서울중앙지방법원 2025타경103166. 서울 강남구 삼성동 90, 삼성브르넨 14층 1401호가 경매에 나왔습니다. 지하철 9호선 봉은사역 북측 인근에 위치한 아파트로, 사용승인일은 2021년 10월 19일입니다. 철근콘크리트구조 20층 건물의 14층 물건이며, 현재 아파트로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
경매의 직접적인 원인이 된 권리는 2022년 1월 14일 설정된 계양신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액이 3,129,600,000원으로 감정가와 거의 같은 수준입니다. 이후 채권양도로 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 변경됐습니다. 경매개시결정과 강남구 압류는 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 일반적인 담보권 경매처럼 권리만 확인하고 입찰하기에는 중요한 변수가 있습니다. 신탁등기가 유지되고 있다는 점, 점유자들의 임대차 조건이 확인되지 않았다는 점, 위반건축물 표시가 있다는 점입니다. 여기에 비교 실거래가격과 최저매각가 사이의 큰 차이까지 있어, 현재 최저가를 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103166 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 삼성동 90 삼성브르넨 14층 1401호 도로명: 서울특별시 강남구 영동대로122길 2 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 지상 20층 중 14층 |
| 비교 기준 면적 | 41.5㎡ (실거래 비교 표본 40.07㎡) |
| 사용승인 | 2021.10.19 |
| 소유자 | 신한자산신탁주식회사 (수탁자, 구 아시아신탁주식회사) |
| 감정가 | 3,130,000,000원 |
| 최저매각가 | 2,504,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 청구금액 | 2,623,497,177원 |
| 경매 신청채권자 | 계양신용협동조합 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 실제 점유 확인 대상 | 이헌 · 안혜은 (2명) |
| 건축물 특이사항 | 집합건축물대장상 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁 확인은 필수
핵심은 을구 1번 계양신용협동조합 근저당권입니다. 2022년 1월 14일 접수번호 7994로 설정됐고, 채권최고액은 3,129,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되므로 후순위 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
2025년 10월 17일에는 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 새로운 선순위 근저당권이 추가된 것이 아니라 기존 근저당권의 권리자가 변경된 것입니다. 채권양도 전후의 채권자 지위와 실제 배당채권액은 입찰 전 최신 채권계산서로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
현황조사 및 매각물건명세서 등에 확인되는 실제 임차인·점유 확인 대상은 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고일이 말소기준권리인 2022년 1월 14일보다 늦어 제공된 권리관계 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 별도로 검토해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이헌 | 2025.02.11 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 있음 2025.07.23 |
| 안혜은 | 2024.06.25 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 확인 필요 |
대항력 판정은 말소기준권리와 전입신고일의 선후관계를 기준으로 합니다. 우선변제 여부는 확정일자, 보증금, 배당요구 등 추가 요건을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 20% 유찰에도 여전히 높은 가격
가격 판단에서 가장 중요한 비교값은 삼성브르넨의 확인 가능한 실거래 1,900,000,000원입니다. 비교 내역은 2024년 8월의 전용 40.07㎡, 12층 거래로, 본 물건의 비교 기준 면적 41.5㎡와는 차이가 있습니다. 동일 조건의 최근 거래가 충분하지 않아 가격 비교에는 주의가 필요합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 40.07㎡ | 12층 | 1,900,000,000원 |
| 2024.08 | 40.07㎡ | 12층 | 1,900,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 1,900,000,000원 |
감정가는 3,130,000,000원이고 한 차례 유찰 후 최저매각가는 2,504,000,000원입니다. 감정가에서 20% 할인된 가격이지만, 위 실거래 평균 1,900,000,000원보다 604,000,000원 높으며 비교 거래의 131.8%입니다.
게다가 비교 거래는 2024년 8월 자료이므로 2026년 현재의 시장가격을 곧바로 대표한다고 볼 수 없습니다. 두 거래 내역이 동일 조건·동일 금액으로 기재된 만큼 실제 독립 거래 여부도 원본에서 확인할 필요가 있습니다. 현시점 가격 추세를 판단할 거래 근거가 충분하지 않으므로, 과거 실거래를 기준으로도 가격 메리트가 확인되지 않는다는 정도로 해석하는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,504,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 27,440,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 계양신협 설정 · 케이씨유엔피엘대부 이전 |
3,129,600,000원 | 2,476,560,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 미배당액 | — | 653,040,000원 |
근저당 채권최고액을 배당채권액으로 가정한 단순 추정입니다. 실제 확정채권액, 당해세, 임차인 최우선변제, 집행비용 등에 따라 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 후순위 권리 소멸에 따른 배당 부족액으로, 그 자체가 매수인 인수채무라는 뜻은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 배당 부족
회차별 매각가격이 내려가면 근저당권자의 미배당액은 늘어납니다. 그러나 현재 확인되는 임차관계에 선순위 대항력 임차인이 없으므로, 아래 시나리오에서 매수인 인수 추정액은 모두 0원입니다. 근저당 미배당액을 매수인 취득비용에 합산해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 2,504,000,000원 | 2,476,560,000원 | 653,040,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 2,003,200,000원 | 1,980,768,000원 | 1,148,832,000원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 1,602,560,000원 | 1,584,134,400원 | 1,545,465,600원 | 0원 |
2회 유찰 시 가정 최저가는 2,003,200,000원으로 비교 실거래 1,900,000,000원보다 여전히 높습니다. 3회 유찰 시 가정 최저가는 1,602,560,000원으로 과거 비교 거래보다 낮아지지만, 이것만으로 매수를 정당화할 수는 없습니다. 위반건축물 문제, 신탁관계, 실제 임대차 조건과 현재 시장가치를 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 위반건축물 — 가격보다 먼저 확인할 위험
특히 집합건축물대장 표제부에 표시된 위반사항은 해당 호실만의 문제인지, 건물 공용부분이나 다른 부분의 문제인지에 따라 위험 범위가 달라질 수 있습니다. 위반사항을 바로잡는 데 비용이 필요한 경우 실제 취득비용도 달라집니다.
감정요항표에는 공부와의 차이가 별도로 기재되지 않았지만, 매각물건명세서의 위반건축물 표시는 별도로 검토해야 합니다. 감정평가와 건축물 적법성 심사는 동일한 판단이 아니므로, 위반사항이 경미하다고 단정해서는 안 됩니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강남구 삼성동, 지하철 9호선 봉은사역 북측 인근입니다. 주변에는 상업용건물·업무용건물·아파트·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 지하철 7호선 청담역, 9호선 봉은사역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 접근성은 양호합니다.
- 건물. 2021.10.19 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 20층 건물입니다. 승강기, 급배수·위생설비, 난방설비, 소화전설비 및 주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 70m 내외의 영동대로, 북측으로 약 6m 내외의 영동대로122길에 접합니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역과 제2종일반주거지역, 국제교류복합지구 지구단위계획구역 등에 걸쳐 있습니다. 아파트 용도로 사용되는 부지에 대한 토지거래계약 허가구역 표시가 있으므로 취득 및 이용 관련 허가 요건도 확인해야 합니다.
- 규모·환금성. 브르넨삼성은 22세대 규모입니다. 비교 실거래 표본도 제한적이어서 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 특히 위반건축물 표시가 재매각이나 금융조달에 미치는 영향을 살펴야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 418.2㎡이며, 공시지가 자료는 42,060,000원/㎡입니다. 이 수치를 해당 호실의 대지권 가액으로 직접 해석해서는 안 됩니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 가격 재검증. 최저매각가 2,504,000,000원은 확인된 2024년 비교 거래 1,900,000,000원의 131.8%입니다. 현재 삼성동 유사 면적·층·건물의 실거래를 추가 확인해 적정 입찰가를 다시 계산해야 합니다.
- 위반건축물 원인 확인. 건축물대장과 위반사항 자료를 확보해 위반 위치·내용·시정 가능성·비용을 확인해야 합니다. 해결 불가능한 위반인지도 중요합니다.
- 신탁원부 확인. 제2022-254호 신탁원부를 확인하고, 신탁재산의 처분·임대차 관련 조항과 점유자 계약의 적법성을 검토해야 합니다.
- 임차인 2명 확인. 이헌과 안혜은의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 계양신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 배당채권액을 확인해야 합니다.
- 관리비·명도비용. 공용부분 미납 관리비와 실제 점유자의 인도 협의 가능성을 확인해 매각가격 외 취득비용에 반영해야 합니다.
- 토지거래허가 및 금융. 토지거래허가 관련 규제와 위반건축물 표시가 취득·대출에 미치는 영향을 해당 기관에 확인해야 합니다.
- 원본 재확인. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 신탁원부 및 건축물대장을 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “강남 입지라도 가격과 하자를 이길 수 없다”
삼성브르넨 1401호는 봉은사역과 청담역 인근이라는 입지, 2021년 사용승인을 받은 건물이라는 점에서 관심을 가질 만한 물건입니다. 하지만 경매에서는 좋은 입지보다 실제로 얼마에 안전하게 취득할 수 있는가가 더 중요합니다.
권리상 말소기준은 명확하고, 후순위 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 현재 확인된 점유자 2명에게 선순위 대항력은 없습니다. 따라서 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 다만 신탁원부와 임대차계약 확인은 남아 있습니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 25.04억은 확인된 2024년 비교 거래 19억의 131.8%입니다. 최근 거래가 충분하지 않아 현재 적정 시세는 추가 검증이 필요하며, 소규모 단지의 환금성 문제까지 감안해야 합니다. 무엇보다 매각물건명세서의 위반건축물 표시는 해결 가능성과 비용을 확인하기 전에는 가볍게 평가할 수 없습니다.
결론은 현 회차 입찰 보류·정밀 검토 우선입니다. 권리상 인수금액이 0원이라는 장점만으로 가격 차이와 위반건축물 위험을 상쇄하기 어렵습니다. 추가 시세 검증, 위반사항 확인, 신탁·점유관계 검토가 모두 완료된 뒤 입찰 여부를 판단하는 편이 합리적입니다.
