인천지방법원 2024타경562103. 인천 서구 석남동 포레스트빌 2동 4층 402호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 장승진이고, 경매 신청채권자는 김수빈입니다. 등기상 가장 먼저 매각으로 소멸하는 기준권리는 2023.06.12. 부평세무서장의 압류이며, 2024.09.13. 강제경매개시결정과 2024.09.27. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 앞서 발생한 임차인의 대항력입니다. 김수빈의 주민등록일자는 2021.04.01., 점유개시일자는 2021.03.31.로 말소기준권리인 2023.06.12.보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 을구 1번 임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 최저가가 크게 떨어질수록 미배당 잔액이 늘기 때문에, 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경562103 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 서달로20번길 11, 4층 402호 (석남동,포레스트빌 2동) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 제4층 제402호 54.17㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 장승진 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 7,546,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 김수빈 / 213,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심
말소기준권리는 2023.06.12. 압류입니다. 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류, 2025.05.08. 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 그러나 임차권등기의 등기일이 늦다는 이유만으로 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다. 김수빈은 2021.04.01. 전입했고, 매각물건명세서에 보증금 213,000,000원과 미배당 잔액 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
| 임차관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 김수빈 · 제4층 제402호 54.17㎡ | 2021.04.01. / 임차권등기상 2021.03.03. | 213,000,000원 | 대항력 있음 잔액 인수 |
| 우리은행 · 주거 | 2021.04.01. / 2021.03.03. | 0원 | 대항력 있음 우선변제 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
감정가는 187,000,000원이고 현재 최저매각가는 7,546,000원까지 하락했습니다. 표면상 감정가의 4% 수준이지만, 대항력 임차인의 보증금이 213,000,000원이고 미배당 잔액 인수 조건이 있으므로 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 213,000,000원입니다.
실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 싸다는 결론도, 실질취득가가 시세보다 싸다는 결론도 내릴 수 없습니다. 다만 실질취득 기준 약 213,000,000원은 감정가 187,000,000원보다 높아, 적어도 감정가 대비 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,546,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 535,828원 |
| 2. 경매개시결정 · 김수빈 | 213,000,000원 | 7,010,172원 |
| 미배당 | - | 205,989,828원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신청채권 213,000,000원 중 7,010,172원만 배당되고 205,989,828원이 미배당입니다. 배당표의 자동 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시돼 있지만, 매각물건명세서에는 대항력 있는 을구 1번 임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 별도로 명시돼 있으므로 권리판단은 그 명시사항을 우선해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 석남동 소재 인천석남중학교 북측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 인천지하철2호선 서부여성회관역이 소재합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 상대보호구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 포레스트빌(2동)은 6세대이고 사용승인 관련 기준일은 2020-07-31로 확인됩니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수 9.0회, 낙찰률 0.0%로 표시돼 있어 경매시장 내 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 인수문구 확인. 을구 1번 임차권등기의 보증금 213,000,000원 및 미배당 잔액 인수 문구가 핵심입니다.
- 최저가와 실질취득 구분. 입찰가가 내려가도 미배당 인수액이 증가하므로 최저가 7,546,000원을 취득원가로 판단하면 안 됩니다.
- 김수빈 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자의 이름이 동일하므로 임대차·채권·배당요구 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 우리은행 권리관계 확인. 매각물건명세서상 전입 2021.04.01., 확정일자 2021.03.03., 우선변제권 행사 가능으로 표시된 관계를 확인해야 합니다.
- 9회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 임차권 인수부담, 물건 자체, 수요 부족 중 어디에서 비롯됐는지 현장과 서류를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,546,000원짜리 집”이 아니다
이 사건의 핵심은 숫자 하나입니다. 최저매각가 7,546,000원이 아니라 임차보증금 213,000,000원입니다. 김수빈의 전입은 말소기준권리보다 빠르고, 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
게다가 현재까지 9회 유찰됐고 단지 경매 평균도 9.0회입니다. 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 입증할 수도 없습니다. 표면 최저가는 극단적으로 낮지만, 실질취득은 약 213,000,000원 수준. 감정가 187,000,000원보다도 높은 구조이므로, 권리와 가격 모두 매우 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
