인천지방법원 2024타경516780. 구월동 메종드시월 4층 404호, 전용 21.5685㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 101,000,000원이지만 15회 유찰을 거쳐 최저매각가격이 480,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가와 비교해 극단적으로 낮아진 가격처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 자체가 핵심이 아닙니다. 임차인 염지선은 2022.03.18. 전입·점유를 시작했고 2022.02.28. 확정일자를 갖췄으며, 말소기준인 2023.03.06. 압류보다 앞서 대항력을 확보했습니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 남은 금액을 매수인이 인수합니다.
현재 회차 480,000원을 기준으로 한 배당 추정에서는 집행비용 408,640원을 먼저 제외하고 임차인에게 71,360원만 배당됩니다. 그 결과 보증금 중 139,928,640원이 남습니다. 즉 낙찰가가 더 내려갈수록 싸지는 구조가 아니라, 미배당 인수액이 커지면서 실질취득은 보증금 140,000,000원 수준에 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경516780 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 인하로507번길 76, 4층404호 (구월동, 메종드시월) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 21.5685㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 4층 404호 |
| 현재 소유자 | 강샛별 (2022.04.18. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 480,000원 (15회 유찰) |
| 청구금액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소가 아니라 ‘임차보증금 인수’
등기상 말소기준은 2023.03.06. 국 압류입니다. 이후의 임의경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 형태이지만, 임차권등기의 등기 순위만 보고 인수 여부를 판단하면 안 됩니다. 염지선의 임대차는 전입·점유가 2022.03.18.로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 염지선 | 4층 404호 21.5685㎡ 전부 · 주거 | 140,000,000원 | 2022.03.18 / 2022.02.28 | 있음 | 있음 | 139,928,640원 |
염지선은 2023.01.09. 전세금 140,000,000원의 전세권도 설정했고, 2024.04.19. 같은 호실에 보증금 140,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 동일인·동일 호실·동일 금액의 권리관계이므로 이 리포트에서는 이를 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 480,000원이 아니라 실질취득 140,000,000원 수준으로 비교
메종드시월은 18세대, 2017.04.25. 준공된 오피스텔입니다. 대상 면적과 일치하는 거래 표본은 1건이며, 2022.03. 4층 전용 21.57㎡가 140,000,000원에 거래됐습니다. 최신 거래와 시세 평균 모두 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 21.57㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 평균 | 21.5685㎡ | 1건 | 140,000,000원 |
여기서 반드시 비교 기준을 바꿔야 합니다. 최저매각가격 480,000원은 실거래 140,000,000원보다 압도적으로 낮지만, 이 물건의 경제적 취득가는 대항력 보증금 때문에 약 140,000,000원 수준입니다. 결국 실질취득과 확인 가능한 최신 실거래가가 같은 수준이므로 “15회 유찰이라 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 408,640원 |
| 1. 임차인 염지선 보증금 | 140,000,000원 | 71,360원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 염지선 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차인 보증금 미배당분은 139,928,640원으로 추정됩니다. 배당표의 전세권과 임차권은 동일인 염지선의 동일 140,000,000원 권리관계로 보아 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 순위에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 7층 건물의 4층 404호이며 전용면적은 21.5685㎡입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 구월여자중학교 남측 인근으로, 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 인천1호선 예술회관역과 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 도로. 동측 및 서측으로 각각 노폭 8미터, 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 메종드시월은 18세대이며 준공일은 2017.04.25.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 480,000원에 낙찰받더라도 현재 배당 추정상 139,928,640원을 인수하므로 보증금 140,000,000원 수준을 총비용 기준으로 잡아야 합니다.
- 대항력 원본 확인. 전입 2022.03.18., 확정일자 2022.02.28., 점유개시 2022.03.18.과 매각물건명세서 인수문구를 반드시 다시 대조해야 합니다.
- 전세권·임차권 중복관계 확인. 동일인 염지선 명의의 전세권 140,000,000원과 임차권 140,000,000원이 같은 경제적 보증금 관계인지 계약서와 등기원인을 확인해야 합니다.
- 채권자와 임차인의 동일인 관계 확인. 염지선이 임차인·전세권자·경매 채권자로 함께 기재된 경위를 원본 문건에서 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 시세 재검증. 동일 면적 실거래 표본은 2022.03. 1건이므로 현재 매매·임대 시장을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 평균 유찰 13.1회, 낙찰률 5.56%의 경매 이력과 18세대 소규모 오피스텔이라는 점을 재매각 가능성에 반영해야 합니다.
맺으며 — “48만원 낙찰”이 아니라 “1.4억원 보증금 인수” 사건
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가격 480,000원이지만, 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 임차보증금 140,000,000원입니다. 염지선은 말소기준권리보다 앞서 전입·점유했고 확정일자와 배당요구를 갖췄습니다. 현재 회차 배당 추정으로도 보증금 중 139,928,640원이 남아 매수인에게 넘어옵니다.
따라서 15회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌다는 사실은 투자 메리트의 근거가 되지 않습니다. 실질취득은 보증금 140,000,000원 수준으로 고정되고, 확인 가능한 동일 면적 최신 거래도 140,000,000원입니다. 여기에 15회 유찰, 평균 유찰 13.1회, 낙찰률 5.56%까지 겹칩니다. 표면가격은 극단적으로 낮지만 실질가격은 시세 수준이고, 권리·환금성 난도는 높은 사건으로 보는 것이 맞습니다.
