확약으로 인수 0원*, 그러나 6회 유찰이 말하는 환금성 — 봉천동 행복채움Ⅰ 102호

서울중앙지방법원 2025타경102989. 관악구 봉천동 국회단지15길 26에 위치한 전용 29.135㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 방 2개·거실·욕실·주방 및 식당·현관·발코니 구조이며, 지하 1층·지상 3층 건물의 1층 102호입니다. 소유자 박진석은 2022.06.17. 거래가 280,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 근저당권 165,000,000원이 설정됐습니다.

권리분석의 핵심은 말소기준인 우리은행 근저당보다 먼저 전입한 임차인입니다. 박흥표는 2022.02.14. 확정일자를 받고 2022.02.28. 전입·점유를 시작했으므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 원칙적으로 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어 낙찰가와 인수액을 합친 총액은 약 2.83억으로 고정됩니다. 그러나 이번 사건에는 그 원칙을 뒤집는 주택도시보증공사의 포기 확약이 제출돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약

2015년 현대저축은행 근저당권은 2016.07.27. 해지로 말소됐고, 2021년 든솔신용협동조합 가압류에도 2022.02.22. 일부해제에 따른 말소 등기가 있습니다. 현재 분석의 말소기준은 2022.06.17. 우리은행 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정과 관악구· 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

* 확약은 박흥표 임차권 및 이를 승계한 주택도시보증공사에 적용됩니다. 다른 임차인은 확인되지 않아 확약 밖 별도 임차보증금 인수는 나타나지 않습니다. 입찰 전 확약서 원문과 임차권등기 말소 조건을 다시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 4.9% 낮지만 큰 할인은 아니다

행복채움Ⅰ은 총 6세대, 2014.03.04. 사용승인된 다세대주택입니다. 동일 면적 29.14㎡의 확인 거래는 7건이며, 전체 평균은 231,334,285원입니다. 다만 과거 거래보다 최신 거래를 우선하면 2026.01. 거래가이자 최근 12개월 평균인 247,000,000원이 현재 비교 기준입니다.

최저가 235,000,000원은 최근 거래 247,000,000원의 95.1%로, 최근 시세보다 12,000,000원 낮습니다. 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세도 +8.0%입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이고, 전체 평균 231,334,285원보다는 최저가가 1.6% 높습니다. 따라서 최근 거래 대비 소폭 낮은 가격이지, 넓은 안전마진이 확보된 급매 수준으로 보기는 어렵습니다.

④ 회차별 실질취득 — 확약 전후가 완전히 다르다

확약이 없다면 낙찰가가 235,000,000원에서 150,400,000원으로 내려가도 미배당 인수액이 커져 총취득액은 약 2.83억으로 거의 고정됩니다. 이 경우 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 반대로 확약이 유효하게 이행되면 인수액은 실질 0원이므로 낙찰가가 곧 실질취득액이 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)

국세·지방세 관련 압류는 4건이며, 당해세에 해당하면 임차인보다 먼저 차감돼 룰상 미배당액이 증가할 수 있습니다. 다만 확약서에 따른 잔존 보증금반환청구권 포기가 유효하게 이행되면 매수인에 대한 실질 청구는 0원*입니다. 현대저축은행 근저당과 든솔신용협동조합 가압류에는 후속 말소 기록이 있으므로 실제 배당대상 여부를 원본 배당요구 서류에서 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울관광고등학교 북서측 인근의 정비된 주택지대로, 다세대주택·다가구주택· 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 동측 국회단지길 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2014.03.04. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 전기·위생·급배수·난방· 주차시설을 갖추고 있습니다.
• 토지. 토지면적 149.0㎡, 완경사의 정방형 대지이며 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 3,201,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 정비계획. 은천동 635-540번지 일대 은천1구역은 모아타운 지정을 위한 소규모주택정비 관리계획 수립안 주민공람이 2025.06.19.~2025.07.03. 진행됐습니다.
• 환금성. 총 6세대 소규모 다세대이고 경매 평균 유찰 5.5회·매각률 0.0%로, 실거래가 있더라도 매도 시 소요기간과 가격 할인 가능성을 크게 잡아야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 2026.06.26.자 확약서의 제출 주체, 적용 임차권, 대항력 포기, 잔존 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 대조하세요.
• 임차권등기 말소. 낙찰 후 말소 신청에 필요한 서류와 주택도시보증공사의 협조 절차를 확인하세요.
• 명도·점유. 임차권등기가 있더라도 실제 점유 상태는 별도로 확인하고, 인도명령 또는 명도 협의 비용을 반영하세요.
• 세금 압류. 관악구와 국민건강보험공단 압류 4건의 당해세 여부와 배당 순위를 확인하세요.
• 선순위 말소기록. 현대저축은행 근저당과 든솔신용협동조합 가압류의 후속 말소가 해당 호수 전부에 미치는지 등기부 원문으로 확인하세요.
• 6회 유찰 사유. 감정가와 최저가가 동일한 현재 매각조건, 이전 매각불허가·변경· 취소 여부와 특별매각조건을 매각공고에서 점검하세요.
• 환금성 할인. 최근 거래 247,000,000원보다 12,000,000원 낮지만 표본은 1건이고, 전체 평균보다 최저가가 높습니다. 취득세·수리비·명도비를 포함한 보수적 상한가가 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서와 매각공고를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격보다 확약, 할인보다 환금성”

이 사건은 표면만 보면 보증금 280,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 회차에서 49,090,000원을 인수하는 물건입니다. 이 원칙대로라면 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 2.83억에 고정돼 가격 메리트가 없습니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출해, 해당 임차인 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.

확약을 반영한 실질취득 235,000,000원은 최근 거래 247,000,000원보다 4.9% 낮습니다. 다만 전체 거래 평균 231,334,285원보다는 높고, 6회 유찰·6세대·경매 매각률 0.0%라는 환금성 경고가 큽니다. 권리는 확약 확인 후 조건부 합격, 가격은 소폭 할인, 환금성은 경계. 확약서 원문과 임차권 말소 이행을 완전히 확인하지 못하면 입찰가를 낮추는 문제가 아니라 입찰 자체를 다시 판단해야 합니다.