서울동부지방법원 2025타경51064. 서울 강동구 천호동 ‘다성이즈빌’ 10층 1003호, 전용 17.33㎡의 다세대·공동주택(도시형생활주택)입니다. 소유자는 김진형이고, 2021.12.15. 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 박지현의 선순위 주택임차권입니다. 임차권의 전입신고일은 2021.11.30., 확정일자는 2021.12.01., 점유개시일은 2021.12.15.이며 보증금은 252,000,000원입니다.
말소기준권리는 2025.02.19. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·확정일자와 임차권등기는 그보다 앞서므로 통상 구조라면 대항력 있는 선순위 임차권으로서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 실제 배당 시뮬레이션도 최저가 208,000,000원 기준 미배당액을 47,712,000원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51064 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 166-76 다성이즈빌 10층 1003호 · 도로명 서울특별시 강동구 진황도로27가길 6-5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 17.33㎡ · 지상 12층 중 10층 |
| 소유자 | 김진형 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 208,000,000원 (감정가의 80%, 4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2021.11.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 인수 해소
등기상 박지현의 주택임차권은 2023.12.20. 등기됐지만, 전입신고일은 2021.11.30., 확정일자는 2021.12.01.로 말소기준인 2025.02.19.보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 이후 2025.03.07. 국민건강보험공단 압류는 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|
| 박지현 10층 1003호 17.33㎡ 전부 · 주거 | 252,000,000원 | 2021.11.30 / 2021.12.01 | 대항력 있음 우선변제 승계 중복 아님 확약으로 인수 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 박지현은 보증금 252,000,000원에 대해 배당요구를 했고, 확정일자를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 별도의 보증기관 중복 임차인으로 합산하지 않습니다. 다만 신청채권자인 주택도시보증공사의 2026.06.19. 확약서에는 “양도 전: 임차인 박지현”으로 기재돼 있으며, 그 확약이 바로 이 임차권의 대항력 포기 및 말소 동의 근거입니다.
② 가격 판단 — 20% 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 260,000,000원, 4회 유찰 기준 최저매각가는 208,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 166,400,000원(64%), 6회 유찰 시 133,120,000원(51.2%)입니다.
하지만 다성이즈빌의 대상 면적은 17.33㎡이고, 동일 면적에 매칭되는 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “20% 싸다” 또는 “시세보다 저렴하다”라고 판단하면 안 됩니다. 가격 메리트는 최신 실거래나 최근 12개월 평균과의 비교가 가능한 경우에만 확인할 수 있는데, 이 사건에서는 그 근거가 제시되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 박지현 보증금(우선변제) | 252,000,000원 | 204,288,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 박지현 보증금 미배당액은 47,712,000원입니다. 다만 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 확약이 없다면 룰상 미배당액이 인수 위험으로 남습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 4회 유찰 · 80% | 208,000,000원 | 47,712,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 64% | 166,400,000원 | 88,729,600원 | 0원 |
| 6회 유찰 · 51.2% | 133,120,000원 | 121,543,680원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대이며 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 전용면적은 17.33㎡입니다.
- 입지. 서울특별시 강동구 천호동, 지하철 5호선 강동역 북서측 인근입니다. 주변은 다세대·연립주택·아파트단지·근린생활시설이 밀집한 주상지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 인근에 지하철 5호선 강동역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕, 지하 1층·지상 12층 건물의 10층 1003호이며 사용승인일은 2021.11.24.입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·주차·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 동측과 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(천호지구)이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 공장설립승인지역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 5,799,000원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 다성이즈빌은 20세대이고 대상 전용면적은 17.33㎡입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.3회, 낙찰률 0.0%가 제시돼 있어 환금성은 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19.자 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의의 당사자·범위·조건을 원문과 대조해야 합니다. 이 분석에서 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거입니다.
- 확약 적용 범위. 확약은 박지현 임차권에만 적용됩니다. 다른 임차인이나 별도 점유자가 확인될 경우 그 위험은 별도로 분석해야 합니다.
- 표면 인수액과 실질 인수 구분. 현재 최저가 시뮬레이션의 미배당액은 47,712,000원이지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 검증. 208,000,000원은 감정가의 80%일 뿐입니다. 동일 면적 최신 실거래가 확보되지 않은 상태에서 ‘싸다’고 결론 내리지 않아야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 본건 4회 유찰, 단지 평균 3.3회 유찰이라는 수치가 가격·수요·상품성 중 어디에서 비롯됐는지 현장과 거래사례로 확인할 필요가 있습니다.
- 관리·점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 상태와 명도 필요 여부, 관리비 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약 때문에 결론이 바뀐다”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 252,000,000원의 선순위 임차권이 감정가 260,000,000원에 육박하고, 최저가 208,000,000원에서는 47,712,000원이 배당되지 않는 위험한 구조처럼 보입니다. 실제로 확약이 없다면 매수인이 그 부족분을 인수할 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 2026.06.19. 제출된 확약서가 결정적입니다. 해당 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액 배당되지 않아도 임차권등기 말소에 동의했으므로 박지현 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 최저가 208,000,000원에 낙찰된다는 가정에서는 실질취득도 208,000,000원으로 봅니다.
다만 여기서 곧바로 “싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 본건은 4회 유찰됐고, 20세대·전용 17.33㎡ 도시형생활주택이며, 동일 면적의 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격과 환금성은 아직 별도의 검증 대상입니다. 이 물건의 승부처는 선순위 임차권 자체보다 확약서의 확실한 효력 확인과 208,000,000원의 시장가격 적정성 검증입니다.
