인수 0원이어도 ‘호수·점유 확인’이 먼저다 — 신림동 산마루빌 401호

서울중앙지방법원 2025타경102915. 관악구 신림동 산마루빌 4층 401호로 등재된 전용 19.06㎡ 다세대주택입니다. 2016년 12월 12일 설정된 관악중앙새마을금고 근저당권 306,000,000원이 말소기준권리이며, 이후의 국세·지방세 압류, 임차권등기, 경매개시결정과 신한은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 123,904,000원이고 예상 인수액은 0원이므로, 권리분석상 실질취득액도 123,904,000원입니다.

다만 이 사건은 단순히 “인수가 없으니 안전하다”로 끝낼 물건은 아닙니다. 조사·문건상 실제 임차인 6명이 신고되어 있고, 이 가운데 정바울의 임차보증금은 198,000,000원입니다. 보증금이 현재 최저가보다 크지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로, 낙찰가와 보증금의 차액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 대신 명도 대상과 실제 점유관계를 분명히 특정하는 일이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수는 0원

말소기준은 2016.12.12 접수된 관악중앙새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 압류 3건, 정바울의 주택임차권, 경매개시결정 및 신한은행 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 공동담보목록 제2016-2324호에 연결되어 있고, 채권최고액은 306,000,000원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 모두 말소기준 이후 전입

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 신고 임차인은 6명입니다. 전입일이 가장 빠른 오현철도 2016.12.15로 말소기준일인 2016.12.12보다 늦습니다. 따라서 6명 모두 대항력이 없고, 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다.

정바울은 전유부분 전부에 관해 198,000,000원의 임차권등기를 마쳤고, 최초 189,000,000원에는 2020.10.13, 증액된 9,000,000원에는 2022.10.11 확정일자가 기재되어 있습니다. 그러나 선순위 근저당권보다 늦어 현재 가정 매각가에서는 배당받을 재원이 남지 않습니다. 임차권등기 역시 매각으로 소멸하므로 198,000,000원과 낙찰가의 차액을 매수인이 인수하지 않습니다.

③ 가격 해석 — 51.2% 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가 242,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 123,904,000원입니다. 인수금이 없으므로 실질취득액도 123,904,000원으로 동일합니다. 그러나 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 거래가격과 비교해 판단해야 합니다.

이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 회차별 최저가이며, 감정가 대비 51.2%라는 수치만으로 현재 최저가가 최근 시세보다 낮다고 결론 내릴 수는 없습니다. 산마루빌은 7세대 규모의 다세대주택이고 대상 전용면적은 19.06㎡입니다. 동일 건물 경매 통계도 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나 환금성과 응찰 수요를 보수적으로 평가해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 123,904,000원 가정)

총 채권액 413,469,715원 중 예상 배당액은 121,369,344원이며, 예상 미배당액은 292,100,371원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있으나, 현재 판정상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 7세대 중 한 호입니다. 사용승인일은 2016.11.24입니다.
• 입지. 서울신성초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택·아파트가 혼재하는 주거지대이며, 주거 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 지형·도로. 급경사 지대의 정방형 토지이며, 서측과 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되며, 공시지가는 2,897,000원/㎡입니다.
• 환금성. 전용 19.06㎡의 소형 다세대주택이고 전체 7세대 규모입니다. 평균 유찰 3.0회와 낙찰률 0.0%의 경매 통계를 고려하면 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 호수 대조. 등기·건축물대장상 401호와 현황상 501호가 동일한 전유부분을 지칭하는지 건축물현황도, 현장 출입문 표시와 함께 확인하세요.
• 점유자 특정. 전입·배당요구 기록 6명 중 실제 점유자와 퇴거자를 구분하고, 각 점유자가 사용하는 공간과 인도 가능 시점을 확인하세요.
• 임차권등기 확인. 정바울의 임차보증금 198,000,000원은 매수인 인수 대상이 아니지만, 실제 점유와 임차권등기 말소 처리 시점을 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 동안산세무서·관악구·안산시 압류 중 당해세가 있는지 확인해 실제 배당표와 교부청구액을 다시 계산하세요.
• 공동담보 확인. 관악중앙새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2016-2324호에 연결되어 있으므로 다른 공동담보의 처분·변제 상황을 확인하세요.
• 공용 창고 확인. 지하 1층 약 13.32㎡ 창고는 공용부분이지만 통칭 B01호로 표시되어 있습니다. 독점 사용 여부와 인도 대상 포함 여부를 현장에서 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 일부 내부 설비와 인테리어 상태가 확인되지 않았으므로 수리 범위를 보수적으로 산정하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 전용 19.06㎡ 다세대주택의 실제 거래·매물 가격과 비교해 응찰 상한을 정하세요.

맺으며 — “인수 0원”은 장점, “확인할 점 0개”는 아니다

이 사건의 권리 구조는 분명합니다. 2016.12.12 근저당이 말소기준이고, 이후 등장한 임차권과 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 6명도 모두 말소기준권리 이후 전입해, 보증금 198,000,000원의 임차권자를 포함한 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 동일한 123,904,000원입니다.

다만 3회 유찰과 감정가의 51.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 7세대 소규모 다세대주택, 전용 19.06㎡, 평균 유찰 3.0회와 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표에 더해, 공부상 401호와 현황상 501호의 차이 및 6명의 점유 신고가 남아 있습니다. 권리상 인수는 없지만 현장 확인 난도는 낮지 않은 물건입니다. 결론은 권리 조건부 합격, 가격·점유·호수 확인 전 응찰 보류입니다.