인천지방법원 2024타경12042. 인천 서구 오류동 블루텍 지하2층 공존-비233호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 김영심은 2021년 3월 29일 거래가 707,288,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 607,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤이어 접수된 경매개시결정과 인천광역시 서구의 압류는 매각으로 소멸합니다.
현황조사와 매각물건명세서에 기재된 실제 임차인은 임진강 1명입니다. 전입일은 2023년 11월 28일로 말소기준권리인 2021년 3월 29일보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 22,000,000원과 월 차임 2,420,000원이 기재돼 있지만, 이 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경12042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 보듬로 158, 지하2층 공존-비233호 (오류동, 블루텍) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지하2층/지상15층 중 지하2층 |
| 소유자 | 김영심 (2021.03.29. 거래가 707,288,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 656,000,000원 / 77,178,000원 (6회 유찰, 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 518,094,366원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.29. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 607,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 15,435,600원 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2021년 3월 29일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 들어온 임차인의 전입, 경매개시결정, 인천광역시 서구 압류는 모두 후순위입니다. 국민은행은 현재 최저가 기준으로 채권최고액 전부를 배당받지 못하지만, 그 미배당액이 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다. 매수인이 승계할 등기상 권리와 임차보증금은 합계 0원으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월 차임 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임진강 | 2023.11.28 | 22,000,000원 / 2,420,000원 | 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 없음 | 판단 보류 | 해당 없음 |
전입일이 말소기준권리보다 약 2년 8개월 늦어 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요하지만, 이는 배당 순위와 배당 가능성의 문제이며 보증금 22,000,000원을 낙찰자가 인수하는 사안은 아닙니다. 다만 실제 점유 상태와 명도 협의 가능성은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 11.76%라도 ‘저가’로 단정 금지
현재 최저매각가격은 77,178,000원으로 감정가 656,000,000원의 11.76%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 지하2층 공장형 지식산업센터입니다. 이미 6회 유찰됐다는 사실은 시장이 감정가뿐 아니라 위치, 층, 용도, 공실·임대수익, 관리비, 입주 가능한 업종과 재매각 가능성을 함께 낮게 평가했을 수 있다는 신호입니다.
| 회차 시나리오 | 최저가격 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 77,178,000원 | 11.76% | 75,388,796원 | 531,811,204원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 54,024,600원 | 8.24% | 52,652,157원 | 554,547,843원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 37,817,220원 | 5.76% | 36,736,510원 | 570,463,490원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 77,178,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,789,204원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 607,200,000원 | 75,388,796원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국민은행 근저당권에는 531,811,204원의 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단양촌IC 남서측 인근으로, 주변은 각종 공장과 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 검단양촌IC가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 현황상 각 층 각 호실로 자동차와 트럭 진입이 가능합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 화물승강기, 옥내소화전설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 대로, 북동측과 남서측 중로에 접하며 토지는 평탄한 가로장방형입니다.
- 규제. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지, 성장관리권역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 지하2층·지상15층 건물이며 공부와 현황의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 지하층 공장형 호실이고 6회 유찰된 이력이 있어, 감정가 할인율보다 실제 임대수요와 재매각 가능성을 우선 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금. 일반적인 10%가 아니라 특별매각조건 20%가 적용됩니다. 현재 최저가 기준 준비금은 15,435,600원입니다.
- 임차인 점유. 임진강은 대항력이 없지만 실제 점유 여부, 영업 상태, 인도 일정과 명도 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수익. 월 차임 2,420,000원의 실제 지급 여부와 연체 여부, 임대차 범위, 계약 존속 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·공실비용. 체납 관리비, 공용부분 부담, 전기·설비 유지비와 낙찰 후 공실 기간을 실질취득비에 반영해야 합니다.
- 입주 가능성. 일반산업단지와 지식산업센터의 입주 가능 업종, 사용 목적, 필요한 인허가를 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
- 지하층 활용성. 트럭 진입 가능 여부뿐 아니라 회전 반경, 층고, 하역 동선, 화물승강기 규격과 실제 사용 편의성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 11.76%라는 할인율 대신 최근 거래사례, 현재 매물, 임대수익과 예상 공실률을 바탕으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 현황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 단순하지 않다”
이 물건의 권리관계는 명확합니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인 임진강은 후순위 전입자이므로 대항력이 없으며, 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 따라서 최저가 77,178,000원으로 낙찰된다고 가정하면 매수인 실질취득액은 인수금 없이 77,178,000원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 지하2층 공장형 지식산업센터가 6회 유찰되어 감정가의 11.76%까지 내려왔고, 특별매각조건으로 보증금도 20%가 필요합니다. 이 물건은 등기부보다 임대수요·관리비·공실·업종 적합성·재매각 가능성에서 승부가 갈립니다. 결론은 권리분석은 통과, 가격과 환금성은 보수적 검증입니다.
