서울중앙지방법원 2025타경102940. 서울 관악구 신림동 ‘성진리치빌5차’ 5층 502호, 전용 20.99㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 202,000,000원이며 회차 이력은 6회 유찰로 표시돼 있습니다. 소유자 구일회는 2021.06.04. 이 물건을 거래가 200,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 청구금액 200,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 남은 거액 근저당이 아니라 두 임차관계의 처리 차이입니다. 김효림은 보증금 200,000,000원, 전입 2021.05.31., 확정일자 2021.06.07.인 대항력·우선변제권 임차인입니다. 다만 그 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.26. 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김효림 관련 미배당액은 규칙상 발생하더라도 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
반면 황명훈은 2025.01.13. 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 전입일이 말소기준일보다 빠르더라도 전입만으로 대항력을 확정할 수는 없으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 주택도시보증공사의 확약은 김효림 임차권에만 적용되므로 황명훈과 관련한 인수위험은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102940 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 5층 502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 난곡로31길 53 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 20.99㎡ · 5층 건물 내 5층 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.02.02 · 성진리치빌5차 16세대 |
| 소유자 | 구일회 (2021.06.04. 거래가 200,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (6회 유찰·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 주된 임차보증금은 확약, 미상 점유자는 별도
말소기준은 2025.05.19. 강제경매개시결정입니다. 2021.02.09. 설정된 통조림가공수산업협동조합 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당권은 2021.05.28. 1번 근저당권설정등기 말소가 접수돼 있습니다. 말소 원인은 일부포기이며, 공동담보목록 제2020-3617호가 기재돼 있으므로 해당 말소의 범위와 현재 효력은 원본 등기로 대조할 필요가 있습니다.
김효림은 점유개시 2021.05.29., 전입 2021.05.31., 임대차계약 2021.06.04., 확정일자 2021.06.07.이며 보증금은 200,000,000원입니다. 2023.06.05. 전유부분 전부에 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 정리됩니다. 법정 배당모형에서는 202,000,000원 매각 시 집행비용을 제외한 198,372,000원을 우선배당받고 1,628,000원이 미배당됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김효림 전유부분 전부 · 주거 | 2021.05.31 2021.06.07 | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 승계 실질 인수 0원* |
| 황명훈 점유 범위 미상 | 2025.01.13 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 · 미상 |
* 김효림 관련 법정 배당모형상 미배당액은 현재 회차 1,628,000원이나, 2026.06.26. 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하므로 실질 인수액은 0원입니다. 황명훈 관련 금액은 이 확약에 포함되지 않습니다.
② 시세 비교 — 96.2%는 ‘확실한 가격 메리트’가 아니다
성진리치빌5차 전용 20.99㎡의 확인된 실거래는 2건이며 모두 210,000,000원입니다. 대상 물건의 최저가 202,000,000원은 이 거래가의 96.2%로, 명목상 차이는 8,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 20.99㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 20.99㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 평균 | 20.99㎡ | 2건 | 210,000,000원 |
다만 최신 거래가 2022.01.이고 표본도 2건뿐이어서 현재 가격을 충분히 설명하기 어렵습니다. 또한 김효림 관련 확약을 적용한 실질취득 하한은 202,000,000원이지만, 황명훈 관련 인수부담은 금액이 정해지지 않았습니다. 황명훈 관련 실제 인수액이 8,000,000원을 넘으면 총 취득부담은 확인된 실거래 210,000,000원을 넘어갑니다. 따라서 최저가가 실거래보다 3.8% 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 김효림 보증금 | 200,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 근저당 · 통조림가공수산업협동조합 | 2,640,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 김효림 보증금 부족분은 1,628,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 확약으로 김효림 관련 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 황명훈의 보증금과 권리관계는 위 배당표에 확정 금액으로 반영할 수 없으며, 확약의 적용 대상도 아닙니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 김효림 규칙상 미배당 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 202,000,000원 | 1,628,000원 | 실질 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 80% | 161,600,000원 | 41,462,400원 | 실질 0원* |
| 8회 유찰 시 · 감정가 64% | 129,280,000원 | 73,329,920원 | 실질 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 사건은 김효림 임차권에 대해서만 확약이 제출됐으므로 해당 고정효과가 제거됩니다. 다만 황명훈에게 유효한 대항력이 인정되는 경우의 인수액은 별도이며, 낙찰가가 낮아진다고 그 위험까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 502호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2021.02.02.이며 승강기·도시가스·개별난방·화재경보설비를 갖추고 있습니다.
- 입지. 서울난곡초등학교 북측 인근으로, 다세대주택·단독주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다. 동측 약 8미터, 북서측 내지 북측 약 6미터, 남측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·정비구역·과밀억제권역·상대보호구역· 대공방어협조구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표기가 있습니다.
- 대지면적 차이. 집합건축물대장에는 건축선 후퇴면적 19.83㎡를 제외한 285.17㎡, 등기사항전부증명서의 대지권 목적 토지 2필지 합계는 305㎡로 기재돼 차이가 있습니다.
- 환금성. 총 16세대 규모이며 확인된 동일면적 거래는 2건, 최신 거래는 2022.01.입니다. 6회 유찰 이력까지 고려하면 거래 표본과 수요층이 두꺼운 물건으로 보기는 어렵습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다. 토지는 평지의 사다리형이며 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 황명훈 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 전입일만으로 대항력을 확정해서는 안 됩니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26.자 확약서의 제출 주체, 적용 임차권, 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 대조하세요.
- 승계 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 김효림 임차권의 승계인이므로 김효림 보증금 200,000,000원과 주택도시보증공사 청구액을 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
- 근저당 말소 범위. 2021.02.09. 설정된 채권최고액 2,640,000,000원 근저당에 대해 2021.05.28. 말소 접수가 있으므로, 공동담보목록과 해당 호실의 말소 효력을 원본 등기로 확인하세요.
- 최저가 재확인. 6회 유찰인데 최저가가 감정가와 같은 202,000,000원으로 제시돼 있습니다. 매각기일 공고의 최저매각가격과 입찰보증금을 직접 확인하세요.
- 가격 상한. 확인된 동일면적 거래는 210,000,000원이지만 최신 거래가 2022.01.이고 표본도 2건입니다. 황명훈 관련 잠재 인수액과 명도·수선비용을 더한 총액으로 판단해야 합니다.
- 대지권 면적. 집합건축물대장 285.17㎡와 등기상 305㎡의 차이가 감정평가와 대지권 비율에 어떻게 반영됐는지 확인하세요.
- 체납·명도. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자, 인도명령 가능 여부 및 명도 일정을 관리주체·현황조사·매각물건명세서로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서·법원 매각공고를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “2억 확약만 보고 깨끗하다고 판단하면 안 된다”
이 물건은 가장 큰 금액인 김효림 보증금 200,000,000원이 확약으로 정리됐다는 점이 분명한 장점입니다. 현재 매각가를 기준으로 한 규칙상 미배당액 1,628,000원은 물론, 7회·8회 유찰 시나리오에서 커지는 미배당액도 김효림 임차권에 대해서는 실질 0원*으로 처리됩니다.
하지만 실제 임차인은 김효림과 황명훈 2명입니다. 황명훈의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고 주택도시보증공사의 확약도 황명훈에게는 적용되지 않습니다. 최저가 202,000,000원은 확인된 실거래 210,000,000원의 96.2%에 불과해 명목 할인 폭도 8,000,000원뿐입니다. 최신 실거래가 2022.01.이고 16세대 다세대주택이 6회 유찰된 점까지 고려하면, 권리도 가격도 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 결론은 주된 인수는 해소됐지만, 확약 밖 임차관계 확인 전에는 입찰 보류입니다.