인천지방법원 2024타경4768. 사건상 용도표기는 아파트지만 감정 이용상태는 다세대주택으로 기재된 조흥빌라 2층 202호, 전용 44.66㎡ 물건입니다. 감정가 106,000,000원에서 10회 유찰되어 최저가는 2,994,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 극히 일부처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 경매 최저가격이 아니라 대항력 있는 100,000,000원 임차보증금입니다.
임차인 김주형은 2021.06.10 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.05.14입니다. 말소기준으로 판정된 2022.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 분석되어, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 기준 예상배당은 2,540,108원, 미배당 보증금은 97,459,892원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경4768 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 화산로 46-1, 2층202호 (방축동,조흥빌라) |
| 이용상태 / 면적 | 다세대주택 이용 추정 · 전용 44.66㎡ · 지하1층·지상3층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 임형순 · 2021.06.24 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 2,994,000원 (10회 유찰) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 것은 임차보증금
현재 권리분석의 기준점은 2022.09.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국세 압류, 김주형의 임차권등기, 강제경매개시결정, 계양구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다. 다만 임차권등기의 등기일 자체는 2023.07.21이지만, 김주형의 전입·점유일은 2021.06.10으로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주형 | 2층 202호 44.66㎡ 전부 2021.06.10 | 100,000,000원 | 2021.05.14 | 대항력 있음 | 우선변제 | 97,459,892원 인수 |
김주형은 배당요구가 확인되고 확정일자도 있어 우선변제를 행사하지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액만 배당되므로 보증금 대부분이 남습니다. 따라서 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져 실질취득금액이 크게 내려가지 않는 구조입니다.
③ 유찰이 더 돼도 ‘실질취득 약 1억원’
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 2,994,000원 | 97,459,892원 | ≈ 100,000,000원 |
| 11회 유찰 시 | 2,095,799원 | 98,341,925원 | ≈ 100,000,000원 |
| 12회 유찰 시 | 1,467,059원 | 98,959,348원 | ≈ 100,000,000원 |
현재 최저가 2,994,000원만 실거래와 비교하면 시세의 5.1%처럼 보이지만, 이 사건에서는 그 비교가 의미가 없습니다. 낙찰가가 내려가면 김주형에게 배당되는 금액도 줄고, 그만큼 매수인이 승계할 보증금이 늘어납니다. 따라서 가격 메리트 판단은 최저가가 아니라 실질취득 약 100,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
④ 시세 비교 — 실질취득이 거래 표본보다 높다
동일 면적 44.66㎡의 제공 실거래 표본은 2건입니다. 거래월은 2021.10과 2021.11로, 최신 거래가는 62,000,000원, 두 건 평균은 58,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 44.66㎡ | -1 | 62,000,000원 |
| 2021.10 | 44.66㎡ | -1 | 55,000,000원 |
| 평균 | 44.66㎡ | 2건 | 58,500,000원 |
따라서 이 사건을 2,994,000원짜리 물건으로 평가하면 안 됩니다. 실질취득 기준은 임차보증금 약 100,000,000원이고, 이는 제공된 평균 거래가 58,500,000원과 최신 거래 62,000,000원을 모두 웃돕니다. 거래 표본 자체가 2021년 자료인 점도 함께 감안해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 2,994,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 453,892원 |
| 1. 임차인 김주형 보증금 | 100,000,000원 | 2,540,108원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 3,039,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 채권자 김주형 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 453,892원을 제외한 2,540,108원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 97,459,892원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정되며, 사용승인일은 1993.06.17입니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 병방동 소재 병방초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 임학역이 위치해 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 대상물건 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구·장애물제한표면구역·절대보호구역 등에 포함되어 있습니다.
- 규모·환금성. 조흥빌라(140-1)는 8세대이며, 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 10.0회, 낙찰률은 9.09%입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 2,994,000원이 아니라 대항력 보증금 인수를 포함한 실질취득 약 100,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 미배당 임차보증금 잔액을 매수인이 인수하는 조건을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 임차권자 김주형과 강제경매 채권자 김주형이 동일인으로 표시된 관계를 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 시세 표본 시점. 제공 실거래는 2021.10~11 두 건이므로 현재 가치 판단에는 추가 현장·거래 확인이 필요합니다.
- 환금성. 8세대 소규모 물건이고 평균 유찰 횟수가 10.0회인 만큼 출구가격과 재매각 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “299만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자는 매우 강한 착시를 만듭니다. 감정가 106,000,000원이 10회 유찰돼 최저가가 2,994,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 김주형의 보증금은 100,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당되는 보증금은 2,540,108원뿐이고, 나머지 97,459,892원은 매수인이 인수합니다.
11회·12회 유찰 시에도 낙찰가는 더 낮아지는 대신 인수액이 98,341,925원, 98,959,348원으로 늘어나므로 실질취득은 계속 약 100,000,000원 수준에 머뭅니다. 반면 제공된 동일 면적 거래 평균은 58,500,000원, 최신 거래는 62,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인폭이 아니라 임차보증금 승계와 환금성을 중심으로 봐야 하는 물건입니다.
