인수액은 0원이지만, 실제 임차인 6명·보증금 5명 미상 — 신림동 산마루빌 302호

서울중앙지방법원 2025타경102915. 서울 관악구 신림동 복은14길 17, 산마루빌 3층 302호로 이용 중인 전용 18.11㎡ 다세대주택입니다. 2016년 12월 12일 설정된 관악중앙새마을금고 근저당권 306,000,000원이 말소기준입니다. 이후 소유권을 취득한 정진리 씨를 채무자로 계약을 인수했고, 관악중앙새마을금고가 261,530,500원을 청구하며 임의경매를 신청했습니다.

확인된 실제 임차인은 이유효·서호석·김현우·강구민·오현철·정바울 등 6명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 6건 모두 실제 임차인으로 봅니다. 전입일은 가장 빠른 오현철 씨도 2016년 12월 15일로 말소기준일인 2016년 12월 12일보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차인 모두 대항력이 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다.

특히 이유효 씨의 임차보증금은 110,250,000원으로 현재 최저가 97,280,000원보다 큽니다. 그러나 전입일과 최초 확정일자가 모두 2019년 1월 25일로 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 보증금이 낙찰가보다 크더라도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어나는 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 가정 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2016년 12월 12일 관악중앙새마을금고 근저당입니다. 뒤에 설정된 동안산세무서 압류, 안산시 압류, 신한은행 가압류, 임의경매개시결정과 이유효 씨의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 가정 배당상 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당 배당에 모두 소진되며, 낙찰자가 별도로 떠안을 금전 권리는 0원입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 명도 대상은 6명

확인된 임차인은 실제 임차인 6명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일이 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 5명은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 인수액과 별개로 실제 점유관계, 세대별 사용 부분, 명도 협의 대상을 현장에서 다시 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 51.2%지만 시세 비교는 불가

감정가는 190,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저가는 97,280,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 그러나 산마루빌은 7세대 규모이고, 전용 18.11㎡와 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않았습니다. 최근 12개월 평균이나 최신 거래가 없는 상태이므로, 감정가 대비 낙폭만을 근거로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

같은 건물 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수는 3.0회이고 확인된 낙찰 거래는 없습니다. 이는 할인율 자체보다 소형 다세대의 환금성과 점유관계를 먼저 검토해야 한다는 신호입니다. 현재 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 사실은 확인되지만, 이를 실제 시장가 대비 할인으로 바꿔 해석할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 97,280,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 95,128,960원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 총 채권 미배당액은 318,340,755원입니다. 매각대금 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 있습니다.
• 입지. 서울신성초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택·아파트가 주를 이루는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로·지형. 급경사 지대의 정방형 토지이며 서측과 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 142㎡, 공시지가는 2,897,000원/㎡입니다.
• 위반 여부. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 대조. 실제 임차인 6명의 배당요구서, 주민등록 전입일, 확정일자와 점유 부분을 매각물건명세서 및 문건으로 재확인하세요.
• 보증금 미상 5명. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인이 5명입니다. 명도 협의 대상과 점유 범위를 확인해야 합니다.
• 이유효 임차권. 보증금 110,250,000원의 임차권등기가 있으나 말소기준보다 후순위입니다. 매각으로 소멸하는지 최신 명세서와 등기부를 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 민간임대주택 표시의 정리 여부와 매각 후 법적 상태를 최신 원본에서 확인하세요.
• 시세 검증. 전용 18.11㎡에 일치하는 실거래 비교가 없으므로 인근 다세대의 실제 매매·전세 사례를 별도로 조사하세요.
• 내부 상태. 폐문부재로 내부 설비 작동 여부와 인테리어 상태가 확인되지 않았습니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세와 최우선변제 가능액은 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “금전 인수는 없지만, 점유와 가격 검증은 남는다”

이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2016년 12월 12일 관악중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 6명은 모두 그 이후에 전입했습니다. 이유효 씨의 보증금 110,250,000원이 현재 최저가보다 크더라도 대항력이 없어 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원이고 실질취득액은 현재 최저가 97,280,000원입니다.

다만 인수 0원이 곧 간단한 입찰을 의미하지는 않습니다. 실제 임차인이 6명이고 5명의 보증금과 확정일자가 미상이며, 현장에서는 내부와 지하 공용 창고의 점유 상태도 충분히 확인되지 않았습니다. 또한 3회 유찰로 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 일치하는 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 결론은 권리상 금전 인수는 없음, 명도와 가격 검증은 보수적으로입니다.