인수 0원이어도 ‘점유 7명·실거래 공백’은 남는다 — 신림동 산마루빌 301호

서울중앙지방법원 2025타경102915. 관악구 신림동 산마루빌 3층 301호, 전용 26.39㎡ 다세대주택입니다. 말소기준은 2016.12.12. 관악중앙새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 306,000,000원입니다. 현재 소유자 정진리는 2017.10.27. 매매계약을 원인으로 2017.12.26. 거래가 186,900,000원에 소유권을 취득했고, 2018.01.29. 근저당 채무자도 정진리로 변경됐습니다.

말소기준 이후에는 박진우 가압류, 국과 안산시의 압류, 김한솔의 주택임차권등기, 관악중앙새마을금고의 경매개시결정, 신한은행 가압류가 이어졌습니다. 이 금전권리와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건에는 민간임대주택등기가 별도로 존재하고 신고·조사상 관계인이 7명에 이르므로, 금전 인수와 별개로 행정상 의무와 실제 점유 상태를 구분해 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원

말소기준 근저당권의 채권최고액은 306,000,000원이고, 공동담보목록 제2016-2324호가 기재돼 있습니다. 분석 기준 매각대금 128,512,000원에서는 집행비용 2,599,168원을 제외한 125,912,832원이 관악중앙새마을금고에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다.

② 임차인·점유 관계 — 실제 신고·조사상 7명

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 신고·조사상 이름이 확인되는 관계인은 7명입니다. 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없는 것으로 정리되지만, 김한솔을 제외한 6명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 금전 인수는 없더라도 실제 점유 여부, 세대별 관계, 인도 대상은 현장에서 다시 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 대비 51.2%, 시세 할인은 미확인

감정가 251,000,000원에서 3회 유찰돼 분석 기준 최저가는 128,512,000원, 감정가의 51.2%입니다. 금전 인수가 0원이므로 실질취득금액도 128,512,000원입니다.

다만 산마루빌의 비교 면적은 전용 26.39㎡와 일치하지 않고, 최근 낙찰금액과 최근 낙찰일도 확인되지 않습니다. 산마루빌 경매 통계는 평균 유찰 횟수 3.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 따라서 감정가에서 많이 내려왔다는 사실만으로 실제 매매시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 128,512,000원 가정)

총 채권액 513,469,715원 중 125,912,832원이 배당되고, 미배당액은 387,556,883원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중인 전용 26.39㎡ 주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층이며 2016.11.24. 사용승인을 받았습니다.
• 주위환경. 서울신성초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택·아파트가 주를 이루는 주거지대이며 주거환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로·지형. 급경사 지대의 정방형 토지로 서측과 남측 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
• 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,897,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 공부상 차이. 지하 1층 창고 약 13.32㎡는 공용부분이나 통칭 B01호로 표기돼 있으며, 조사 당시 폐문부재 상태였습니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 점유자의 폐문부재로 일부 세대 내부와 설비 작동 여부, 인테리어 상태를 확인하지 못했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 7명의 실제 점유관계 확인. 전입세대열람, 주민등록 상태, 현장 방문을 통해 현재 거주자와 퇴거 대상자를 구분해야 합니다.
• 보증금 미상 6명 확인. 대항력은 없더라도 임대차계약 존재 여부, 배당요구 내용, 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 김한솔 임차권 확인. 보증금 147,000,000원, 전입 2020.12.22, 확정일자 2020.11.25의 후순위 임차권등기입니다. 매각으로 소멸하더라도 점유와 인도 상태는 별도로 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기가 존재하므로 말소·등록 상태와 낙찰 이후 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 원본 대조. 동일 면적 실거래가 일치하지 않으므로 인근 유사 다세대의 전용면적·층·준공연도·도로조건을 맞춘 거래를 직접 비교해야 합니다.
• 지하 창고 확인. 공용부분인 약 13.32㎡ 창고가 B01호로 표기된 상태이므로 실제 사용관계와 관리 상태를 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 설비와 인테리어가 확인되지 않았으므로 수리비와 하자 위험을 응찰가에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기, 민간임대주택 등록 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 점유와 가격은 미확정”

이 물건의 금전 권리구조는 비교적 선명합니다. 말소기준권리는 2016.12.12. 관악중앙새마을금고 근저당권이고, 7명의 전입일과 김한솔의 임차권등기는 모두 그보다 늦습니다. 분석 기준으로 매수인이 승계할 보증금이나 후순위 금전권리는 0원입니다.

하지만 인수 0원이 곧 간단한 입찰을 뜻하지는 않습니다. 신고·조사상 관계인 7명, 보증금 미상 6명, 민간임대주택등기, 지하 공용창고의 별도 표기, 내부 미확인 문제가 함께 남아 있습니다. 여기에 동일 면적 실거래 비교값도 없어 현재 최저가 128,512,000원이 실제 시세보다 낮은지는 확인되지 않았습니다.

권리상 금전 인수는 합격, 점유·명도와 가격 검증은 보류. 감정가 대비 51.2%라는 숫자보다 실제 점유 구조와 유사 물건 거래가를 먼저 확인해야 하는 다세대 경매입니다.