인천지방법원 2024타경2205. 인천 서구 오류동 검단일반산업단지 내 인천표면처리센터 공장동 5층 516호입니다. 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 중 5층에 위치합니다. 소유자는 주식회사승부입니다. 현재 말소기준은 2023년 12월 6일 주식회사 삼창피엠씨의 가압류이며, 그 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 극단적으로 낮아졌습니다. 감정가 1,377,670,000원에서 9회 유찰돼 현재 최저가는 55,594,000원, 감정가의 약 4% 수준입니다. 하지만 이 물건에는 실거래 시세 자료가 없어 “감정가 대비 싸다”를 곧바로 시장가 대비 저렴하다는 뜻으로 바꿔 말할 수 없습니다. 오히려 9회 유찰이라는 이력과 장기 미가동 기계, 유해화학물질 방치 상태를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경2205 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가람로 14, 5층516호 (오류동,인천표면처리센터공장동) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 8층 건물 중 5층516호 |
| 소유자 | 주식회사승부 |
| 감정가 / 최저가 | 1,377,670,000원 / 55,594,000원 (9회 유찰) |
| 청구금액 | 946,270,421원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.12.06. 갑구 6번 가압류입니다. 주식회사 삼창피엠씨의 청구금액은 94,536,688원이며, 이후 기술보증기금·신용보증기금·신풍금속 주식회사 등의 가압류, 국·국민건강보험공단의 압류, 하나은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없어 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 9회 유찰 — 가격보다 유찰 원인을 봐야 한다
현재 회차는 9회 유찰, 최저매각가격 55,594,000원입니다. 다음 시나리오는 10회 유찰 시 38,915,800원, 11회 유찰 시 27,241,060원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 각각 470,679,041원 → 487,057,033원 → 498,521,628원으로 증가합니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,594,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,400,692원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 삼창피엠씨 | 94,536,688원 | 54,193,308원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 85,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 204,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신풍금속 주식회사 | 91,660,615원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 12,150,900원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 24,007,890원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 13,016,256원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 524,872,349원 중 예상 배당은 54,193,308원이며, 미배당은 470,679,041원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 공장·기계기구 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.
- 기계기구 중복. 등록번호 제2018-28호와 제2018-29호의 기계기구가 중복되며 이를 고려해 감정평가했습니다.
- 장기 미가동. 기계기구는 장기간 가동되지 않고 방치된 상태로 정상 작동 여부 확인이 필요합니다.
- 유해화학물질. 유해화학물질 취급 사업장으로 건물 내부에 화학물질 등이 방치돼 있습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상이나 확인된 임차인은 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 소재 검단일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 공장 및 지원시설로 이루어진 공장지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고, 인근 간선도로 및 교통시설과의 거리·편의성을 고려할 때 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 내 5층516호이며 사용승인일은 2017.03.10입니다.
- 설비. 공용 위생설비·급배수설비·승강기설비·주차장설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 광대로에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 공장용지, 토지면적 23,146.9㎡, 공시지가 841,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기계 작동 여부. 장기 미가동 상태이므로 현장에서 정상 작동 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 화학물질 상태. 내부 방치 화학물질의 종류·수량·처리 필요성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 중복 감정된 기계기구 범위를 현황과 대조해야 합니다.
- 보증금. 특별매각조건 때문에 최저가의 20%를 준비해야 합니다.
- 9회 유찰 원인. 감정가 대비 낙폭만 볼 것이 아니라 실제 이용 가능성과 처분 가능성을 우선 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현장이 어렵다”
이 물건의 등기 구조만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 확인된 임차인도 없습니다. 하지만 9회 유찰 끝에 최저가가 감정가의 4%까지 내려왔다는 사실을 곧바로 가격 매력으로 해석하면 위험합니다. 실거래 시세 자료가 없는 데다, 기계기구는 장기간 미가동 상태이고 유해화학물질까지 내부에 방치돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리분석보다 현장 실사와 공장·기계의 실제 사용 가능성입니다. 등기는 단순하지만 물건은 단순하지 않습니다.
