서울동부지방법원 2025타경51085. 광진구 중곡동 ‘레졸루트아차산 비동’ 4층 402호 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2024.11.29 경기수산업협동조합 가압류보다 앞선 정혜민의 임차권입니다. 정혜민은 임대차계약·확정일자 2022.06.09, 주민등록·점유개시 2022.06.24이고, 2024.08.28 임차보증금 310,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리보다 선순위이고 대항력과 우선변제권이 확인된 구조라, 매각대금에서 전액 변제되지 않는 보증금은 매수인이 승계할 수밖에 없는 인수형입니다.
현재 최저매각가는 164,659,000원이고 예상 집행비용 3,105,226원을 먼저 공제하면 임차인에게 161,553,774원이 배당되는 구조입니다. 남는 보증금 148,446,226원은 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 더 중요한 점은 다음 회차입니다. 5회 유찰 시 매각가는 131,727,200원으로 내려가지만 인수액은 180,916,981원으로 늘고, 6회 유찰 시 매각가 105,381,760원에 인수액 206,893,585원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아니라, 임차보증금 미배당분이 그만큼 늘어나는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51085 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 116-18 레졸루트아차산 비동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 5층 건 내 4층 402호 |
| 임차 범위 | 건물 4층 402호 29.34㎡ 전부 |
| 소유자 | 이승철 |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 164,659,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정혜민 / 310,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.29 경기수산업협동조합 가압류 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2024.11.29 접수된 경기수산업협동조합의 가압류 500,000,000원입니다. 그 뒤의 2025.02.25 강제경매개시결정과 2025.09.12 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 정혜민의 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 접수일도 2024.08.28이고, 주민등록·점유개시는 2022.06.24로 더 빠릅니다. 매각물건명세서에도 을구 1번 주택임차권등기가 인수권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 정혜민 | 4층 402호 29.34㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 310,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 아님 |
| 임대차계약 / 확정일자 | 2022.06.09 / 2022.06.09 |
|---|---|
| 주민등록 / 점유개시 | 2022.06.24 / 2022.06.24 |
| 임차권등기 | 2024.08.28 접수 제136191호 |
| 배당요구 | 2024.08.28 · 우선변제권 행사 가능 |
| 현재 예상 배당 | 161,553,774원 |
| 현재 예상 인수 | 148,446,226원 |
③ 가격 구조 — 4회 유찰의 착시
현재 회차는 감정가 402,000,000원의 41% 수준인 164,659,000원입니다. 표면적으로는 크게 내려온 가격이지만, 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가 하락분이 그대로 매수인 이익으로 남지 않습니다. 다음 회차로 갈수록 낙찰가는 내려가고 임차인 미배당 인수액은 반대로 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 164,659,000원 | 161,553,774원 | 148,446,226원 |
| 5회 유찰 시 | 131,727,200원 | 129,083,019원 | 180,916,981원 |
| 6회 유찰 시 | 105,381,760원 | 103,106,415원 | 206,893,585원 |
그래서 이 사건에서 “4회 유찰됐으니 감정가보다 크게 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 현재 회차에서 매수인이 부담하는 인수액만 148,446,226원이고, 추가 유찰은 그 인수액을 더 키웁니다. 실질취득은 약 310,000,000원 수준을 중심으로 판단해야 하며, 최저매각가만 기준으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,659,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,105,226원 |
| 1. 임차인 정혜민 보증금 | 310,000,000원 | 161,553,774원 |
| 2. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 정혜민 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,105,226원을 제외한 매각대금이 임차인 정혜민에게 우선 배당되고, 보증금 부족분 148,446,226원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택 내 4층 402호이며 실제 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다.
- 입지. 지하철5호선 아차산역 북서측 인근으로, 주변 8m 노변에 다세대·주상용·근린생활시설·소규모아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철5호선 아차산역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재발신기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 3m의 막다른 도로에 접하고 이를 통해 노폭 약 8m 소로와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 계산. 현재 최저가 164,659,000원과 별도로 임차보증금 미배당 148,446,226원의 인수 위험을 반영하고, 가격 판단 기준은 약 310,000,000원 수준으로 잡아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 5회 유찰 시 인수 180,916,981원, 6회 유찰 시 인수 206,893,585원으로 오히려 늘어납니다.
- 정혜민 관계 확인. 임차인과 경매개시결정 채권자가 같은 이름이므로 임대차계약서, 실제 보증금 지급, 점유관계, 신청채권의 발생 근거를 서로 대조해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 2022.06.24 주민등록·점유, 2022.06.09 확정일자, 2024.08.28 임차권등기 및 배당요구 내용을 등기부·매각물건명세서 원본과 맞춰봐야 합니다.
- 인접 유치권 현수막 확인. 현수막이 걸린 곳은 인접 에이동으로 기재돼 있으므로 본건 비동과 권리·공사관계가 연결되는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 실제 배당 변동 확인. 집행비용과 당해세 등 실제 배당 변수가 생기면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 싸다”가 아닌 사건
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 164,659,000원이지만, 권리분석에서 더 중요한 숫자는 임차보증금 310,000,000원입니다. 정혜민은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이고 우선변제를 받고도 현재 회차에서 148,446,226원이 남습니다. 추가 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수액은 180,916,981원, 206,893,585원으로 증가합니다.
따라서 이 물건은 최저가만 보고 저가 매수로 판단해서는 안 됩니다. 실질취득은 약 310,000,000원 수준으로 고정되는 인수형 구조로 보고 접근해야 합니다. 여기에 4회 유찰된 다세대주택이라는 점, 임차인과 경매신청 채권자가 같은 이름이라는 경고, 인접 에이동의 유치권 행사중 현수막까지 확인 대상입니다. 최저가는 크게 내려왔지만 권리 부담도 그만큼 커지는 사건이므로, 응찰 전 임차권과 관계인 자료를 원본으로 확인하는 것이 핵심입니다.
