인천지방법원 2024타경549902. 인천 부평구 산곡동 화랑로 66, 통칭 ‘동화빌라 3동’의 1층 201호와 관련된 강제경매입니다. 가장 먼저 볼 것은 최저가가 아니라 매각 범위입니다. 등기상 소유자는 최선미·최성우·최영미·최영심·최영옥 5명의 공유자로 각 지분은 5분의 1이며, 이번 경매개시결정은 최영옥 지분을 대상으로 합니다. 따라서 낙찰자는 나머지 공유자들과 함께 공유관계를 형성하는 구조가 핵심입니다.
가격은 감정가 24,400,000원에서 3회 유찰돼 현재 8,369,000원입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없고, 같은 건의 경매 통계도 평균 유찰 3.0회·낙찰률 25.0%로 나타납니다. 게다가 점유자로 조사된 박흥용의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 “감정가 34%니까 싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경549902 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 화랑로 66, 1층201호 |
| 물건종류 | 다세대 · 통칭 “동화빌라 3동” |
| 매각 범위 | 최영옥 지분 5분의 1 |
| 공유자 | 최선미 · 최성우 · 최영미 · 최영심 · 최영옥 (각 5분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 24,400,000원 / 8,369,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한국채권관리대부 / 18,529,345원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 특별매각조건 | 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유가 핵심
1987.04.08 설정된 한국주택은행 근저당권은 등기부상 이미 말소로 표시되어 있습니다. 이후 2015.08.27 국민은행으로의 근저당권 이전기록이 있고, 이번 경매에서 계산된 말소기준은 2024.07.30 최영옥 지분 강제경매개시결정입니다.
문제는 점유자 박흥용입니다. 전입일이 2022.08.24로 말소기준일인 2024.07.30보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정하면 안 됩니다. 이 보고서에서는 정확도 원칙에 따라 대항력 가능·미상으로 분류합니다. 보증금 자체가 미상이므로 낙찰자가 실제로 떠안을 금액 역시 현재 확정할 수 없습니다.
② 임차·점유 현황 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박흥용 | 2022.08.24 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 3회 유찰 자체는 매력이 아니다
현재 최저매각가는 8,369,000원으로 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 5,858,300원, 5회 유찰 시 4,100,809원으로 제시돼 있습니다. 하지만 비교 가능한 실거래 금액이 없고, 대상은 전체 호실이 아닌 지분 5분의 1입니다. 여기에 임차보증금도 미상이므로 최저가만으로 시세 대비 할인 여부를 판정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,369,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 6.6% 추정) | - | 550,642원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사한국채권관리대부 | 18,529,345원 | 7,818,358원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 18,529,345원 중 7,818,358원이 배당되는 시뮬레이션이며 미배당액은 10,710,987원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 박흥용의 보증금·확정일자가 미상이므로 실제 매수인 인수 여부와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층 건물 내 1층 201호입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 산곡동 부광고등학교 북측 인근으로, 주위에 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 도로. 본건 북서측으로 약 12미터 내외의 도로가 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지자료에는 토지거래계약에관한허가구역도 포함되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 186.0㎡, 지목 대, 평지·정방형·중로각지이며 공시지가는 1,584,000원/㎡입니다.
- 규모. 동화빌라3동(370-72)은 6세대, 사용승인 관련 기준일은 1987.01.10으로 제시되어 있습니다.
- 경매 통계. 평균 유찰횟수 3.0회, 낙찰률 25.0%입니다. 이번 물건 역시 현재 3회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 재확인. 전체 호실이 아니라 최영옥 지분 5분의 1 매각입니다. 공유자 4명의 지분은 경매 대상이 아닙니다.
- 박흥용 보증금 확인. 전입일 2022.08.24이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 및 실제 인수금액 확정의 핵심 자료입니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능한 특별매각조건입니다.
- 입찰보증금. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 지분 취득 후 구조. 낙찰 후에도 최선미·최성우·최영미·최영심의 각 5분의 1 지분이 남는 공유관계라는 점을 전제로 판단해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 최저가 8,369,000원을 근거로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 배당 시뮬레이션의 인수 0원은 박흥용의 미상 보증금까지 확정한 결과가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 점유·임대차 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 지분과 임차관계가 먼저”
이 사건은 감정가 24,400,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 8,369,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 하락처럼 보이지만, 실제 핵심은 가격이 아닙니다. 최영옥 지분 5분의 1만 매각되고, 박흥용이 말소기준보다 앞선 2022.08.24 전입했으면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 매수인 인수금액과 실질취득금액 역시 확정 불가로 두는 것이 맞습니다.
공유자 우선매수신고 1회라는 특별조건과 최저매각가격의 20%인 매수신청보증금도 함께 봐야 합니다. 실거래 비교값이 없는 상황에서 감정가 34%라는 숫자만으로 가격 가점을 줄 근거도 없습니다. 3회 유찰은 확인되지만, 지분 구조와 미상 임차관계가 먼저 해소되어야 하는 고난도 물건입니다.
