서울중앙지방법원 2025타경102915. 서울 관악구 신림동 산마루빌 2층 202호, 전용 18.11㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 190,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 97,280,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율보다 점유관계와 임차인 서류입니다. 확인된 실제 임차인은 서호석·김현우·강구민·이유효·정바울·오현철 등 6명이며, 모두 배당요구를 했습니다.
말소기준권리는 2016.12.12. 설정된 관악중앙새마을금고 근저당권입니다. 가장 빠른 전입자인 오현철의 주민등록일자도 2016.12.15.로 말소기준보다 늦고, 나머지 5명의 전입일 역시 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 제공된 판단상 6명 모두 대항력 없음이며, 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 오현철 외 5명의 보증금·확정일자가 미상이라 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 매각물건명세서와 배당요구서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102915 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 98-82 2층202호 · 서울특별시 관악구 복은14길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 18.11㎡ · 2층 202호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 · 총 7세대 · 2016.11.24. 사용승인 |
| 소유자 | 정진리 (2017.12.26. 소유권이전 · 거래가액 127,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 97,280,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 관악중앙새마을금고 / 261,530,500원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발급 | 서울중앙지방법원 등기국 · 2026.07.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 1번 관악중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 306,000,000원이며 공동담보목록 제2016-2324호가 기재돼 있습니다. 이후 등기된 국·안산시 압류, 임의경매개시결정, 신한은행 가압류, 오현철 주택임차권은 제공된 권리판단상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 오현철 | 2016.12.15. | 110,250,000원 | 2025.06.17. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이유효 | 2019.01.25. | 미상 | 2025.05.27. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정바울 | 2020.10.16. | 미상 | 2025.07.11. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현우 | 2022.12.30. | 미상 | 2025.06.10. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강구민 | 2023.07.31. | 미상 | 2025.06.19. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서호석 | 2023.12.18. | 미상 | 2025.06.11. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
오현철의 임차보증금은 110,250,000원입니다. 임대차계약일자는 2016.12.08., 2020.11.21., 2022.11.18.이고, 확정일자는 최초 100,000,000원에 대해 2016.12.08., 증액된 10,250,000원에 대해 2022.11.21.로 기재돼 있습니다. 다만 주민등록일자 2016.12.15.가 말소기준일 2016.12.12.보다 늦어 제공된 판정은 대항력 없음입니다.
③ 가격 판단 — 유찰 폭은 크지만 실거래 비교 근거가 없다
현재 최저매각가는 97,280,000원으로 감정가 190,000,000원의 51.2%입니다. 그러나 산마루빌은 총 7세대의 소규모 다세대이고, 확인된 거래자료는 대상 전용면적 18.11㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 제공되지 않아, 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,151,040원 |
| 2. 근저당권 · 관악중앙새마을금고 | 306,000,000원 | 95,128,960원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 107,469,715원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 413,469,715원 중 예상배당액은 95,128,960원이고, 미배당액은 318,340,755원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 물건 상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 입지. 서울신성초등학교 북동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·연립주택·아파트가 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로·지형. 급경사 지대의 정방형 토지이며 서측과 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 2,897,000원이며 토지면적은 142.0㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 6명 대조. 전입세대열람, 주민등록 전입일, 배당요구서와 매각물건명세서의 이름·점유부분을 각각 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 5명. 대항력은 없지만 최우선변제와 실제 배당순위 판단을 위해 보증금·확정일자 원본을 확인해야 합니다.
- 오현철 임차권. 보증금 110,250,000원, 주민등록일 2016.12.15., 점유개시일 2016.12.20. 및 확정일자 내역을 등기부와 명세서에서 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 현재 임대사업자 등록 상태와 관련 의무의 적용 여부를 관계 서류로 확인해야 합니다.
- 공용 창고. 지하1층 약 13.32㎡ 공용부분의 B01호 표기와 실제 사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 일부 세대 내부 설비 작동과 인테리어 상태가 확인되지 않았습니다.
- 시세 확인. 면적 일치 실거래 자료가 없으므로 전용 18.11㎡와 유사한 인근 다세대 거래를 별도로 조사해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제가 예상배당표에 반영되지 않았으므로 배당표 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 말소기준이 명확하고, 확인된 임차인 6명 모두 전입일이 말소기준 이후여서 제공된 분석상 매수인이 떠안을 임차보증금은 없습니다. 등기상 금전 인수만 보면 0원인 구조입니다.
다만 임차인 5명의 보증금·확정일자가 미상이고 실제 점유자가 6명이며, 민간임대주택 등기, 지하 공용 창고의 B01호 표시, 내부 확인 불가 사항이 동시에 남아 있습니다. 여기에 면적이 일치하는 실거래 비교자료도 없어 최저가 97,280,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 점유·서류·현장 확인 난도는 높은 물건. 할인율보다 원본 대조가 먼저입니다.