인천지방법원 2024타경524170. 인천 연수동 연수프라자 6층 613호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 대상 면적은 18.81㎡이고, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 8층 건물의 6층에 위치합니다. 현재 최저매각가는 15,126,000원으로 감정가 63,000,000원의 약 24.0%입니다. 유찰 횟수는 0회로 표시되어 있지만, 제공된 현재 회차 시나리오 역시 ‘감정가 24%’로 기재되어 있으므로 입찰 전 법원 매각기일표와 최저가 변동 내역을 직접 대조해야 합니다.
가격만 보면 최근 거래보다 크게 낮습니다. 최근 12개월 평균 42,500,000원과 비교하면 27,374,000원 낮고, 최신 거래가 32,000,000원과 비교해도 16,874,000원 낮습니다. 그러나 이 단지의 최근 거래 추세는 -10.5%로 하락 방향이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.4회, 낙찰률 5.71%입니다. 낮은 최저가가 곧 쉬운 매각이나 높은 환금성을 뜻하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경524170 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 먼우금로 190, 6층 613호 (연수동, 연수프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택 |
| 면적 / 층 | 18.81㎡ · 8층 건물 중 6층 |
| 현재 소유권 | 김희순 (2012.09.27. 거래가 98,900,000원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 15,126,000원 |
| 청구액 | 55,563,790원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 등기부 발급 | 2026.07.25 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 2020년 가압류가 기준
현재 권리분석의 기준은 2020.05.08. 주식회사다음종합관리 가압류 10,708,110원입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류 80,000,000원과 2024.04.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 과거 등기된 근저당, 압류, 가압류, 경매개시결정과 가등기는 이미 말소되었거나 이전 경매 매각으로 정리된 이력입니다.
② 실거래 비교 — 싸지만 시장 흐름은 하락
연수프라자(어반투모로우)는 78세대, 2002.07.16. 사용승인된 건물입니다. 대상 면적 18.81㎡와 유사한 18.81~19.19㎡ 거래 4건이 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 19.19㎡ | 6층 | 32,000,000원 |
| 2025.03 | 18.81㎡ | 5층 | 53,000,000원 |
| 2024.05 | 19.19㎡ | 5층 | 30,000,000원 |
| 2021.07 | 18.81㎡ | 5층 | 65,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 42,500,000원 |
가격 판단은 과거 65,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 현재 최저가 15,126,000원은 최근 12개월 평균 42,500,000원의 35.6%이며, 최신 거래가 32,000,000원의 약 47.3%입니다. 절대 가격 차이는 충분하지만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -10.5%이므로, 재매각 가격은 과거 고점이 아니라 최근 30,000,000원대 거래를 기준으로 보수적으로 잡아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,126,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 672,268원 |
| 갑구 42번 가압류 · 주식회사다음종합관리 | 10,708,110원 | 10,708,110원 |
| 갑구 44번 가압류 · 주택도시보증공사 | 80,000,000원 | 3,745,622원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고 채권액 90,708,110원 중 채권자 배당 추정액은 14,453,732원이며, 미배당액은 76,254,378원입니다. 주택도시보증공사는 채권 80,000,000원 중 3,745,622원만 배당되는 것으로 계산됩니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 24%) | 15,126,000원 | 14,453,732원 | 76,254,378원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 19%) | 12,100,800원 | 11,482,986원 | 79,225,124원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 15%) | 9,680,640원 | 9,106,388원 | 81,601,722원 | 0원 |
매각가가 내려가면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 대항력 임차인 보증금이 낙찰가 하락분을 대신 인수시키는 구조로 계산된 사건은 아닙니다. 다만 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유·전입 조사 없이 인수 위험이 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연화중학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트 단지·학교·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 연수역이 있어 대중교통 이용 편익은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 8층 건물로, 외벽은 석재 마감 등이며 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으나 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 2,099.5㎡의 대지로 상업용으로 이용 중이며, 공시지가는 4,609,000원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 환금성. 최근 거래는 30,000,000원부터 65,000,000원까지 편차가 크고, 최근 추세는 -10.5%입니다. 경매 낙찰률도 5.71%로 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서에서 실제 점유자와 인수 가능 권리를 다시 확인하세요.
- 전입·사업자등록 확인. 도시형생활주택 이용과 근린시설 분류가 함께 나타나므로 전입세대 및 상가건물 임대차현황을 모두 확인하는 편이 안전합니다.
- 공부상 용도 확인. 집합건축물대장 전유부분 용도와 현재 사용 형태가 일치하는지, 주거용 대출과 전입신고가 가능한지 확인하세요.
- 최저가 이력 대조. 유찰 횟수 0회 표기와 감정가 24% 최저가가 함께 제시되어 있으므로 법원 공고의 회차·변경·재매각 이력을 확인하세요.
- 관리비 확인. 공용부분 체납관리비와 전기·수도·난방설비 작동 여부를 관리주체 및 현장에서 점검하세요.
- 매도가 보수화. 과거 최고 거래 65,000,000원보다 최신 거래 32,000,000원과 최근 12개월 평균 42,500,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 환금 기간 반영. 평균 유찰 3.4회와 낙찰률 5.71%를 고려해 빠른 재매각을 전제로 수익률을 계산하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적, 확인할 권리는 남아 있다
이 물건의 숫자만 보면 매력은 분명합니다. 최저가 15,126,000원은 최근 12개월 실거래 평균 42,500,000원의 35.6%이고, 최신 거래 32,000,000원보다도 크게 낮습니다. 현재 등기상 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 낮은 가격만으로 권리분석이 끝나는 사건은 아닙니다. 임대관계가 미상이고, 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 여기에 최근 거래 추세 -10.5%, 평균 유찰 3.4회, 낙찰률 5.71%가 겹칩니다. 결론은 가격은 합격, 점유·용도·환금성은 확인 후 결정입니다. 전입과 임대차, 건축물대장 용도, 실제 점유 상태가 깨끗하게 확인될 때 현재 가격 차이가 실질적인 안전마진이 됩니다.
