서울중앙지방법원 2025타경102989. 서울 관악구 봉천동 ‘행복채움Ⅰ’ 1층 102호, 전용 29.135㎡ 규모의 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 방2·거실·욕실·주방/식당·현관·발코니 등으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 박진석이며, 2022.06.17. 거래가 280,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 165,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 압류·현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 승부처는 등기부의 근저당보다 임차인 박흥표의 선순위 전입입니다. 박흥표는 2022.02.28. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.02.14.로, 말소기준인 2022.06.17.보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 150,400,000원을 기준으로 한 배당 계산에서는 보증금 280,000,000원 중 147,494,400원이 배당되고 132,505,600원이 미배당되어 매수인 승계 위험이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102989 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-449 1층102호 · 도로명 국회단지15길 26 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.135㎡ · 방2·거실·욕실·주방/식당·현관·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상3층 · 사용승인 2014.03.04 |
| 소유자 | 박진석 · 2022.06.17. 소유권이전 · 거래가 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 150,400,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.17. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서를 같이 봐야 한다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박흥표 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.28 확정일자 2022.02.14 | 280,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 미배당 132,505,600원이나 확약으로 포기 |
박흥표의 전입 2022.02.28.은 말소기준 2022.06.17.보다 빠르므로 대항력 있는 임차인입니다. 확정일자도 2022.02.14.로 확보돼 있고 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 임차권등기는 2024.03.14. 접수됐습니다.
다만 이 사건에서는 임차권의 승계인 주택도시보증공사가 제출한 확약이 결정적입니다. 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 명시돼 있으므로, 박흥표 임차관계에서 발생하는 매수인 인수 위험은 실질 0원입니다. 이 확약의 효력은 해당 임차권에 관한 것이므로, 다른 별도 임차인이 존재한다면 그 위험까지 자동으로 없애는 것은 아니지만, 이 사건 자료상 실제 임차인은 박흥표 1명입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후에는 최저가 150,400,000원이 비교 기준
대항력 인수형 물건은 원칙적으로 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 실질취득가로 시세와 비교해야 합니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인의 대항력과 잔존 보증금청구권을 포기하는 확약이 제출돼 실질 인수액이 0원이므로, 현재 회차의 실질취득 기준은 최저가 150,400,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 29.14㎡ | 2 | 247,000,000원 |
| 2023.09 | 29.14㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2023.09 | 29.14㎡ | 2 | 161,170,000원 |
| 2023.09 | 29.14㎡ | 2 | 161,170,000원 |
| 2022.05 | 29.14㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2022.03 | 29.14㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2022.02 | 29.14㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.14㎡ | 1건 | 247,000,000원 |
전체 7건 평균은 231,334,285원이지만 가격 판단에서는 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 이 건물의 최근 12개월 거래는 2026.01. 2층 247,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 247,000,000원입니다. 현재 최저가 150,400,000원은 이 최근 가격의 60.9%입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 8.0% 상승으로 집계돼, 하락 추세 데이터도 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,905,600원 |
| 1. 임차인 박흥표 보증금 | 280,000,000원 | 147,494,400원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 165,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 132,505,600원입니다. 다만 2026.06.26.자 확약서로 해당 임차권의 대항력과 매수인 상대 잔존 보증금반환청구권을 포기했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 방2·거실·욕실·주방/식당·현관·발코니 등으로 구성됩니다.
- 입지. 서울관광고등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 동측 국회단지길변에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 149.0㎡, 완경사 정방형, 지목 대, 공시지가 3,201,000원/㎡입니다.
- 정비사업 메모. 감정평가서에는 본건 토지가 있는 은천동 635-540번지 일대 은천1구역에서 모아타운 지정을 위한 소규모주택정비 관리계획 수립안 주민공람이 2025.06.19~2025.07.03 진행됐다고 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 6세대 소규모 다세대이며, 경매 평균 유찰 7.1회, 이 사건도 8회 유찰됐다는 점을 가격 할인과 별개로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26.자 확약서에서 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 문구와 제출 주체를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 낙찰 후 확약 내용대로 임차권등기 말소가 이행되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 관악구 압류 및 국민건강보험공단 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 최근 거래 247,000,000원 대비 최저가가 60.9%임에도 8회 유찰됐으므로 현장 상태, 1층 선호도, 명도 상태, 금융·환금성 등을 별도로 점검해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 6세대 규모이므로 아파트처럼 넓은 매수층을 전제로 하지 말고 실제 거래 빈도와 매도 기간을 보수적으로 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 차량 접근, 약 4미터 도로, 주차시설, 건물 외관·내부 상태, 점유 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 및 세금 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘보증금 2.8억 인수형’으로만 보면 틀린다
표면만 보면 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 150,400,000원에서 배당 후 132,505,600원이 남아 매수인이 떠안는 전형적인 선순위 임차인 사건처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 2026.06.26.자 주택도시보증공사의 확약서가 있습니다. 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 시세 비교도 보증금 280,000,000원이 아니라 현재 실질취득 기준인 150,400,000원으로 해야 합니다. 최근 12개월 거래와 최신 거래는 모두 247,000,000원이고 현재 최저가는 그 가격의 60.9%입니다. 다만 이 건물은 6세대 규모이며 경매 평균 유찰 횟수가 7.1회, 이 사건은 이미 8회 유찰됐습니다. 권리상 핵심 인수는 확약으로 해소됐지만, 반복 유찰과 소규모 다세대의 환금성은 남아 있는 사건입니다.
