서울동부지방법원 2025타경50991. 서울 강동구 천호동 427-44의 연립/다세대 + 토지 경매입니다. 등기상 공유자는 고경희 20분의 3, 권영태 20분의 5, 이보생 20분의 5, 최운호 20분의 7입니다. 권리 흐름의 기준점은 2024.12.27 중앙농업협동조합의 권영태 지분 가압류 992,337,358원이고, 그 이후 설정된 중앙농업협동조합의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순한 말소 여부만이 아닙니다. 감정평가 내용상 건물은 제2종 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중이며 현황 공사가 중단된 것으로 조사됐습니다. 매각물건명세서에는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 내용까지 기재되어 있습니다. 여기에 상은건설의 유치권 신고까지 겹쳐 있어, 등기상 인수액 0원만 보고 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경50991 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 427-44 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 등기상 제2종 근린생활시설 및 다가구주택 · 현황 공사 중단 |
| 토지 | 대 · 85.0㎡ · 일반상업지역 · 주상용 · 평지 · 세로장방 |
| 공유자 | 고경희 20분의 3 · 권영태 20분의 5 · 이보생 20분의 5 · 최운호 20분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 2,626,585,000원 / 1,075,849,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 1,005,546,335원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 임차 관련 | 임차인 신고 내역 없음 · 임대관례 미상 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도 확인
말소기준으로 제시된 권리는 2024.12.27 갑구 2번 중앙농업협동조합 가압류입니다. 이후 2025.01.21 설정된 채권최고액 1,008,000,000원의 근저당권과 2025.02.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.08.21 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내용이 확인됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 41%라도 ‘싸다’고 단정할 자료가 없다
현재 회차 최저매각가는 1,075,849,000원으로, 제공된 회차 정보상 4회 유찰·감정가 41%입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 860,679,200원(감정가 33%), 6회 유찰 시 688,543,360원(감정가 26%)입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 특히 사용승인 미취득, 공사 중단, 유치권신고라는 개별성이 있어 감정가 대비 할인율만으로 일반적인 완성 건물처럼 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 따라서 “감정가 41%니까 싸다”는 판단은 보류해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 41%) | 1,075,849,000원 | 1,062,690,510원 | 937,646,848원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 860,679,200원 | 849,672,408원 | 1,150,664,950원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 688,543,360원 | 679,257,926원 | 1,321,079,432원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,075,849,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,158,490원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 중앙농업협동조합 | 992,337,358원 | 992,337,358원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 중앙농업협동조합 | 1,008,000,000원 | 70,353,152원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,000,337,358원 중 채권자 예상배당은 1,062,690,510원, 미배당액은 937,646,848원입니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천호역 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 상업 및 업무용 건물, 근린생활시설, 현대백화점 등이 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 진입이 가능하고 노선버스정류장과 천호역 8호선 및 5호선이 있어 대중교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 대 85.0㎡, 일반상업지역, 주상용, 평지, 세로장방이며 공시지가는 9,783,000원/㎡입니다.
- 규제. 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 공장설립제한지역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되어 있습니다.
- 환금성. 천호역 인근 입지에도 불구하고 사용승인 미취득, 공사 중단, 유치권신고가 겹쳐 있어 일반적인 완성 건물과 같은 기준으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 상은건설의 공사대금 440,000,000원 유치권신고에 대해 점유, 공사계약, 공사대금 발생 및 변제기 등 성립요건과 배제신청서 내용을 직접 확인해야 합니다.
- 사용승인 상태 확인. 매각물건명세서상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이므로 현재 공사 상태와 사용승인 가능 여부를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 공사 중단 현황 확인. 감정평가 당시 공사가 중단된 것으로 조사된 만큼 현장 상태가 감정 당시와 동일한지 확인해야 합니다.
- 공유관계와 매각범위 확인. 고경희·권영태·이보생·최운호의 공유지분과 일괄매각 대상 토지·건물의 정확한 범위를 매각서류에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 4회 유찰·감정가 41%라는 할인율만으로는 실거래 시세 대비 저가 여부를 확인할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 유치권 관련 제출서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “41%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건의 최저매각가는 1,075,849,000원, 현재 회차는 4회 유찰·감정가 41%입니다. 배당모델만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 사용승인을 받지 않은 건물, 공사 중단, 그리고 440,000,000원 유치권신고라는 세 가지 핵심 변수가 남아 있습니다.
특히 유치권은 신고 자체만으로 성립이 확정된 것은 아니며, 농업협동조합자산관리회사도 2025.09.02 성립요건이 결여됐다는 이유로 배제신청서를 제출했습니다. 반대로 배제신청이 제출됐다는 사실만으로 유치권이 자동으로 소멸했다고 볼 수도 없습니다. 결국 이 물건은 등기상 인수 0원이라는 장점보다 유치권과 미승인 건물의 실제 상태를 먼저 검증해야 하는 사건입니다.
실거래 비교자료도 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 가격은 보류, 유치권·사용승인·공사현황 확인이 우선. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
