인천지방법원 2024타경562103. 인천 서구 석남동 포레스트빌 2동 4층 402호, 전용 54.17㎡ 다세대주택입니다. 2020년 사용승인을 받은 6세대 규모의 건물로, 현재 소유자는 장승진입니다. 이 사건의 특징은 감정가 대비 최저매각가가 극단적으로 낮아졌다는 점보다 매수인이 낙찰대금 외에 거액의 임차보증금을 부담할 수 있다는 점입니다.
등기상 말소기준은 2023.06.12. 국(부평세무서장)의 압류입니다. 그보다 앞선 2021.03.31. 점유개시, 2021.04.01. 주민등록 사실이 기재되어 있고, 임차권등기에는 2021.03.03. 확정일자 및 보증금 213,000,000원이 명시되어 있습니다. 매각물건명세서 역시 미변제 임차보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하므로, 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와 완전히 다르게 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경562103 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 서달로20번길 11, 4층 402호 (석남동, 포레스트빌 2동) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 54.17㎡ · 지상 4층 건물 중 4층 402호 |
| 건물 규모 / 준공 | 포레스트빌(2동) · 6세대 · 2020.07.31. |
| 소유자 | 장승진 (2021.04.14. 소유권이전) |
| 감정가 | 187,000,000원 |
| 최저매각가 | 5,282,000원 (10회 유찰 · 감정가의 약 2.82%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김수빈 / 213,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.12. 갑구 3번 압류 · 국(부평세무서장) |
| 선순위 임차보증금 | 213,000,000원 (김수빈 임차권등기) |
| 매수인 예상 인수 | 208,213,076원 (현 회차 배당 추정 기준) |
| 실질취득 추정 | 213,495,076원 (낙찰대금 + 예상 인수액) |
| 매각기일 | 2026.11.04. |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸해도 선순위 임차보증금은 남는다
2023.06.12. 압류를 기준으로 보면 그 이후의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 및 2025.05.08. 임차권등기는 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 그러나 임차권등기의 말소와 임대차보증금 반환채무의 소멸은 같은 문제가 아닙니다. 이미 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이 있다면, 배당으로 변제받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권이 핵심
김수빈은 등기상 임차권자이면서 이 사건 강제경매 신청채권자입니다. 별도로 우리은행 명의의 임차 관련 신고도 확인됩니다. 다만 우리은행의 실제 점유 여부, 김수빈과의 법률관계 및 동일 보증금에 관한 중복 신고 여부는 확인이 필요합니다. 우리은행을 보증기관 승계인으로 단정하거나, 새로운 보증금 채권을 임의로 더해서는 안 됩니다.
| 성명 / 명의 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김수빈 4층 402호 · 54.17㎡ |
전입 2021.04.01. 확정 2021.03.03. 점유 2021.03.31. |
213,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능
승계 아님
|
미배당 보증금 인수 2025.05.08. 임차권등기 및 배당요구 내역 |
| 우리은행 임차 관련 별도 신고 |
전입 2021.04.01. 확정 2021.03.03. 배당요구 2024.11.22. |
0원 표기 |
대항력 표기
우선변제 표기
승계관계 확인
|
별도 신고의 법적 성격과 김수빈 보증금과의 관계 확인 필요. 추가 보증금 합산 근거는 확인되지 않음. |
김수빈의 임대차계약일은 2021.01.30., 2021.04.14., 2023.03.19.로 기재되어 있으나 임차권등기상 보증금은 각 계약 내역에 동일하게 213,000,000원으로 표시됩니다. 이를 별개의 보증금으로 반복 합산하지 않습니다. 우리은행은 별도 신고 명의로 기재되어 있으며 실제 임차인 수와 채권 중복관계는 원본 확인이 필요합니다.
실질취득 = 5,282,000원 + 208,213,076원 = 213,495,076원.
실제 배당액과 인수액은 배당표 확정, 채권관계 및 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,282,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 495,076원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 김수빈 | 213,000,000원 | 4,786,924원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권 미배당액 | 213,000,000원 | 208,213,076원 |
위 배당은 추정 집행비용 및 신청채권자 청구액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 실제 배당순위·배당액은 국세 등 조세채권의 법정기일 및 우선권, 임차인 우선변제권과 다른 배당요구에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권액과 임차보증금의 동일성 및 실제 변제관계도 확인해야 합니다. 미배당액은 권리관계가 인정되고 해당 금액이 변제되지 않는 경우의 예상 인수 규모입니다.
④ 회차별 시뮬레이션 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 거의 같다
이 물건은 최저매각가가 감정가의 약 2.82%까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차보증금 인수형 구조에서는 낙찰가만 비교하는 것이 의미가 없습니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액도 줄어들어, 그만큼 매수인이 인수할 보증금 잔액이 증가하기 때문입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 미배당액 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 (10회 유찰) | 5,282,000원 | 208,213,076원 | 213,495,076원 |
| 11회 유찰 시 | 3,697,399원 | 209,769,154원 | 213,466,553원 |
| 12회 유찰 시 | 2,588,179원 | 210,858,408원 | 213,446,587원 |
현재 회차에서 12회 유찰 시나리오까지 최저가는 크게 감소하지만, 예상 실질취득 부담은 213,495,076원에서 213,446,587원으로 거의 달라지지 않습니다. 이는 추정 집행비용의 차이를 제외하면 보증금 213,000,000원이 실질적인 취득 부담의 기준점으로 작용하기 때문입니다. 낙찰가 하락이 경제적 할인으로 그대로 연결되지 않습니다.
⑤ 시세·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
포레스트빌(2동)은 6세대 규모의 다세대주택입니다. 이 사건과 직접 비교할 만한 동일 면적의 최근 실거래가격은 확인되지 않아, 현재 시장가격 대비 할인 여부를 확정하기 어렵습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가를 시세로 간주하지 않고, 실질취득 약 213,495,076원에 거래될 수 있는 물건인지를 별도로 검증해야 합니다.
- 위치. 인천광역시 서구 석남동 소재 인천석남중학교 북측 인근입니다. 주변에는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 2호선 서부여성회관역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2020.07.31. 준공된 철근콘크리트조 건물로, 4층 402호입니다. 석재 붙임 외벽, 벽지 및 타일 내벽, 새시창호 등의 마감이 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급수시설, 도시가스, 가스보일러 개별난방 및 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 남측으로 포장된 세로(가) 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 995,900원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 공부·건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 이는 실제 내부 상태나 숨은 하자가 없다는 보증은 아닙니다.
- 환금성. 6세대 소규모 다세대주택이며, 경매 관련 집계에서 평균 유찰 횟수는 10.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다. 일반적인 대단지 아파트와 달리 거래 사례와 매수층을 개별적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서의 인수 문구 확인. 을구 1번 임차권등기의 보증금 213,000,000원에 대해 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 핵심입니다. 입찰 전 최신 명세서를 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 김수빈의 실제 임차보증금 및 변제관계 확인. 임대차계약일이 여러 차례 기재되어 있으므로 최초 계약, 갱신, 지급 내역 및 현재 미반환 잔액을 대조해야 합니다. 신청채권자와 임차권자가 동일한 점도 함께 확인해야 합니다.
- 우리은행의 지위 확인. 우리은행 명의의 별도 배당요구 및 임차 관련 기재가 있으므로 원채권자, 대위변제, 양도·승계 또는 별도 권리관계 여부를 확인해야 합니다. 확인 전에는 별도 보증금을 추가하거나 승계인이라고 단정해서는 안 됩니다.
- 배당순위 및 당해세 확인. 말소기준이 세무서 압류이므로 국세의 법정기일, 당해세 여부, 다른 우선채권의 존재를 확인해야 합니다. 실제 임차인 배당액이 추정과 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 낙찰대금이 아닌 총취득 부담으로 계산. 현재 최저가 5,282,000원에 입찰하더라도 미변제 임차보증금 208,213,076원을 인수하는 경우 취득 부담은 약 2.13억입니다. 취득세·명도비·관리비 등은 별도 고려해야 합니다.
- 점유 및 명도 관계 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유자, 인도 가능성 및 보증금 반환과 인도 간 관계는 현장에서 확인해야 합니다. 보증금 미반환 상태에서는 명도에도 상당한 제약이 생길 수 있습니다.
- 실거래 및 매도 가능가격 검증. 6세대 규모 다세대주택의 특성을 감안해 인근 유사 면적·연식의 거래가격, 층별 가격 차이 및 실제 매수 수요를 확인해야 합니다. 감정가가 현재 시세와 동일하다고 가정하면 안 됩니다.
- 관리비·건축물대장·현장 상태. 공용부분 관리비 체납, 내부 수선 필요성, 건축물대장과 현장 이용상태, 승강기 및 설비 상태를 확인해야 합니다.
- 최신 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 문서, 채권계산서, 배당요구 내역을 대조한 뒤 인수액의 법적 범위를 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “528만원에 낙찰받아도 528만원짜리 집이 아니다”
이 사건의 핵심은 최저매각가와 실질취득 부담이 완전히 다르다는 점입니다. 187,000,000원의 감정가가 10회 유찰 끝에 5,282,000원으로 내려갔지만, 선순위 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다면 사실상 213,000,000원 안팎의 보증금이 취득 부담을 결정합니다.
현재 회차의 예상 실질취득 부담은 213,495,076원으로, 감정가보다 약 26,495,076원 높습니다. 추가 유찰로 최저가가 낮아져도 보증금 미배당분이 증가하여 실질취득액은 크게 달라지지 않는 구조입니다. 따라서 10회 유찰을 투자 기회나 가격 할인으로 평가할 근거는 부족합니다.
특히 매각물건명세서에 명시된 임차보증금 인수 문구, 신청채권자와 임차권자의 동일성, 우리은행의 별도 임차 관련 신고, 실제 배당순위와 미변제액은 반드시 확인해야 합니다. 선순위 보증금 인수 위험이 해소되었다는 확실한 법적 근거가 확인되지 않는 한, 낮은 최저가만을 이유로 입찰해서는 안 됩니다.
