의정부지방법원 2020타경17309. 남양주시 화도읍 가곡리의 토지와 다세대주택 2개동 22개 호실을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 각 호실은 공동주택(다세대)으로 이용 중이며, A동은 지하 1층·지상 4층, B동은 지상 4층 구조입니다. 소유자는 김기홍 단독소유이고, 현재 최저매각가는 감정가 3,256,606,000원에서 세 차례 유찰된 1,595,737,000원입니다.
표면적인 할인율은 49%지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 말소기준권리 이후에 설정된 근저당권과 가처분·압류는 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인 여재필의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 등기 밖에서는 유치권자들이 현장에 상주하며 권리를 주장하고 있고, 별도로 2건의 공사·설치대금 유치권 신고가 접수돼 있습니다. 등기상 인수 0원과 현장 리스크 0원은 전혀 다른 말입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2020타경17309 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 266-2 일원 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공동주택(다세대) · 토지와 A·B동 22개 호실 일괄매각 |
| 건물 구조 | A동 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층 / B동 철근콘크리트구조 지상 4층 |
| 소유자 | 김기홍 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,256,606,000원 / 1,595,737,000원 (3회 유찰·감정가의 49%) |
| 경매신청 채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구액 | 411,329,064원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 승계는 없지만 구조가 복잡하다
2017년 11월 3일 신주희의 가압류와 2017년 11월 7일 최명호의 근저당권은 각각 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2017.11.13. 전성남 근저당권 400,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 다수 근저당권, 가처분, 국세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여재필 | 2025.06.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 여재필 1명입니다. 전입일 2025.06.13.은 말소기준일 2017.11.13.보다 늦으므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 따라서 배당자료상 매수인 승계액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 핵심 리스크 — 49% 할인율을 압도하는 확인사항
④ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 메리트를 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 1,595,737,000원으로 감정가 3,256,606,000원의 49%이고, 세 차례 유찰된 상태입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되지 않아 최저가가 시장가보다 낮은지 검증할 근거가 없습니다. 더구나 토지와 22개 호실을 묶은 일괄매각이고, 대지권·사용승인 기재·전유면적·유치권·농취증 문제가 겹쳐 단순한 감정가 할인율을 일반 다세대 시세와 비교할 수도 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(49%) | 1,595,737,000원 | 45,120,370원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(39.2%) | 1,276,589,600원 | 361,076,296원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(31.36%) | 1,021,271,680원 | 613,841,037원 | 0원 | 0원 |
유찰이 이어져도 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 대신 매각대금이 줄어들수록 채권자 미배당액이 45,120,370원에서 361,076,296원, 613,841,037원으로 커집니다. 이는 낙찰자의 등기상 인수금 증가를 뜻하지는 않지만, 이해관계인과 점유자의 협조 가능성 및 명도 과정에는 불리한 환경이 될 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,595,737,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 18,357,370원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 전성남 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 조용호 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사리얼코리아펀딩대부 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 주식회사리얼코리아펀딩대부 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 6. 을구 6번 근저당권 · 배순이 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 7. 을구 7번 근저당권 · 주식회사리얼코리아펀딩대부 | 82,500,000원 | 82,500,000원 |
| 8. 을구 8번 근저당권 · 남양주축산업협동조합 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 9. 을구 9번 근저당권 · 전성남 | 150,000,000원 | 104,879,630원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 합계는 1,622,500,000원, 예상 채권배당액은 1,577,379,630원이며 미배당액은 45,120,370원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 부족분은 등기상 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다.
⑥ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가곡초등학교 북서측에 위치하며 단독주택, 공동주택, 전·답과 소규모 공장이 혼재하는 마을 주변 농경지대 및 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 남동측에 비룡로, 동측에 수도권제2순환고속도로 포천-화도 구간이 있습니다.
- 토지. 가곡리 266-2 토지는 255㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 460,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·전기·난방·소화·승강기설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 일반 아파트 한 호가 아니라 토지와 다세대 22개 호실을 묶은 일괄매각입니다. 대지권과 건축물 기재 불일치까지 있어 매수층과 금융조달 가능 범위를 개별적으로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 검증. 민성기 외 1명의 점유 시점과 형태, 노수철·김동호의 계약서·세금계산서·공사내역·변제기·대금지급 자료를 대조하세요.
- 현장 점유 조사. 유치권자의 실제 점유 구역과 각 호실 점유자, 출입통제 상태를 직접 확인하세요.
- 농지취득자격증명 사전심사. 목록 3의 증명 발급 가능 여부와 제출기한을 확인하세요. 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않습니다.
- 대지권·토지사용권 검토. 목록 7~28에 대지권이 없는 이유와 일괄매각 후 각 호실의 토지사용 관계를 등기와 매각목록으로 대조하세요.
- 사용승인 상태 확인. 집합건축물대장의 사용승인일 2024.04.24.와 등기부의 미사용승인 문구가 다른 이유를 관할 행정기관에 확인하세요.
- 전유면적 재확인. 등기부와 집합건축물대장의 호별 면적 차이가 감정가·임대수익·매각 및 담보대출에 미치는 영향을 계산하세요.
- 세금 법정기일 확인. 국세·지방세 압류 4건의 세목, 법정기일과 당해세 여부를 확인해 배당표를 다시 작성하세요.
- 임차관계 보완. 여재필의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 나머지 22개 호실의 실제 임대 및 점유관계를 확인하세요.
- 지목·분할 내역 대조. 목록 1·2·6의 지목변경과 목록 2의 분할·면적 변경 내용을 최신 토지대장과 등기사항증명서로 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만 적용하지 말고, 토지·건물별 가치와 하자 해결비용을 분리해 응찰가 상한을 산정하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0원”
이 사건은 말소기준권리만 보면 결론이 단순합니다. 2017.11.13. 전성남 근저당권이 기준이고, 이후의 근저당권·가처분·압류는 매각으로 소멸합니다. 여재필의 전입도 2025.06.13.으로 늦어 대항력이 없으며, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 정반대입니다. 유치권자가 현장에 상주하고, 성립 여부가 불분명한 633,144,141원의 유치권 신고가 있으며, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금을 돌려받지 못합니다. 공동주택 22개 호실은 대지권이 없고, 사용승인과 전유면적 기재도 서로 맞지 않습니다. 비교 가능한 실거래 근거도 없어 감정가의 49%가 시장 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다.
등기권리는 정리되지만 물건 자체와 점유·절차 위험은 정리되지 않은 사건입니다. 유치권 성립 여부, 농취증 발급, 대지권과 사용승인 상태, 전체 호실 점유관계를 원본과 현장에서 해소하기 전에는 가격보다 입찰 가능성 자체를 먼저 검토해야 합니다.
