 51.2%입니다. 그러나 이 사건과 직접 비교할 최근 실거래가나 최근 낙찰가가 제시되지 않아, 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

산마루빌은 7세대 규모의 다세대주택이고 대상 면적은 26.39㎡입니다. 3회 유찰이라는 사실은 현재까지 시장이 이전 회차 가격을 선택하지 않았다는 결과일 뿐, 현재 최저가가 실제 매매시세보다 낮다는 증거는 아닙니다. 권리상 실질취득액 128,512,000원과 주변 유사 다세대의 실제 거래가격을 현장에서 별도로 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 128,512,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 125,912,832원이 말소기준 근저당권자에게 배당되고, 이후 권리자와 소유자에게 돌아갈 잔액은 없습니다. 총 채권 미배당액은 287,556,883원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가 당시 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 입지. 서울신성초등학교 북동측 인근의 주거지로, 단독주택·다세대주택·연립주택·아파트가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로·지형. 급경사 지대의 정방형 토지이며, 서측과 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되고, 토지 공시지가는 ㎡당 2,897,000원입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 4층 건물로 2016년 11월 24일 사용승인됐으며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 7세대 규모의 소규모 다세대주택이고 최근 비교 거래가격이 확인되지 않아, 매도기간과 매도가격을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑥ 지하 창고와 현장조사 주의점

건축물대장과 건축물현황도상 지하 1층 창고 약 13.32㎡는 공용부분입니다. 현장에서는 통칭 “B01호”로 표기돼 있었고 조사 당시 폐문부재 상태였습니다. 별도 호실처럼 표시돼 있더라도 전유부분으로 오인해서는 안 되며, 실제 사용 주체와 공용부분 관리 상태를 확인해야 합니다.

현장조사 당시 점유자가 없어 일부 세대 내부를 확인하지 못했고, 설비 작동 여부와 내부 인테리어 상태도 확인되지 않았습니다. 감정가나 외관만으로 수리비를 추정하지 말고, 입찰 전 내부 확인 가능성, 누수·난방·급배수 상태를 별도로 점검해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 재확인. 임차인·점유 신고인 6명의 실제 거주 여부와 201호 사용관계를 전입세대열람·현장조사로 다시 확인하세요.
• 임대차 원본 대조. 강구민 외 5명의 보증금·확정일자·계약기간을 매각물건명세서와 제출 문건에서 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 매각 후 등기 처리와 임대사업자 등록 상태를 관할 기관에 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 최저가 128,512,000원을 주변 유사 면적 다세대 실거래 및 현재 매물 호가와 비교한 뒤 응찰가를 정하세요.
• 지하 창고 확인. 약 13.32㎡ 창고는 공용부분이므로 독점 사용권이나 별도 소유권이 있는 것으로 계산하지 마세요.
• 내부 상태·수리비. 폐문부재로 설비와 인테리어가 확인되지 않았으므로 수리비 여유를 확보하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 가능 금액을 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
• 토지 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 포함 여부와 실제 적용 범위를 입찰 전 원본 자료로 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 물건으로 보면 안 된다

이 사건의 등기 순위는 비교적 명확합니다. 2016년 12월 12일 근저당권이 말소기준이고, 6명의 임차인·점유 신고인은 모두 그보다 늦게 전입했습니다. 보증금 143,300,000원의 임차권등기도 후순위이므로 데이터상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.

그러나 실제 입찰 난도는 권리순위만으로 결정되지 않습니다. 6명의 점유 신고, 5명의 보증금·확정일자 확인 필요, 민간임대주택등기, 폐문부재, 내부 미확인, 공용 지하 창고의 B01호 표기, 7세대 다세대의 환금성까지 확인해야 합니다. 또한 현재 최저가 128,512,000원이 감정가의 51.2%라는 사실만으로는 시세 대비 저렴함을 입증할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 현장과 가격 검증은 필수. 이 물건의 결론입니다.