2,372,000원
인천지방법원 2024타경3734. 인천 미추홀구 주안동 설악빌라 다동 301호에 해당하는 다세대주택입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 3층 301호이고, 임차권등기 범위는 제3층 제301호 50.77㎡ 전부입니다. 현재 소유자는 조문석이며 2015.10.27 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 현재 등기부에 남아 있는 일반 담보권이 아니라 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.03.11 인천강화옹진축산업협동조합의 강제경매개시결정인데, 장우중의 전입일은 2022.05.19입니다. 이후 한국토지주택공사가 보증금 95,000,000원에 관해 임차권등기를 하고 배당요구를 했지만, 이는 장우중 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 두 번째 보증금으로 더해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경3734 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 길파로41번길 79-2, 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 제3층 제301호 50.77㎡ 전부 |
| 소유자 | 조문석 (2015.10.27 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 2,372,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천강화옹진축산업협동조합 / 21,599,835원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차관계가 먼저다
현재 소유자 조문석의 소유권은 2015.10.27 시작됐고, 장우중의 전입은 2022.05.19입니다. 그 뒤 2024.03.11 강제경매개시결정이 들어왔으므로 임차관계가 말소기준보다 앞섭니다. 2024.04.18 국 압류와 2025.02.26 중소기업은행 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
2025.02.07에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 등기됐습니다. 등기 내용은 임차보증금 95,000,000원, 임대차계약일자 2022.04.18, 확정일자 2022.04.20, 주민등록일자·점유개시일자 2022.05.19입니다. 한국토지주택공사는 장우중 보증금의 보증기관 대위·승계이므로 장우중과 한국토지주택공사의 보증금을 이중 합산하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, LH는 승계 신고
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장우중 실제 임차인 | 전입 2022.05.19 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | - |
| 한국토지주택공사 장우중 보증금 대위·승계 | 전입 2022.05.19 확정 2022.04.20 | 95,000,000원 | 有 | 有 | 대위·승계 |
장우중은 전입일이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 그 사람만 놓고 대항력 有라고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 반면 한국토지주택공사의 임차권등기에는 보증금·전입·확정일자가 명확하고 배당요구도 확인됩니다. 다만 LH는 실제 별도 임차인이 아니라 장우중 보증금 95,000,000원의 대위·승계 주체입니다.
③ 가격 판단 — 237만원이 아니라 9,500만원을 봐야 한다
현재 최저매각가는 2,372,000원으로 감정가 120,000,000원과 큰 차이가 납니다. 하지만 현재 회차 배당계산에서는 임차보증금 95,000,000원 중 1,929,304원만 배당되고 93,070,696원이 미변제되어 매수인에게 인수됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 가격판단 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 2,372,000원 | 93,070,696원 | ≈95,000,000원 |
| 12회 유찰 시 | 1,660,400원 | 93,769,487원 | ≈95,000,000원 |
| 13회 유찰 시 | 1,162,280원 | 94,258,641원 | ≈95,000,000원 |
낙찰가가 더 내려가도 임차보증금에서 배당되는 금액이 줄어드는 만큼 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 이 유형은 낙찰가 하락 자체가 실질취득가 하락으로 이어지지 않습니다. 가격 메리트를 판단할 때는 최저가 2,372,000원이 아니라 대항력 보증금 95,000,000원 수준을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
④ 시세 비교 — 실질취득은 거래 평균과 같은 구간
설악(다동)은 총 4세대, 사용승인 관련 완료일자는 1990.11.20이며, 대상 면적은 50.77㎡입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 두 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 50.77㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2021.07 | 50.77㎡ | 1 | 91,000,000원 |
| 평균 | 50.77㎡ | 2건 | 95,500,000원 |
시세 집계 평균은 95,500,000원, 최신 거래는 2022.03 100,000,000원입니다. 그런데 대항력 보증금을 기준으로 한 실질취득 판단가는 약 95,000,000원입니다. 즉 최저가 2,372,000원만 놓고 보면 극단적인 할인처럼 보이지만, 실제 부담 기준으로 보면 거래 평균과 사실상 같은 가격 구간입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 2,372,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 442,696원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 95,000,000원 | 1,929,304원 |
| 2. 인천강화옹진축산업협동조합 | 21,599,835원 | 0원 |
| 3. 중소기업은행 가압류 | 56,751,190원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 442,696원, 임차보증금 배당은 1,929,304원이며 보증금 부족분 93,070,696원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자와 중소기업은행 가압류에는 현재 가정 매각가에서 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용중입니다.
- 위치. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안북초등학교 북서측 인근이며, 인근에 다세대주택·근린생활시설·소규모공장 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재해 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 301호이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 126.4㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 1,333,000원/㎡, 평지·세로장방형이며 서측으로 공도와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 4세대이며 확인된 실거래는 2건, 경매 평균 유찰 횟수는 11.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액 최우선 확인. 현재 회차 기준 미배당 보증금 93,070,696원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 최저가 착시 금지. 응찰 판단은 2,372,000원이 아니라 보증금 95,000,000원 수준의 실질취득 기준으로 해야 합니다.
- 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사는 장우중 보증금의 대위·승계 주체이므로 95,000,000원을 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 장우중 권리 확인. 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자는 미상이므로 대항력과 배당관계를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 회차가 내려가도 총부담 확인. 12회 유찰 시 인수 93,769,487원, 13회 유찰 시 인수 94,258,641원으로 오히려 인수액이 커집니다.
- 시세 표본 주의. 확인된 거래가 2021.07·2022.03 두 건뿐이므로 95,500,000원 평균만으로 현재 환금가격을 단정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 승계관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 11회 ≠ 싸다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 120,000,000원이 2,372,000원까지 내려온 극단적인 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 권리구조를 합치면 결론이 완전히 달라집니다. 말소기준 2024.03.11보다 앞선 2022.05.19 전입과 보증금 95,000,000원의 대항력 임차관계가 있고, 현재 회차에서 93,070,696원이 매수인 인수로 남습니다.
따라서 이 물건의 경제적 기준가는 최저가가 아니라 실질취득 약 95,000,000원입니다. 이는 확인된 실거래 평균 95,500,000원과 같은 구간이고, 실거래도 2건뿐이며 4세대 소규모 다세대에 경매 평균 유찰 횟수도 11.0회입니다. 최저가는 매우 낮지만 가격 메리트가 큰 물건으로 평가할 수 없고, 권리 인수와 환금성이 핵심 위험입니다.
