인천지방법원 2024타경546491. 계양구 동양동 펠리스타운 3층 303호의 다세대주택입니다. 감정가는 124,000,000원이지만 11회 유찰돼 현재 최저매각가는 2,452,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 싸지는 구조로 보면 안 됩니다. 2017.11.01 전입한 추경호의 주택임차권이 강제경매개시결정 2024.07.17보다 앞서 있고, 등기부상 임차보증금은 110,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저매각가 2,452,000원을 가정하면 집행비용 444,136원을 제외하고 추경호에게 2,007,864원이 배당되며, 남은 107,992,136원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 즉 낙찰가 2,452,000원만 보고 가격 메리트를 판단하는 것은 잘못입니다. 더 낮은 회차로 내려가도 추경호 인수액은 108,714,495원, 109,220,147원으로 증가해 총 부담은 보증금 110,000,000원 안팎에 고정되는 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경546491 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 당미3길 8, 3층303호 (동양동,펠리스타운) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 전용 35.72㎡ |
| 소유자 | 최정옥 · 2011.02.21 소유권이전 · 거래가액 127,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 2,452,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 추경호 / 51,931,729원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 남는다
현재 등기상 말소기준은 2024.07.17 강제경매개시결정입니다. 2011년 중앙동새마을금고 근저당과 박정림 근저당은 2017년에 이미 말소됐습니다. 문제는 그 뒤 2017.11.01 전입·점유를 시작한 추경호입니다. 추경호는 2017.10.17 확정일자를 갖고 있으며 2024.01.16 임차권등기까지 마쳤습니다. 이 권리는 말소기준보다 앞서므로 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력·우선변제 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 추경호 | 2017.11.01 / 2017.10.17 | 110,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 | 미배당 잔액 매수인 인수 |
| 민병훈 | 2024.01.26 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 있음 | 보증금 미상 · 추가 인수금액 확인 필요 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 본다
확인된 거래는 펠리스타운107동의 2022년 거래 2건으로, 전용 41.46㎡가 180,000,000원과 185,000,000원에 거래됐고 평균은 182,500,000원입니다. 다만 본건 전용면적은 35.72㎡이고 면적 일치 표본이 아니므로, 이 평균을 본건의 확정 시세로 바로 적용하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 41.46㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2022.04 | 41.46㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 평균 | 41.46㎡ | 2건 | 182,500,000원 |
표면 최저가 2,452,000원은 거래 평균의 1.3%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 대항력 있는 추경호의 보증금 때문에 실제 판단 기준은 약 110,000,000원 수준의 실질취득액이며, 여기에 민병훈의 미상 보증금 위험까지 별도로 남아 있습니다. 게다가 비교 실거래가 본건과 면적이 일치하지 않으므로, 단순히 “시세보다 싸다”고 결론내리기보다 본건 35.72㎡와 직접 비교 가능한 거래를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,452,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 444,136원 |
| 1. 임차인 추경호 보증금 | 110,000,000원 | 2,007,864원 |
| 2. 경매개시결정 · 추경호 | 51,931,729원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 추경호 임차보증금의 미배당액은 107,992,136원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영이고, 민병훈의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표의 인수액에는 포함되지 않습니다.
④ 회차가 더 내려가도 총 부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 추경호 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 2,452,000원 | 107,992,136원 | 보증금 잔액 인수 |
| 12회 유찰 시 | 1,716,400원 | 108,714,495원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 13회 유찰 시 | 1,201,480원 | 109,220,147원 | 총부담은 보증금 수준 유지 |
⑤ 신청채권자와 임차권자의 관계 확인
강제경매 신청채권자는 추경호이고, 110,000,000원 임차보증금의 임차권자도 추경호입니다. 동일인이 신청채권자와 임차권자로 표시돼 있으므로 채권의 성격과 경매신청 원인, 임대차관계의 실제 내용을 원본 문서에서 대조할 필요가 있습니다. 제공된 분석에도 관계인 가능성 또는 가장임차인 여부 확인 필요성이 경고돼 있습니다. 다만 현재 자료만으로 임차관계를 허위라고 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당산초등학교 북서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 303호이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 공동주택 건부지로 이용 중이고 북측 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구·장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 규모. 펠리스타운107동은 12세대이며 2010.05.12 준공됐습니다. 경매 통계상 평균 유찰은 11.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득액 확인. 현재 2,452,000원에 낙찰돼도 추경호 보증금 잔액 107,992,136원 인수가 계산됩니다.
- 민병훈 보증금 확인. 전입일 2024.01.26으로 말소기준보다 빠르며 보증금이 미상입니다. 임대차계약서·배당요구 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 추경호 관계 확인. 경매 신청채권자와 임차권자가 동일인으로 표시돼 있으므로 임대차와 채권의 실제 관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 직접비교. 확인된 180,000,000원·185,000,000원 거래는 전용 41.46㎡로 본건 35.72㎡와 면적이 일치하지 않습니다.
- 배당표 재검증. 집행비용 444,136원, 추경호 배당 2,007,864원, 인수 107,992,136원은 현재 최저가 2,452,000원을 가정한 계산입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서 및 임대차계약 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “245만원짜리 집”이 아니라 ‘인수형 임차권 사건’
이 사건의 핵심은 감정가 124,000,000원이 11회 유찰돼 최저가가 2,452,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 110,000,000원 임차보증금을 가진 추경호가 말소기준보다 앞선 대항력을 보유하고 있다는 점이 핵심입니다. 현재 회차 배당으로는 2,007,864원만 변제되고 107,992,136원이 남으므로, 최저가가 낮아도 실질 부담은 약 110,000,000원 수준입니다.
여기에 2024.01.26 전입한 민병훈의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수위험도 열려 있습니다. 따라서 표면 최저가의 1.3%라는 숫자를 근거로 “시세 대비 매우 저렴하다”고 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 확인된 실거래 평균 182,500,000원 역시 본건과 면적이 다른 41.46㎡ 표본입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라, 두 임차인의 실제 보증금·대항력·배당 후 잔액을 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.
