서울중앙지방법원 2025타경102940. 서울 관악구 신림동 성진리치빌5차 5층 502호, 전용 20.99㎡의 다세대주택입니다. 소유자 구일회는 2021.06.04. 거래가액 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 과거 근저당은 이미 2021.05.28. 말소됐고, 이 사건의 말소기준은 2025.05.19. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
권리의 핵심은 임차인입니다. 김효림은 2021.05.31. 전입, 2021.06.07. 확정일자를 갖추고 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기를 마친 선순위 임차인입니다. 현재 최저가 129,280,000원으로 배당하면 집행비용을 제외한 126,670,080원만 우선배당되고 73,329,920원이 남아 원칙상 매수인 인수 구조가 됩니다. 즉 확약이 없었다면 최저가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나 실질취득액이 다시 약 2억원 수준으로 되돌아오는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102940 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 20.99㎡ · 5층 건물 내 5층 502호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인 | 2021.02.02 · 총 16세대 |
| 소유자 | 구일회 (2021.06.04. 거래가액 200,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 129,280,000원 (8회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효림 | 전유부분 전부 · 2021.05.31. | 200,000,000원 | 2021.06.07. | 대항력 有 포기 확약 | 有 | 주택도시보증공사 승계 · 실질 0원* |
| 황명훈 | 2025.01.13. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
김효림은 전입·점유·확정일자가 모두 말소기준보다 앞서 있어 원래는 선순위 대항력 임차인입니다. 배당요구도 2023.06.05. 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 주택도시보증공사가 주택임차권 승계인으로서 잔존 보증금 청구와 대항력을 포기하는 확약을 제출했으므로 이 임차인의 미배당액은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 것으로 봅니다.
반면 황명훈은 2025.01.13. 전입사실이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 전입일만으로 대항력 有라고 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이 사람은 김효림·주택도시보증공사 확약의 대상이 아니므로 별도의 보증금이 확인될 경우 추가 인수위험이 생길 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 61.6% 숫자만 보고 싸다고 보면 안 된다
성진리치빌5차는 총 16세대, 사용승인 2021.02.02.의 소규모 다세대입니다. 동일 전용면적 20.99㎡ 실거래는 확인되는 표본이 2건이며 모두 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 20.99㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 20.99㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 평균 | 20.99㎡ | 2건 | 210,000,000원 |
현재 최저가 129,280,000원은 최근 12개월 평균 비교지표 210,000,000원의 61.6%입니다. 김효림 확약만 놓고 보면 최저가 자체가 실질취득 하한이 되므로 숫자상 격차는 큽니다. 다만 최신 확인 거래가 2022.01이고 거래 표본도 2건뿐이라, 이 210,000,000원을 2026년 현재의 확정 시세처럼 보는 것은 무리입니다. 더구나 황명훈의 미상 인수액이 확인되기 전에는 실질취득 총액 자체가 확정되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,609,920원 |
| 1. 임차인 김효림 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 126,670,080원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 원칙상 김효림 보증금 중 73,329,920원이 미배당되어 매수인 인수액으로 산출됩니다. 그러나 2026.06.26. 주택도시보증공사의 확약으로 이 임차인에 대한 대항력과 잔존보증금 청구가 포기되어 김효림 건 실질 인수는 0원*입니다. 이 효과는 황명훈에게 적용되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울난곡초등학교 북측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층 502호이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방·화재경보·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 동측 약 8m 포장도로, 북서측·북측 약 6m 도로, 남측 약 4m 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 정비구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 3,591,000원/㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로각지입니다.
- 대지면적 차이. 집합건축물대장에는 건축선 후퇴면적 19.83㎡를 제외한 285.17㎡로 기재되어 있고, 등기사항전부증명서상 2필지 면적합계는 305㎡입니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이고 현재 8회 유찰 상태이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.4회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황명훈 임대차 원본 확인. 보증금, 확정일자, 실제 점유관계, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 반드시 재확인해야 합니다.
- 2026.06.26. 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 범위와 효력을 원문으로 대조해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 김효림 건은 0원*으로 보되, 황명훈의 보증금이 확인되면 그 인수 가능액을 최저가에 더해 다시 계산해야 합니다.
- 시세 최신성. 확인 실거래는 2021.07·2022.01 두 건뿐입니다. 2026년 입찰가격 판단 전에 인근 동급 다세대의 현재 매물·실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 점유·명도·권리 불확실성 또는 상품성 때문인지 현장과 기록에서 점검해야 합니다.
- 대지권 면적 표기 차이. 집합건축물대장 285.17㎡와 등기상 305㎡ 차이를 감정평가서와 건축물대장에서 다시 대조해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “2억 인수는 풀렸지만, 인수 0원 물건은 아니다”
이 사건의 가장 큰 반전은 김효림의 200,000,000원 임차보증금입니다. 현재 최저가 기준으로는 원칙상 73,329,920원이 남아 매수인에게 승계될 구조였지만, 주택도시보증공사가 2026.06.26. 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의해 이 부분은 실질 0원*이 됐습니다.
그러나 그 확약 밖에 황명훈이 남습니다. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남고, 인수액도 확정할 수 없습니다. 여기에 8회 유찰, 총 16세대의 소규모 다세대, 최신 실거래가 2022.01이라는 시세 공백까지 겹칩니다. 따라서 현재 최저가가 실거래 비교값의 61.6%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기보다는 황명훈의 임대차 실체 확인이 입찰 판단의 선결조건입니다.
