서울중앙지방법원 2025타경103190. 서울 사당초등학교 남측 인근의 2021년 사용승인 다세대주택, 제이엠빌리지 3층 302호입니다. 실제 임차인은 박지선 1명이며, 보증금은 350,000,000원입니다. 임대차계약일 2022.04.01, 확정일자 2022.04.04, 주민등록일 2022.06.03, 점유개시일 2022.06.05로 확인됩니다. 본건의 말소기준은 2025.06.19 강제경매개시결정이므로, 그보다 앞선 임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.
최저가 310,000,000원으로 매각될 경우 집행비용 5,140,000원을 공제한 뒤 임차보증금에 304,860,000원이 배당되고, 보증금 중 45,140,000원이 남습니다. 일반적인 구조라면 낙찰가 310,000,000원에 미배당 인수액 45,140,000원이 더해지지만, 이번 사건은 승계인이 해당 잔존 청구권과 대항력을 포기하는 확약서를 제출해 실질취득액이 최저가 310,000,000원으로 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103190 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1072-100 제이엠빌리지 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 비교 전용면적 22.8㎡ · 지하1층 / 지상6층 중 3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인 / 규모 | 2021.06.02 · 총 9세대 |
| 소유자 | 문순아 지분 6분의 1 · 장박 지분 6분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 371,253,266원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
2021.06.17 소유권보존과 동시에 수협은행 앞으로 신탁등기가 이뤄졌고, 2022.06.03 신탁재산 귀속을 원인으로 신탁등기가 말소돼 문순아·장박 공유로 돌아왔습니다. 이후 박지선의 주택임차권이 2024.06.18 등기됐으며, 2025.06.19 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 뒤따랐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계인은 중복 합산 금지
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박지선 전유부분 전부 · 주거 주민등록 2022.06.03 · 점유개시 2022.06.05 | 350,000,000원 | 대항력 있음 말소기준보다 선순위 | 우선변제 있음 확정일자 2022.04.04 · 배당요구 | 승계인 한국주택금융공사 확약 반영 인수 0원* 룰상 미배당 45,140,000원 |
한국주택금융공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 박지선 임차권의 승계인입니다. 따라서 보증금을 두 번 합산하지 않으며, 실제 임차인은 박지선 1명으로 봅니다. 신청채권자 명목의 배당액은 0원이지만, 임차보증금 우선변제 항목에서 304,860,000원이 먼저 배당되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래의 86.1%
제이엠빌리지는 총 9세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 최근 거래는 2026.02, 전용 24.11㎡·2층의 360,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 360,000,000원이며, 확약 반영 실질취득 310,000,000원은 이 금액의 86.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 24.11㎡ | 2층 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 360,000,000원 |
가격만 놓고 보면 실질취득 310,000,000원이 최근 거래보다 낮습니다. 다만 표본이 1건뿐이고 비교 거래의 전용면적은 24.11㎡로 본건 비교면적 22.8㎡와 차이가 있으므로, 86.1%라는 수치를 곧바로 확정 시세차익으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 1. 임차보증금 우선변제 · 박지선 권리 | 350,000,000원 | 304,860,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 한국주택금융공사 | 371,253,266원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 45,140,000원입니다. 다만 2026.06.23.자 확약서에 따라 승계인이 매수인 상대 잔존 보증금반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 확약 이행 전제의 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 서울사당초등학교 남측 인근으로, 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 6m 포장도로와 북서측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 완만한 경사지에 평탄하게 조성된 가로장방형 토지이며, 토지면적은 166.4㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 적용됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 사용승인일은 2021.06.02로 비교적 신축이지만 총 9세대의 소규모 다세대이고, 최근 거래 표본도 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.06.23.자 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 승계관계. 한국주택금융공사가 박지선 임차권의 승계인이라는 점과 배당요구·권리행사 범위를 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 매각 후 임차권등기가 실제로 말소되는 시점과 필요한 서류·협조 절차를 확인하세요.
- 현재 점유. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태, 인도 일정, 열쇠 인계와 명도 협의 가능성을 현장에서 재확인하세요.
- 시세 표본. 최근 거래는 360,000,000원 1건뿐입니다. 22.8㎡ 본건과 24.11㎡ 비교 거래의 면적·층·향·내부 상태 차이를 반영하세요.
- 환금성. 총 9세대 다세대이며 평균 유찰 2.3회·낙찰률 0.0%입니다. 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 잡으세요.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 경매 취득 시 적용 관계를 관할기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 총액을 바꾼다”
등기 순서만 보면 이 물건은 보증금 350,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어, 최저가 310,000,000원 낙찰 시 45,140,000원을 추가로 떠안을 수 있는 인수형 물건입니다. 그러나 임차권 승계인 한국주택금융공사가 대항력과 매수인 상대 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했습니다.
따라서 확약이 그대로 이행되면 매수인 인수 0원*, 실질취득 310,000,000원입니다. 최근 실거래 360,000,000원 대비 86.1%라는 가격 여유도 확인됩니다. 다만 거래 표본이 1건이고, 총 9세대 소규모 다세대이며 평균 유찰 2.3회·낙찰률 0.0%라는 환금성 부담이 있습니다. 결론은 가격은 긍정적, 권리는 확약서 확인이 핵심, 환금성은 보수적 접근입니다.
* 실질 인수 0원 판단은 매각물건명세서 비고에 기재된 2026.06.23.자 확약서가 유효하게 적용되고, 승계인의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제로 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약이 없다면 룰상 미배당 인수액은 45,140,000원입니다.