서울동부지방법원 2025타경51075. 강동구 길동 새봄빌라 4층 401호, 전용 29.56㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 왕인희이고 2022.01.11 매매, 2022.01.27 소유권이전 당시 거래가액은 190,000,000원입니다. 현재 등기상 핵심은 일반 근저당이 아니라 2023.07.19 설정된 최정희의 주택임차권입니다. 보증금 230,000,000원, 전입 2021.05.03, 확정일자 2021.04.12로 2025.03.05 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없었다면 현재 최저가 184,000,000원에서 배당받지 못하는 보증금 일부가 매수인에게 넘어가는 전형적인 대항력 인수형으로 읽어야 합니다. 실제 배당 시뮬레이션도 최정희에게 180,624,000원을 배당하고 49,376,000원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 6회 유찰 시 인수액은 85,660,800원, 7회 유찰 시에는 114,688,640원으로 늘어납니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.06.19 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 최정희의 230,000,000원 임차보증금에서 발생하는 룰상 미배당액은 실질 인수 0원으로 처리하는 것이 맞습니다. 다만 이 확약을 다른 점유자에게까지 확대할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 369-2 새봄빌라 4층 401호 · 도로명 천중로42길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 29.56㎡ · 현황 주거용(방2·욕실·주방/거실·현관) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 · 사용승인 2013.02.27 · 새봄빌라 18세대 |
| 소유자 | 왕인희 (2022.01.11 매매 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 184,000,000원 (5회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,854,482원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 우리은행 근저당, 풍납동새마을금고 근저당, 지성에프에스존 계열 근저당, 가등기·가압류·종전 강제경매 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2025.03.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이고, 이후 2025.04.30 강동구 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 최정희 주택임차권은 그보다 앞서 존재해 원칙적으로는 인수 검토가 필요한 권리입니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정희 | 401호 29.56㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.03 | 2021.04.12 | 230,000,000원 | 有 → 확약상 포기 | 有 | 실질 0원* |
| 이솔 | 401호 · 주거 | 2024.01.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 공사 | 주거 | 2021.05.03 | 2021.04.12 | 미상 | 有 | 有 | 해당 없음 |
* 최정희의 현재 회차 룰상 미배당 인수 계산액은 49,376,000원이지만, 2026.06.19 확약에 따라 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 ‘미상 인수’를 먼저 닫아야 한다
새봄빌라 전용 29㎡대 실거래 9건의 전체 평균은 232,611,111원이지만, 가격 판단은 오래된 저가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 277,500,000원, 최신 거래도 2026.07 277,500,000원이고, 최근 가격은 과거 대비 22.2% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.56㎡ | 4 | 277,500,000원 |
| 2025.07 | 28.98㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2025.06 | 28.98㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2025.06 | 29.56㎡ | 2 | 274,000,000원 |
| 2025.01 | 29.66㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2024.06 | 29.66㎡ | 2 | 227,000,000원 |
| 2023.09 | 28.98㎡ | 4 | 228,000,000원 |
| 2023.05 | 29.56㎡ | 3 | 207,000,000원 |
| 2022.01 | 29.56㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 232,611,111원 |
현재 최저가 184,000,000원은 최근 12개월 평균 277,500,000원의 66.3%입니다. 최정희 확약만 놓고 보면 알려진 실질취득 하한도 184,000,000원이라 최근 거래 대비 가격 차이는 큽니다. 다만 이솔의 보증금과 승계 가능액이 미상인 상태에서는 184,000,000원을 최종 총취득비용이라고 확정할 수 없습니다. 즉 표면 가격은 낮지만, 가격 메리트의 확정 여부는 미상 임차관계 확인에 달려 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,376,000원 |
| 1. 임차인 최정희 보증금 | 230,000,000원 | 180,624,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,854,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최정희 미배당액은 49,376,000원입니다. 확약이 없었다면 매수인 인수 검토 대상이지만, 2026.06.19 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에 최정희에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이솔 등 확약 밖 점유관계의 미상 위험도 이 표의 금액에 포함되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 6층 도시형생활주택(단지형다세대주택) 내 401호로, 현황 주거용입니다.
- 입지. 길동역 북서측 인근이며 주변은 연립주택·다세대주택·상가주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역·버스정류장·간선도로가 있어 대중교통 및 도로교통 이용상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 사용승인일은 2013.02.27이며 기본 위생·급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터시설이 구비돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지이며 다세대 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,760,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 18세대 규모의 다세대주택이고 경매 통계상 평균 유찰횟수 5.0회, 매각률 0.0%여서 최근 실거래 상승만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.06.19 확약 원문 확인. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위가 최정희의 230,000,000원 임차보증금 권리에 정확히 미치는지 원문으로 대조해야 합니다.
- 이솔 보증금 확인. 2024.01.22 전입이 확인되지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 이 금액이 확정돼야 실제 총취득비용 상한을 계산할 수 있습니다.
- ‘공사’ 표기 관계 확인. 전입 2021.05.03, 확정일자 2021.04.12, 배당요구 2025.02.20으로 기재된 권리관계가 매각기일 기준 어떻게 정리되는지 원본 대조가 필요합니다.
- 가격 비교 기준. 전체 평균 232,611,111원보다 최근12개월 평균·최신 거래 277,500,000원을 우선 보되, 미상 승계액이 해결되기 전에는 최저가 184,000,000원을 곧바로 최종 취득가로 보지 마세요.
- 반복 유찰. 사건 자체 5회 유찰, 새봄빌라 경매 통계 평균 5.0회 유찰입니다. 가격 할인만이 아니라 소규모 다세대의 매수층과 재매각 가능성까지 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “2.3억 인수”는 해소됐지만, 아직 완전한 무인수 물건은 아니다
이 사건의 가장 큰 반전은 보증금 230,000,000원의 최정희 임차권입니다. 현재 최저가 184,000,000원만 보면 원래는 배당 부족분 49,376,000원이 남고, 추가 유찰 때는 인수액이 85,660,800원·114,688,640원으로 커지는 구조입니다. 하지만 2026.06.19 제출된 확약이 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시해, 최정희 부분의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격만 보면 현재 최저가 184,000,000원은 최근12개월 평균이자 최신 거래인 277,500,000원의 66.3%이고, 최근 추세도 22.2% 상승입니다. 그러나 이 물건을 “시세 대비 확실히 싸다”고 단정하려면 먼저 이솔의 보증금·확정일자 미상 문제를 해소해야 합니다. 여기에 5회 유찰과 소규모 다세대의 환금성까지 겹칩니다. 주된 2.3억 인수위험은 해소, 가격은 매력 구간, 그러나 확약 밖 미상임차인 확인 전에는 보수적 접근. 이 사건의 핵심입니다.
