151,716,000원
서울중앙지방법원 2025타경103007. 양재천 근린공원 북측 인근에 있는 코너스톤에이 4층 401호 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 463,000,000원이 5회 유찰돼 151,716,000원까지 내려왔으므로 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금이 실질취득액을 결정합니다.
정지원은 2022.01.27 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.02.23 주민등록과 점유를 시작했습니다. 2024.03.05에는 보증금 460,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준은 그보다 늦은 2025.05.26 강제경매개시결정이므로, 정지원 임차권은 매각으로 지워지지 않습니다. 배당으로 받지 못하는 잔액은 낙찰자가 떠안습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103007 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 양재동 81-12 코너스톤에이 제4층 제401호 도로명: 서울특별시 서초구 논현로27길 104 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트 구조 · 지상 6층 중 4층 401호 · 사용승인일 2021.11.16 |
| 소유자 | 이명희 (단독소유 · 2022.02.23 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 463,000,000원 / 151,716,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 460,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.17 |
| 특기 등기 | 2022.02.23 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권은 남는다
등기상 말소기준은 2025.05.26 강제경매개시결정입니다. 정지원의 주민등록·점유 및 확정일자는 모두 이보다 앞서고, 주택임차권등기도 2024.03.05 마쳐져 있습니다. 따라서 정지원의 보증금은 우선 배당을 받고, 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정지원 건물 전부 · 임차권등기 | 2022.02.23 | 460,000,000원 | 2022.01.27 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.03.05 | 인수 311,208,024원 |
| 장희정 현황조사·매각물건명세서 | 2025.04.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 보증금 미상 |
정지원과 주택도시보증공사는 임차인과 신청채권자로 각각 표시돼 있으며, 보증금 대위·승계 중복신고로 분류된 항목은 없습니다. 따라서 이 리포트에서 확인되는 실제 임차인은 2명입니다. 정지원의 인수액은 배당표에서 계산되지만, 장희정은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
③ 가격 구조 — 5회 유찰이 실질 할인이 아닌 이유
현재 최저가는 151,716,000원이지만, 정지원에게 배당되는 금액은 집행비용 2,924,024원을 제외한 148,791,976원입니다. 보증금 460,000,000원에서 이를 뺀 311,208,024원이 매수인 인수액이 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 정지원 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 · 감정가 33% | 151,716,000원 | 311,208,024원 | 462,924,024원 |
| 6회 유찰 시 감정가 26% | 121,372,800원 | 341,126,419원 | 462,499,219원 |
| 7회 유찰 시 감정가 21% | 97,098,240원 | 365,049,528원 | 462,147,768원 |
낙찰가가 151,716,000원에서 121,372,800원, 97,098,240원으로 내려갈수록 정지원 미배당 인수액은 311,208,024원에서 341,126,419원, 365,049,528원으로 늘어납니다. 결국 실질취득액은 회차와 무관하게 정지원 보증금 460,000,000원 부근으로 고정됩니다. 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,716,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,924,024원 |
| 1. 임차인 정지원 보증금 | 460,000,000원 | 148,791,976원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 460,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정지원은 148,791,976원을 우선 배당받고 부족분 311,208,024원을 매수인에게 청구할 수 있는 구조입니다. 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 서초구 양재동 소재 양재천 근린공원 북측 인근이며, 오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 다세대주택 등으로 이용 중이며, 통상의 위생·급배수·승강기·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역·양재택지 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차의 입찰 판단 기준은 최저가 151,716,000원이 아니라 정지원 인수액을 더한 462,924,024원입니다.
- 장희정 계약 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 부분을 매각물건명세서 및 현장조사로 확인해야 합니다.
- 정지원 임차권 확인. 보증금 460,000,000원의 전액 변제 또는 임차권 말소 조건이 별도로 성립하는지 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 정지원의 임차권등기와 장희정의 현황상 전입이 함께 확인되므로 현재 점유자와 인도 대상자를 특정해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.02.23 등기된 민간임대주택 관련 사항과 매각 후 처리 여부를 원본 등기와 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 배당변동 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “1.52억에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 최저매각가는 151,716,000원이지만, 정지원 임차보증금 중 311,208,024원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계됩니다. 현재 회차의 실질취득액은 462,924,024원입니다. 6회·7회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 커져 총부담은 계속 460,000,000원 부근에 머뭅니다.
더구나 장희정은 2025.04.02 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상의 별도 위험으로 남습니다. 5회 유찰이라는 숫자에 시선을 빼앗기면 안 됩니다. 최저가는 크게 낮아졌지만 실질취득은 낮아지지 않았고, 미상 임차 위험까지 존재합니다. 이 물건은 최저가 할인형이 아니라 선순위 임차보증금 인수형입니다.
