인천지방법원 2024타경16471. 송도더샵퍼스트월드 지동 1층 상가95호입니다. 사건 표기상 용도는 도시형생활주택이지만, 감정평가 이용상태는 판매시설이며, 실제 분석에서는 이 상업시설 이용상태를 함께 봐야 합니다. 등기상 소유자는 이인옥, 말소기준권리는 2009.06.03 설정된 주식회사국민은행 근저당권 202,280,000원입니다. 이후 2024.12.11 임의경매개시결정이 들어왔고, 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 눈에 띄는 것은 가격 하락 폭입니다. 감정가 193,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저가는 15,894,000원입니다. 최근 12개월 기준 거래는 2023.08의 122,200,000원 1건으로, 현재 최저가는 그 금액의 13.0%입니다. 다만 최근 구간이 이전 거래보다 7.8% 낮은 추세이고, 거래 표본 자체도 많지 않아 단순한 할인율만으로 환금성을 판단하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경16471 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 해돋이로 107, 지동 1층상가95호 (송도동,송도더샵퍼스트월드) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 판매시설로 이용 중 |
| 전용면적 | 38.542㎡ |
| 소유자 | 이인옥 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 15,894,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 131,527,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 승계하는 임차보증금은 없고, 예상 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2009.06.03 주식회사국민은행 근저당권이며, 2024.12.11 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 다만 감정평가 기타사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 및 사용관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 거래가 뜸하고 추세는 하락
더샵퍼스트월드 해당 면적대 실거래는 확인된 표본이 4건입니다. 전체 평균은 129,925,000원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보면 기준값은 122,200,000원입니다. 현재 최저가 15,894,000원은 이 최근 기준의 13.0%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 36.42㎡ | 3 | 122,200,000원 |
| 2022.06 | 40.83㎡ | 6 | 169,000,000원 |
| 2021.11 | 36.42㎡ | 3 | 119,000,000원 |
| 2021.08 | 36.42㎡ | 6 | 109,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 129,925,000원 |
최신 거래는 2023.08의 122,200,000원이며 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다. 하지만 최근 거래 구간은 이전 거래 대비 -7.8%로 하락했습니다. 즉 현재 최저가가 과거 실거래보다 크게 낮은 것은 분명하지만, 낮은 최저가 자체가 곧 높은 환금성을 뜻하지는 않습니다. 실제로 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.3회인데, 이 물건은 이미 7회 유찰됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,894,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 686,092원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 202,280,000원 | 15,207,908원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 미배당액은 187,072,092원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 15,894,000원 | 15,207,908원 | 187,072,092원 |
| 8회 유찰 시 | 11,125,800원 | 10,525,536원 | 191,754,464원 |
| 9회 유찰 시 | 7,788,059원 | 7,247,874원 | 195,032,126원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해돋이공원 북서측 인근 중심상업지역에 위치하며, 주변에 오피스텔·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장 및 지하철역이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 건물의 1층 상가95호로, 판매시설로 이용 중입니다. 사용승인일은 2009.01.22입니다.
- 도로. 북동측·남동측 약 30미터, 북서측 약 50미터, 남서측 약 40미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지계획. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·시가지조성사업지역에 해당합니다.
- 공시지가. 5,784,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 위치 재확인. 호별표시·경계표시가 없는 오픈상가이므로 집합건축물대장 건축물현황도면과 현장을 직접 대조해야 합니다.
- 경계표지 비용·절차. 매수인이 경계표지 및 건물번호표지를 구비할 필요성이 기재돼 있습니다.
- 실제 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 시세의 시점 확인. 최신 확인 거래가 2023.08이고 최근 12개월 표본도 1건이므로 현재 매매·임대 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 단지 평균 4.3회보다 많은 7회 유찰 상태입니다. 단순히 최저가가 낮다는 이유만으로 응찰하지 말고 매수 후 활용·처분 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장과 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 크게 내려왔지만, 확인할 것은 더 많아졌다”
이 사건은 임차인 신고가 없고 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리구조는 단순합니다. 현재 최저가 15,894,000원은 최근 확인 실거래 122,200,000원 대비 13.0%까지 내려와 가격 차이는 매우 큽니다. 그러나 이미 7회 유찰됐고 최근 거래 추세는 -7.8%이며, 오픈상가의 호별·경계표시 문제까지 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸졌는가”보다 “왜 여기까지 유찰됐는가”를 현장에서 확인하는 것입니다.
