서울중앙지방법원 2025타경103190. 서울 관악구 남현동 제이엠빌리지 3층 302호, 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 64%”라는 숫자가 아닙니다. 등기부 을구에는 임차권자 박지선의 주택임차권이 있고, 보증금은 350,000,000원입니다. 전입신고 2022.06.03, 확정일자 2022.04.04로 2025.06.19 경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.
통상 이 구조만 보면 현재 최저가 198,400,000원에서 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 넘어와 단순 최저가만 보고 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 실제 현재 회차 배당표에서도 임차인에게 194,822,400원이 배당되고 155,177,600원이 부족한 것으로 계산됩니다. 다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택임차권 승계인 한국주택금융공사가 2026.06.23.자로 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 박지선 임차권과 관련한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103190 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1072-100 제이엠빌리지 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 문순아 지분 6분의 1 · 장박 지분 6분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 198,400,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 371,253,266원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 앞서지만 확약이 승부처
말소기준으로 선언된 권리는 2025.06.19. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.06.18. 박지선의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 자동 소멸하지 않는 선순위 인수형 권리입니다. 임대차계약일은 2022.04.01, 확정일자는 2022.04.04, 주민등록일자는 2022.06.03, 점유개시일자는 2022.06.05이며 보증금은 350,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지선 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 350,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약으로 실질 0 |
실제 임차인은 박지선 1명입니다. 매각물건명세서에는 주택임차권의 승계인 한국주택금융공사가 2026.06.23.자로 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의”한다는 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차보증금을 별도 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.984억 vs 최근 거래 3.6억
제이엠빌리지의 확인된 최근 거래는 2026.02 2층, 전용 24.11㎡, 360,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 이 1건과 동일한 360,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 24.11㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 360,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 198,400,000원은 최근 12개월 평균 360,000,000원의 55.1%입니다. 감정가 310,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 12개월 거래 표본이 1건이므로, 55.1%라는 비율만으로 개별 호수의 적정가를 단정하기보다는 층·면적·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,577,600원 |
| 1. 임차인 박지선 보증금 | 350,000,000원 | 194,822,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 371,253,266원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 155,177,600원입니다. 다만 2026.06.23.자 확약에 따라 이 임차권의 대항력 및 매수인 상대 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 본 분석의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 확약이 없다면 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 · 64% | 198,400,000원 | 155,177,600원 | 0원 |
| 6회 유찰 · 51% | 158,720,000원 | 194,302,080원 | 0원 |
| 7회 유찰 · 41% | 126,976,000원 | 225,601,664원 | 0원 |
대항력 있는 보증금 350,000,000원의 임차권만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나므로, 단순히 최저가 하락분만큼 실질취득비용이 내려가지 않는 구조입니다. 현재 회차에서도 배당표상 낙찰가와 부족 보증금을 함께 보면 약 350,000,000원대 부담 구조가 됩니다. 이 사건에서 가격 판단이 달라지는 이유는 오직 2026.06.23.자 확약이 존재하기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울사당초등학교 남측 인근. 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상6층 건물의 3층 302호이며 사용승인일은 2021.06.02입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m, 북서측 약 4m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 5,805,000원/㎡이며 토지면적은 166.4㎡입니다.
- 규모. 제이엠빌리지는 9세대이며 사용승인일은 2021.06.02입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 적용되는지 문언을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기가 확약 내용대로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 단일 실거래 표본. 최근 12개월 거래는 2026.02의 360,000,000원 1건이므로 해당 거래와 302호의 면적·층·상태 차이를 직접 비교해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 감정가의 64%까지 내려온 가격만 볼 것이 아니라 반복 유찰의 원인이 권리 문제였는지, 수요·상품성 문제였는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기와 실제 현황이 일치하는지, 낙찰 후 인도 절차에 추가 변수가 없는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 물건은 겉으로 보면 보증금 350,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있고 현재 최저가가 198,400,000원이어서, 통상적인 구조라면 단순 최저가만 보고 접근하면 안 되는 사건입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 기준 155,177,600원의 부족 보증금이 발생합니다.
그러나 한국주택금융공사가 2026.06.23.자로 대항력과 매수인 상대 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 구조가 달라졌습니다. 확약이 예정대로 적용되면 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 198,400,000원입니다. 확인된 최근 12개월 거래 360,000,000원과 비교하면 55.1% 수준입니다.
다만 최근 거래가 1건뿐이고 이미 5회 유찰된 다세대 물건이라는 점은 별도의 확인 대상입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “보증금 3.5억을 떠안느냐”가 아니라, 확약의 효력·말소 실행을 원문으로 확인한 뒤 현재 1.984억 가격이 개별 호수의 실제 가치에 비해 적정한지를 검증하는 것입니다.
