서울동부지방법원 2025타경51086. 송파구 오금동 센트럴오금 에이동 3층 304호입니다. 감정평가상 본건 기호 304호부터 308호까지는 벽체 구분 없이 일괄한 상태에서 임의 구획해 근린생활시설인 카카오프렌즈 아카데미로 이용 중입니다. 매각물건명세서에도 304호·305호·306호·307호·308호가 일괄매각되고 있다고 기재돼 있습니다. 개별 구분건물의 위치와 면적은 건축물대장상 도면 등에 따라 특정 가능하고, 철거된 경계벽은 복원이 용이할 것으로 감정평가에서 판단됐습니다.
권리의 중심은 2022.04.04. 설정된 광주은행 근저당 채권최고액 2,880,000,000원입니다. 그 뒤 붙은 국세·지방세 압류, 광주은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 세금 압류 가운데 당해세가 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있어, 소멸 여부와 배당순위 문제를 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51086 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 오금동 618-3 센트럴오금 에이동 3층304호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 304호~308호 벽체 구분 없이 일괄한 상태에서 근린생활시설(카카오프렌즈 아카데미)로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지상7층 · 사용승인일 2022.02.11 |
| 소유자 | 유한회사엘더블유 · 거래가액 562,994,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 3,352,000,000원 / 2,145,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 2,212,004,640원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.04.04. 을구 1번 광주은행 근저당입니다. 채권최고액은 2,880,000,000원이고 채무자는 유한회사엘더블유입니다. 2024.09.20. 국 압류, 2024.11.06. 국 압류, 2025.01.24. 서울특별시 압류, 2025.02.19. 광주은행 가압류 1,104,547,490원과 2025.02.25. 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
② 점유·임차인 — 대항력은 없지만 보증금 미상 1건 확인
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영화 | 304호 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 2025.04.30 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 점포 | 주거 | 2022.04.22 | 2022.04.22 | 102,000,000원 | 2025.04.30 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 신고 모두 전입일이 2022.04.22.로 말소기준일인 2022.04.04.보다 뒤입니다. 따라서 두 건 모두 대항력은 없습니다. 배당요구일은 2025.04.30.이고, 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다. 다만 김영화의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 추가 확인이 필요합니다. 이 미상 금액을 매수인 인수액으로 합산할 근거는 없으며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,145,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,852,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 2,880,000,000원 | 2,121,427,200원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 1,104,547,490원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,984,547,490원 중 2,121,427,200원이 배당되고 1,863,120,290원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 2,145,280,000원 | 2,121,427,200원 | 1,863,120,290원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 1,716,224,000원 | 1,696,661,760원 | 2,287,885,730원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 41% | 1,372,979,200원 | 1,356,849,408원 | 2,627,698,082원 | 0원 |
세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 신청채권 청구액은 2,212,004,640원이고, 2회 유찰 가격에서도 배당액은 2,121,427,200원으로 청구액 전액에는 미치지 못합니다. 3회·4회 유찰 시에는 배당 부족이 더 커집니다. 이는 채권자 회수 문제이지 후순위 미배당액이 곧 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울거여초등학교 서측 인근으로, 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설·공원·교육시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 개롱역이 있습니다.
- 현 이용. 304호~308호 3층 전체가 벽체 구분 없이 일괄한 상태에서 임의 구획돼 근린생활시설인 카카오프렌즈 아카데미로 이용 중입니다.
- 경계벽. 각 구분건물의 위치와 면적은 건축물대장상 도면으로 특정 가능하고, 경계벽 철거는 일시적이며 복원이 용이할 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 약 30m, 남서측 약 12m, 서측 약 8m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 2,066.7㎡, 공시지가는 10,300,000원/㎡입니다.
- 규제. 공공주택지구·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·공장설립제한지역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 304호·305호·306호·307호·308호 일괄매각이므로 매각 대상 전체와 각 호실 권리관계를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 경계벽·복원 상태 확인. 현재 각 호실이 벽체 없이 통합 이용 중이므로 현장 구조, 실제 복원비용과 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 3건 중 당해세 해당액이 있으면 우선 차감될 수 있으므로 세금 종류·법정기일·배당순위를 확인해야 합니다.
- 김영화 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 3층 전체가 카카오프렌즈 아카데미로 이용 중인 현황과 임차 신고 2건의 실제 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가는 감정가의 64%지만 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금·배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
이 사건은 말소기준 뒤의 압류·가압류가 매각으로 소멸하고, 신고된 점유자들도 전입일이 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 권리 인수만 보면 비교적 단순한 편입니다. 그러나 국세·지방세 압류 3건의 당해세 가능성, 김영화의 보증금 미상, 304호부터 308호까지 경계벽 없이 하나의 근린생활시설로 이용 중인 현황은 별도의 확인 대상입니다.
또한 2회 유찰로 최저가가 감정가의 64%인 2,145,280,000원까지 내려왔지만 이를 최근 거래가격과 비교할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리 인수는 0원, 가격은 시세 확인 전 보류, 세금·점유·일괄이용 상태는 원본과 현장에서 확인”으로 정리하는 것이 맞습니다.
