의정부지방법원 2020타경17309. 이 사건은 남양주시 화도읍 가곡리의 토지와 공동주택(다세대)을 함께 매각하는 구조입니다. 감정가는 3,256,606,000원인데 5회 유찰돼 현재 최저가는 781,911,000원까지 낮아졌습니다. 등기상 말소기준은 2017년 11월 13일 전성남의 근저당권 400,000,000원이며, 그 뒤의 근저당·가처분·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 물건을 “인수 0원”만 보고 단순한 권리정리형으로 보면 안 됩니다. 현황조사에는 민성기 외 1명이 상주하면서 유치권을 행사 중인 것으로 조사됐고, 김동호가 공사대금 619,000,000원, 노수철이 린나이가스보일러 등 설치대금 14,144,141원의 유치권을 각각 신고했습니다. 두 신고는 자료에서 모두 성립 여부 불분명으로 정리돼 있습니다. 따라서 배당표의 인수 0원은 등기·배당상 숫자이고, 유치권이 실제 성립하는 경우의 점유·경제적 부담까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2020타경17309 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 266-2 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공동주택(다세대) |
| 등기 대상 예시 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 266-13외 2필지 제에이동 제1층 제101호 |
| 소유자 | 김기홍 |
| 감정가 / 최저가 | 3,256,606,000원 / 781,911,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 411,329,064원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지 | 계획관리지역 · 지목 대 · 토지면적 255㎡ · 공시지가 460,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 유치권은 별도 검증
② 점유자·임차인 — 전입은 말소기준 뒤
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여재필 | 2025.06.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
확인된 점유자 여재필의 전입신고일은 2025.06.13으로 말소기준권리인 2017.11.13보다 뒤입니다. 자료상 대항력은 없으며, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
③ 가격 — 24% 숫자만 보면 안 되는 이유
현재 최저매각가는 781,911,000원으로 감정가 3,256,606,000원의 약 24% 수준입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 625,528,800원, 7회 유찰 시 500,423,040원입니다. 다만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없어 “시세보다 싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 781,911,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,219,110원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 전성남 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 조용호 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사리얼코리아펀딩대부 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 주식회사리얼코리아펀딩대부 | 150,000,000원 | 71,691,890원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 배순이 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당 · 주식회사리얼코리아펀딩대부 | 82,500,000원 | 0원 |
| 7. 을구 8번 근저당 · 남양주축산업협동조합 | 390,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 9번 근저당 · 전성남 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,622,500,000원 중 예상 배당액은 771,691,890원, 미배당은 850,808,110원입니다. 등기·배당 기준 매수인 인수액은 0원이나, 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 후순위 배당은 더 줄 수 있습니다. 유치권은 이 배당표의 인수액과 별도의 성립 여부 검토 대상입니다.
⑤ 물적·절차 리스크 — 이 사건의 진짜 난도
- 농지취득자격증명. 목록3은 농지취득자격증명이 필요하고, 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는다고 기재돼 있습니다.
- 대지권 없음. 목록7~28은 모두 대지권이 없다고 기재돼 있습니다.
- 사용승인 기재 불일치. 집합건축물대장에는 사용승인일 2024.04.24가 기재돼 있으나 등기사항증명서에는 “건축법상 사용승인 받지 않은 건물임”으로 기록돼 있습니다.
- 전유면적 불일치. 등기사항증명서와 집합건축물대장의 각 호별 전유면적이 서로 다른 부분이 있습니다.
- 토지 변동. 가곡리 266-3은 분할로 면적이 173㎡에서 171㎡로 변경됐고, 일부 토지는 공장용지 및 전에서 대지로 지목변경됐습니다.
- 경계 확인. 토지는 정확한 측량을 실시할 경우 면적과 경계가 달라질 수 있다고 감정평가서에 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가곡초등학교 북서측에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·전·답과 소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 남동측 비룡로, 동측 수도권제2순환고속도로(포천-화도)가 소재합니다.
- 이용. 건물은 공동주택(다세대)으로 이용 중이며 각 호는 방·안방·주방·거실·욕실·발코니 등으로 구성돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.
- 토지 특성. 평지·부정형·세로한면(가), 토지이용상황은 다세대입니다.
- 환금성. 단순 아파트 단일 호가 아니라 토지·다수 다세대 호실이 묶인 일괄매각이고 권리·물적 확인사항이 많아 일반 주거용 단일물건보다 매수검토 요소가 복잡합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 실사. 민성기 외 1명의 실제 점유 범위, 점유 개시 시점, 공사계약·공사대금 채권·변제 여부를 확인해야 합니다.
- 별도 유치권 신고 검증. 김동호 619,000,000원, 노수철 14,144,141원의 신고는 성립 여부 불분명으로 기재돼 있으므로 신고서와 증빙을 직접 대조해야 합니다.
- 농취증 사전 확인. 목록3의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 반환이 되지 않는다고 명시돼 있습니다.
- 대지권 확인. 목록7~28의 대지권 없음이 각 호실 가치와 처분 가능성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 건축물 서류 대조. 사용승인 기록과 등기 기재가 다르고 전유면적도 상이한 부분이 있어 등기사항증명서·집합건축물대장 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 점유관계. 여재필의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 부분을 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 권리 밖 리스크가 먼저다
감정가 3,256,606,000원이 5회 유찰돼 781,911,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 등기부에서도 말소기준 이후 권리는 대부분 매각으로 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 사건은 유치권 행사와 대규모 공사대금 신고, 농취증, 대지권 없음, 사용승인 기재 불일치, 전유면적 불일치가 한꺼번에 존재합니다.
따라서 현 단계에서 핵심은 “얼마나 싸졌는가”가 아니라 유치권이 실제로 성립하는지, 대지권 없는 다세대 호실과 농지 절차를 어떻게 처리할 수 있는지, 물적 현황이 등기·대장과 어디까지 일치하는지입니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 이 사건은 등기상 인수 0원이라는 한 줄보다, 그 밖의 사실관계를 얼마나 정확히 확인하느냐가 결과를 좌우합니다.
