서울동부지방법원 2025타경51018. 감정 이용상태는 주거용 도시형생활주택이고 사건상 용도는 다세대입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층·지상16층 복합건물이며 2020.02.18 사용승인됐습니다. 핵심은 가격표에 보이는 162,400,000원이 아니라 강경호의 선순위 임차권과 2026.06.26 확약서가 최종 취득비용에 어떤 영향을 주는지입니다.
강경호는 2020.12.07 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.12.01입니다. 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사 가압류는 2024.04.05이므로 임차인의 점유·전입이 훨씬 앞섭니다. 등기부상 2023.06.19 주택임차권까지 등기돼 있어, 확약이 없다면 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 구조입니다. 다만 이번 건은 그 결론을 뒤집는 별도 확약이 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51018 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 452-15 미사아름채아파트 6층 605호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용 도시형생활주택 · 전용 12.14㎡ |
| 소유자 | 문향정 · 2021.07.06 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 162,400,000원 |
| 유찰 | 5회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,406,580원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약이 결론을 바꾼다
* 배당계산상 룰상 미배당액은 현재 회차 60,673,600원이며, 6회 유찰 시 92,698,880원, 7회 유찰 시 118,319,104원입니다. 다만 확약이 강경호 건에 유효하게 적용된다는 전제에서는 이 임차인에 대한 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 확약은 강경호 건에만 적용되므로 다른 임차인이 별도로 존재한다면 그 인수위험은 별도로 판단해야 합니다. 조사된 실제 임차인은 강경호 1명입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 강경호 주거 · 임차권등기 | 2020.12.07 확정 2020.12.01 | 220,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
강경호는 보증금 220,000,000원의 실제 임차인 1명이며 보증기관 중복신고 임차인으로 분류된 건은 아닙니다. 전입·점유가 2020.12.07, 확정일자가 2020.12.01이고 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 따라서 이 물건은 확약을 빼고 보면 결코 단순한 ‘임차인 소멸형’이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이번 사건은 대항력 임차인이 있어 원칙적으로는 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 물건입니다. 다만 확약으로 강경호의 실질 인수가 0원이 되므로 현재 회차의 실질취득액은 162,400,000원입니다. 비교 기준은 전체 장기평균보다 최근 흐름을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 13.33㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 13.0㎡ | 15 | 230,000,000원 |
| 2025.05 | 13.0㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 2025.05 | 13.0㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 2024.07 | 13.02㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2024.02 | 13.0㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2023.11 | 13.0㎡ | 16 | 230,000,000원 |
| 2023.10 | 12.14㎡ | 8 | 228,000,000원 |
| 2023.07 | 13.0㎡ | 5 | 224,000,000원 |
| 2023.06 | 13.0㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2021.09 | 13.0㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2021.09 | 13.0㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 235,000,000원 |
최근 12개월 평균은 235,000,000원, 최신 거래는 2026.06의 240,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 7.9% 높은 흐름입니다. 확약 반영 실질취득 162,400,000원은 최근 12개월 평균의 69.1% 수준입니다. 전체 평균 220,666,666원의 73.6%라는 수치보다, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 더 중요한 비교 기준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,073,600원 |
| 1. 임차인 강경호 보증금 | 220,000,000원 | 159,326,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,406,580원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 임차보증금 미배당액 60,673,600원이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 그러나 제출된 확약을 적용하면 강경호 건의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 · 감정가 80% | 162,400,000원 | 60,673,600원 | 0원* |
| 6회 유찰 · 감정가 64% | 129,920,000원 | 92,698,880원 | 0원* |
| 7회 유찰 · 감정가 51% | 103,936,000원 | 118,319,104원 | 0원* |
대항력 포기가 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 배당되는 보증금이 줄고 미배당 인수액은 커집니다. 그래서 선순위 대항력 임차인이 있는 경매는 낮은 최저가만 보고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 확약서가 그 구조를 예외적으로 끊어주는 사건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5·8호선 천호역 동측 인근. 단독주택·연립다세대주택·오피스텔·아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거·상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 천호역과 시내버스정류장이 인근에 있어 교통상황은 비교적 양호합니다.
- 이용. 전용 12.14㎡의 주거용 도시형생활주택입니다. 건물은 지하1층·지상16층의 아파트·오피스텔·근린생활시설 복합건물입니다.
- 규제. 일반상업지역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되며 토지 공시지가는 11,980,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 정보. 2020.02.18 사용승인됐고 위반건축물 표시는 없습니다. 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 평균 유찰은 2.9회이며 이번 사건은 5회 유찰입니다. 최근 실거래 흐름은 상승 방향이지만 경매시장에서는 반복 유찰이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심은 2026.06.26 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 문구와 적용 대상을 반드시 원문 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 등기부에는 강경호의 220,000,000원 주택임차권이 남아 있습니다. 낙찰 후 확약에 따른 말소 이행 절차를 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.06 민간임대주택등기가 존재합니다. 말소기준권리보다 앞선 등기이므로 매각물건명세서와 등기 원문에서 처리 관계를 재확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 실질취득가가 최근 실거래보다 낮더라도 반복 유찰에는 권리 복잡성, 전용 12.14㎡의 상품성, 명도·말소 절차 등이 함께 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “싸진 이유를 확약서가 해소했는지”가 핵심
표면만 보면 감정가 203,000,000원에서 최저가 162,400,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 더 중요한 것은 임차인 강경호의 보증금이 220,000,000원이고, 현재 회차 배당만 놓고 보면 60,673,600원이 부족하다는 점입니다. 원래 구조대로라면 최저가가 낮아도 인수금 때문에 단순 할인물건으로 평가할 수 없습니다.
하지만 2026.06.26 주택도시보증공사가 제출한 확약은 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시합니다. 이를 적용하면 강경호 건의 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 162,400,000원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균 235,000,000원의 69.1%로 가격 측면에서는 의미 있는 할인입니다. 다만 5회 유찰, 전용 12.14㎡의 도시형생활주택, 말소기준 이전 민간임대주택등기까지 함께 놓고 보면 결론은 “가격은 매력적이지만 확약과 등기 처리의 원문 검증이 선행돼야 하는 물건”입니다.
