인천지방법원 2024타경552328. 학익동 대인파크빌 가동 3층 301호, 전유면적 52.94㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최성조로, 2017년 8월 30일 거래가 115,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 근저당이 아니라 을구 7번 주택임차권입니다. 임차인 남유식은 전입일자와 확정일자가 모두 2019년 10월 25일이고 점유개시일자는 2019년 10월 27일이며, 보증금은 100,000,000원입니다.
현재 말소기준은 2024년 8월 14일 접수된 강제경매개시결정입니다. 남유식의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞서고, 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 매각물건명세서에도 이 임차권이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 11,183,000원이라는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경552328 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 한나루로357번길 176, 가동 3층301호 (학익동,대인파크빌) |
| 물건종류 / 전유면적 | 집합건물(다세대) · 전유 52.94㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 최성조 (2017.08.30 소유권이전 · 거래가 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,800,000원 / 11,183,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남유식 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 싸진 낙찰가만큼 인수액이 커진다
말소기준은 2024.08.14 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 남유식은 2019.10.25 전입·확정일자를 갖추고 2019.10.27 점유를 개시했으며, 2024.05.17에는 임차보증금 100,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인 인수라고 적시하고 있습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 · 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남유식 · 3층 301호 52.94㎡ 전부 | 100,000,000원 | 2019.10.25 · 2019.10.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 89,418,294원 인수 |
| 전부 · 주거 기재 | 0원 | 2019.10.25 · 2019.10.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 별도 금액 0원 |
실명으로 확인되는 임차인은 남유식입니다. 명세서에는 같은 전입·확정일자의 ‘전부’ 주거 기재가 함께 있으나 보증금이 0원으로 표시되어 있어 별도의 보증금을 합산하지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 11,183,000원 | 89,418,294원 | 100,601,294원 |
| 8회 유찰 시 | 7,828,099원 | 92,712,807원 | 100,540,906원 |
| 9회 유찰 시 | 5,479,669원 | 95,018,965원 | 100,498,634원 |
7회에서 9회 유찰 시나리오를 비교해도 총 부담은 약 1억원 부근에서 거의 움직이지 않습니다. 이 사건은 “유찰이 많이 됐으니 싸다”가 아니라 “유찰될수록 낙찰가 대신 임차보증금 인수 비중이 커진다”고 읽어야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가 17.2%가 아니라 실질취득 약 1억원으로 봐야 한다
대인파크빌(A-1,B-2)동은 총 15세대, 2002.05.13 사용승인된 다세대주택입니다. 시세자료에서 확인되는 거래는 1건이며, 최신 거래는 2024.09 전용 48.32㎡ 지하층 65,000,000원입니다. 시세지표상 최근 12개월 평균도 65,000,000원(1건)입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 48.32㎡ | -1 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 65,000,000원 |
표면 최저가 11,183,000원은 시세지표 65,000,000원의 17.2%에 불과합니다. 그러나 이것은 이 사건의 가격 판단 기준이 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 100,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 실질취득은 약 100,000,000원 수준이고, 이는 65,000,000원의 153.8%입니다. 현재 배당 추정치대로 낙찰가와 인수액을 직접 합치면 100,601,294원으로, 거래가 대비 약 154.8%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,183,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 601,294원 |
| 1. 임차인 남유식 보증금 우선변제 | 100,000,000원 | 10,581,706원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 남유식 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금은 10,581,706원만 배당되고 부족분 89,418,294원이 매수인 인수로 남는 시나리오입니다. 집행비용은 매각가의 약 5.4%로 추정된 값이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·시세자료 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 인천학산초등학교 남서측 인근으로 다세대주택과 아파트가 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다. 남측으로 약 12미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 상대보호구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 1,222,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 301호 주거용 조립식판넬조 52.02㎡ 무단증축이 위반건축물로 등재되어 있으며 이행강제금·대집행 위험이 명시돼 있습니다.
- 표시 차이. 공부상 건물 명칭은 ‘가동’이지만 외벽에는 ‘A-1’로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 다세대이며, 경매통계상 평균 유찰횟수는 7.0회, 낙찰률은 12.5%입니다. 본건 역시 현재 7회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 11,183,000원만 보지 말고 남유식 미배당 보증금 89,418,294원을 더한 총 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 추가 시에도 총액 재계산. 8회 유찰 시 인수 92,712,807원, 9회 유찰 시 95,018,965원으로 늘어납니다. 낙찰가 하락이 곧 총취득비용 하락을 뜻하지 않습니다.
- 임대차 원본 확인. 남유식이 임차권자이자 경매신청채권자로 표시되므로 임대차계약서, 보증금 지급흐름, 경매신청채권 원인을 서로 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축 52.02㎡의 시정 여부, 이행강제금 부과 내역, 대집행 가능성을 관할 행정기관 자료로 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 입찰보증금은 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%로, 현재 최저가 기준 2,236,600원입니다.
- 시세 표본 한계. 확인된 거래는 2024.09 65,000,000원 1건이므로 추가 거래사례와 현장 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·위반건축물 관련 행정자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,118만원 경매”가 아니라 “약 1억원 인수형 경매”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 11,183,000원이라는 최저가입니다. 감정가 135,800,000원이 7회 유찰돼 8%대까지 떨어졌지만, 대항력 있는 남유식의 보증금 100,000,000원이 남아 있어 현재 가정상 89,418,294원을 매수인이 인수합니다. 추가 유찰이 발생해 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 그만큼 늘어나 총 부담은 계속 약 100,000,000원 부근입니다.
가용 시세지표는 65,000,000원 1건으로 표본이 좁지만, 그 가격과 비교해도 실질취득 기준은 153.8% 수준입니다. 여기에 7회 유찰, 15세대 소규모 다세대, 낙찰률 12.5%, 무단증축 위반건축물 이 겹칩니다. 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 싸게 낙찰받느냐’가 아니라 보증금 인수와 위반건축물 위험까지 포함한 총 부담을 감당할 수 있느냐입니다.
