서울중앙지방법원 2025타경102957. 서울 관악구 봉천동 1535-9, 도로명주소 장군봉7길 38-2에 있는 드림하우스입니다. 매각 대상은 연립·다세대 관련 건물과 토지이며, 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 지상 4층 철근콘크리트 건물로, 토지면적은 139.8㎡입니다. 소유자는 김상열이고, 대전개인택시새마을금고가 근저당권을 근거로 임의경매를 신청했습니다.

이 사건의 핵심은 말소기준권리 이후 임차권등기가 여러 건 설정됐다는 점입니다. 등기된 임차권자 6명의 보증금 합계는 769,500,000원입니다. 이들의 확인된 전입시점은 말소기준권리보다 늦지만, 다른 점유·임차 관련 명의자 가운데 김설리는 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 등기된 임차권만으로 권리분석을 끝내면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준근저당보다 늦은 권리들

말소기준은 2021.06.07 대전개인택시새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이고, 본건 토지와 공동담보로 설정됐습니다. 이후 등기된 국세 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 영등포구 압류 및 주택임차권등기는 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다.

② 임차인 분석 — 등기 6명과 추가 조사 명의 12명

임차권등기자 6명과 그 밖의 점유·임차 관련 조사 명의 12명이 확인됩니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계로 중복 신고된 명의는 확인되지 않습니다. 다만 기타 12명은 계약 내용과 실제 점유관계가 모두 확정된 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 임차권등기가 확인되는 실제 임차인은 6명이며, 나머지 명의자는 별도 사실관계 확인이 필요합니다.

그 밖의 점유·임차 관련 명의는 아래와 같습니다. 전입일이 확인되는 명의자는 모두 말소기준권리 이후 전입으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 가능성 및 배당 여부까지 단정할 수는 없습니다.

특히 라현지의 보증금 5,000,000원을 비롯해 소액임차인 최우선변제 여부는 별도 검토가 필요합니다. 일반적인 후순위 임차인이더라도 법정 요건을 갖춘 소액임차인이라면 우선 배당 문제가 발생할 수 있습니다. 반면 현재 확인된 6건의 임차권등기는 모두 말소기준권리 이후 전입이라는 점에서 선순위 대항력 보증금 인수형 사건과는 구별됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가 64%가 시세 할인율은 아니다

현재 최저매각가는 1,324,957,000원으로 감정가 2,070,245,100원의 64%입니다. 두 차례 유찰됐지만, 감정평가액은 실제 매매시장의 현재 거래가격과 동일한 개념이 아닙니다. 특히 본건처럼 위반건축물, 제시외 건물, 다수 점유관계, 공부상 용도와 실제 이용상태의 차이가 있는 부동산은 감정가 대비 할인율만으로 투자성을 판단하기 어렵습니다.

위 시나리오는 각 회차의 매각가격과 근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 모형입니다. 조세채권, 임차인의 우선배당, 미확인 대항력 보증금은 확정 반영되지 않았습니다. 근저당권자의 미배당액이 발생해도 그 금액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.

현재 회차에서 확인된 가격의 기준점은 최저매각가 1,324,957,000원입니다. 다만 실제 취득 부담은 낙찰금액에 확인된 인수채무와 부대비용을 더해 판단해야 합니다. 김설리 등 미확정 점유관계가 해소되기 전에는 실질취득액의 최종 상한을 계산할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,324,957,000원 가정)

이 배당표는 집행비용 15,649,570원과 근저당권 채권최고액 900,000,000원을 차감한 뒤 남는 금액을 표시한 것입니다. 여기에서 산출된 소유자 잔여 409,307,430원은 소유자가 실제로 수령할 금액으로 확정된 것이 아닙니다.

국세·공과금 관련 압류 3건과 임차인 배당 가능성이 있습니다. 당해세 등 우선하는 조세채권이나 법정 최우선변제 임차인이 존재한다면 실제 배당순서와 잔여금이 달라질 수 있습니다. 현재 표의 소유자 잔여금은 그러한 채권들이 차감되기 전의 단순 계산 결과입니다.

⑤ 입지·건축물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 봉림중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 공동주택 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 다만 도로접면은 세로한면(가)로 분류돼 실제 차량 진출입과 주차 여건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조 기타지붕의 지상 4층 건물입니다. 외벽은 치장 벽돌 마감 등이 적용됐고, 창호는 알루미늄샷시 창호입니다. 위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 실제 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용되고 있습니다. 그러나 지하 1층 및 지상 1층은 공부상 사무소인데 현황은 주택으로 이용 중입니다. 공부상 용도와 실제 사용형태의 차이로 인한 행정적 위험을 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 일반건축물대장에 위반건축물로 등재돼 있습니다. 지상 4층과 옥탑에는 제시외 건물이 존재하며, 본건은 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다. 위반 부분의 면적, 시정명령, 원상복구 가능성 및 비용을 별도로 조사해야 합니다.
• 토지. 면적은 139.8㎡이며 지목은 대, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 지형은 완경사, 형상은 가로장방형입니다. 개별공시지가는 ㎡당 4,329,000원으로, 실제 매매시세와는 구분해야 합니다.
• 지역·규제. 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 관련됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 표시돼 있어 구체적인 적용 대상과 거래 조건을 확인해야 합니다.
• 환금성. 여러 주거공간과 사무소의 주택 이용, 위반건축물 등재, 다수 임차관계가 결합된 물건입니다. 일반적인 아파트 한 세대와는 매수층과 거래구조가 다를 수 있습니다. 현재 확인 가능한 실거래 비교가격이 없어 매각가격의 시장 경쟁력을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김설리의 대항력. 전입일·점유개시일·계약일·보증금·확정일자를 확인하고, 말소기준권리보다 먼저 대항요건이 성립했는지 검토하세요. 이 항목이 매수인 인수액 판단의 핵심입니다.
• 임차권등기 6건. 각 호실의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 내용, 보증금 회수 여부를 대조하세요. 이현주의 계약서상 보증금과 실제 보증금 차이도 확인 대상입니다.
• 기타 점유 명의 12명. 호실별 실거주자와 계약 당사자를 파악하고, 동일 세대의 중복 명의인지, 별도 임대차 관계인지 확인하세요. 인도명령 가능 여부와 명도에 필요한 협의도 함께 검토해야 합니다.
• 소액임차인. 라현지 등 보증금이 작거나 보증금이 확인되지 않은 임차 관련 명의자의 최우선변제 요건을 검토하세요. 단순히 후순위 전입이라는 사실만으로 모든 우선배당 가능성이 소멸하는 것은 아닙니다.
• 조세·공과금. 관악세무서, 국민건강보험공단, 영등포구 압류채권의 실제 금액과 우선순위를 확인하세요. 현재 배당표에는 해당 채권액이 확정 반영되지 않았습니다.
• 위반건축물. 위반 부분의 현황, 이행강제금 부과 여부, 시정명령, 원상복구 가능성 및 예상 비용을 관할 행정기관과 대조하세요.
• 제시외 건물. 지상 4층 및 옥탑의 제시외 건물이 매각에 포함되므로 실제 구조와 경계, 사용상태, 건축허가 관계를 확인하세요.
• 사무소의 주택 이용. 지하 1층과 지상 1층의 공부상 용도와 현황 이용상태를 확인하고, 임대차 유지와 적법한 용도변경 가능성을 검토하세요.
• 토지 규제. 토지거래허가구역 지정의 구체적 적용 범위, 교육환경 관련 제한, 소규모주택정비 관리지역과 관련된 사항을 확인하세요.
• 가격 검증. 최근 실제 거래된 유사 규모의 봉천동 주거용 건물 및 토지의 가격을 비교하세요. 위반건축물 정상화 비용, 임차인 정리 비용, 취득부대비용, 미확정 인수금액을 모두 반영한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
• 원본 대조. 최종 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 감정평가서 및 관련 행정처분 내용을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “64% 낙찰 기회보다 미확정 위험 해소가 먼저”

봉천동 드림하우스는 감정가 2,070,245,100원에서 두 차례 유찰돼 최저가 1,324,957,000원까지 내려온 사건입니다. 할인율만 보면 관심을 가질 만한 숫자지만, 권리와 건물 상태까지 보면 평가가 달라집니다.

2021.06.07 근저당권을 말소기준으로 삼으면 등기된 임차권 6명은 후순위로 분석됩니다. 등기된 보증금 769,500,000원 전부를 매수인이 떠안는 사건으로 단정할 근거는 없습니다. 그러나 전입일과 보증금이 불명확한 김설리가 남아 있습니다. 대항력 있는 미상 임차인이 확인되면 실제 취득 부담의 계산 자체가 바뀔 수 있습니다.

여기에 위반건축물 등재, 제시외 건물, 사무소의 주택 이용, 조세 압류 3건, 다수의 점유·임차 관련 명의자가 겹쳐 있습니다. 유찰 횟수가 증가해도 이러한 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 실거래 비교가 확인되지 않은 상태이므로 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 수도 없습니다.

종합 판단은 D등급, 고위험·입찰 보류 검토입니다. 말소기준권리의 선후관계는 비교적 명확하지만, 미상 임차인의 대항력, 건축물의 적법성, 실제 배당순위 및 시장가격을 확인하지 않은 채 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 입찰하는 것은 위험합니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 것보다 실제 인수위험과 정상화 비용을 먼저 확정하는 데 있습니다.