서울중앙지방법원 2025타경103007. 양재동 코너스톤A 4층 401호, 전용면적 28.44㎡에 대응하는 다세대주택 물건입니다. 감정평가상 지상 6층 철근콘크리트 건물로 사용승인일은 2021.11.16.입니다. 현재 최저매각가는 370,400,000원으로 감정가 463,000,000원의 80% 수준이며, 데이터상 7회 유찰 상태입니다.
가격 숫자만 보면 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균 505,000,000원의 73.3%입니다. 하지만 이 사건은 단순히 “최저가가 시세보다 낮다”로 끝낼 수 없습니다. 확약으로 정지원 관련 주된 인수위험은 해소됐지만, 장희정의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최종 실질취득액을 확정할 수 없기 때문입니다. 따라서 370,400,000원은 어디까지나 미상 인수분을 더하기 전 기준선으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103007 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 양재동 81-12 코너스톤에이 4층 401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서초구 논현로27길 104 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 28.44㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 소유자 | 이명희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 463,000,000원 / 370,400,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 460,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 확약으로 주된 인수는 해소, 미상 점유자는 잔존
등기상 핵심은 정지원의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.01.27., 확정일자 2022.01.27., 전입 및 점유개시 2022.02.23., 보증금은 460,000,000원입니다. 이 임차권은 2024.03.05. 등기됐고, 데이터상 말소기준으로 제시된 2025.05.26. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원래는 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정지원 | 2022.02.23 | 460,000,000원 | 2022.01.27 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 후 실질 0원* |
| 장희정 | 2025.04.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 확인되는 점유·임차 관계는 정지원과 장희정입니다. 주택도시보증공사는 정지원 주택임차권의 승계인으로 확약서를 제출한 주체이며, 별도 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 73.3%지만 ‘실질취득 총액’은 아직 미확정
코너스톤A는 총 16세대, 사용승인일 2021.11.16.입니다. 대상 면적은 28.44㎡이고 비교 실거래 면적이 매칭됩니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 505,000,000원, 최신 거래는 2026.06. 515,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 거래 대비 6.3% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 28.34㎡ | 6 | 515,000,000원 |
| 2026.06 | 28.34㎡ | 4 | 495,000,000원 |
| 2024.09 | 29.3㎡ | 6 | 475,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 505,000,000원 |
최저가 370,400,000원은 최근 12개월 평균의 73.3%입니다. 감정가 463,000,000원 역시 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 그러나 이 사건의 가격 비교 기준은 단순 최저가가 아니라 확약 효과와 별도 임차인 인수위험을 포함한 실질취득 총액이어야 합니다. 정지원 관련 인수는 확약으로 0원이지만 장희정의 보증금이 미상이므로, 현재 확인된 370,400,000원은 실질취득액의 확정값이 아니라 기준선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 370,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,985,600원 |
| 1. 임차인 정지원 보증금 | 460,000,000원 | 364,414,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 460,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체에서는 정지원에게 364,414,400원이 배당되고 95,585,600원이 미배당으로 남습니다. 다만 2026.07.03. 확약으로 정지원 관련 잔존 보증금 반환청구권과 대항력이 포기되므로 이 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 이 확약은 장희정에게는 적용되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 정지원 미배당은 늘어도 확약 효과는 동일
| 회차 | 매각가 | 정지원 계산상 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 · 80% | 370,400,000원 | 95,585,600원 | 정지원 실질 인수 0원* |
| 8회 유찰 · 64% | 296,320,000원 | 168,628,480원 | 정지원 실질 인수 0원* |
| 9회 유찰 · 51.2% | 237,056,000원 | 227,062,784원 | 정지원 실질 인수 0원* |
정지원만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 계산상 미배당액은 커지지만, 확약서가 유효하게 적용되는 한 그 잔존 보증금은 매수인에게 실질 승계되지 않습니다. 따라서 이 사건에서 유찰 횟수 증가에 따라 새롭게 커지는 핵심 위험은 정지원 보증금이 아니라 확약 밖 장희정의 미상 보증금·점유관계입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 서초구 양재동 ‘양재천 근린공원’ 북측 인근. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택 등으로 이용 중이며, 통상의 위생·급배수·승강기·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 489.7㎡, 평지의 사다리형 토지이며 동측 약 6m 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 9,417,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 거래표본. 단지 총 16세대로 실거래 표본은 3건이며, 최근 12개월 표본은 2건입니다. 표본 수가 많지 않아 개별 호수의 상태 차이가 가격에 미치는 영향도 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장희정 보증금 확인. 현재 최대 미확정 변수입니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득 총액도 확정할 수 없습니다.
- 정지원 확약서 원문 확인. 2026.07.03.자 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 정지원 관련 권리는 확약에 따라 말소 동의가 있으나 실제 매각·배당 후 말소 진행을 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 가격 할인만 볼 것이 아니라 반복 유찰의 배경이 점유·권리·상품성 중 어디에 있는지 현장과 원문 기록을 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.23. 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “4.6억 인수”는 해소됐지만, 아직 완전한 0원 인수형은 아니다
이 사건의 가장 큰 변화는 정지원 보증금 460,000,000원입니다. 배당 계산만 보면 현재 회차에서 95,585,600원이 미배당되고 원래라면 매수인이 떠안을 구조지만, 주택임차권 승계인의 2026.07.03.자 확약으로 정지원 관련 실질 인수는 0원*이 됩니다.
그렇다고 전체 인수위험이 0원이 되는 것은 아닙니다. 장희정은 2025.04.02. 전입 사실이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 인수금액 미상입니다. 최저가 370,400,000원은 최근 12개월 평균 505,000,000원의 73.3%이지만, 이 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 정지원 확약의 유효성 확인과 장희정 임대차 금액 확인이 끝나야 비로소 실질취득 총액이 완성됩니다. 반복된 7회 유찰까지 겹친 만큼, 이 사건은 할인율보다 미상 임차관계를 먼저 해소해야 하는 물건입니다.
