25,039,000원
인천지방법원 2024타경563274. 인천 미추홀구 주안동 원성빌라 가동 1층 101호, 전용 39.28㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김예담은 2017.12.22 거래가 71,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사한국스탠다드차타드은행 앞으로 채권최고액 58,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심인 점유자 남추월의 전입일은 2018.03.23입니다. 말소기준권리보다 약 3개월 늦으므로 이 전입만으로는 낙찰자에게 임차보증금을 주장할 수 있는 대항력이 발생하지 않습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 대항력 없는 임차인이므로 매수인에게 승계되는 보증금은 0원으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경563274 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 신기길30번길 69-45, 1층 101호 (주안동, 원성빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 39.28㎡ · 방3·주방1·화장실1 · 4층 중 1층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 사용승인일 1995.02.18 · 총 8세대 |
| 소유자 | 김예담 (2017.12.22 거래가 71,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 25,039,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 44,323,024원 |
| 말소기준권리 | 2017.12.22 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 · 채권최고액 58,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 한국주택은행 명의의 근저당권 두 건과 승계등기는 2014.05.16 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2017.12.22 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 2024.09.25 한국주택금융공사가 신청한 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰과 동시에 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 남추월 | 미상 | 2018.03.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 조사된 임차인은 1명입니다. 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 우선변제권이 인정되더라도 이는 배당절차의 문제이며, 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다.
③ 가격 비교 — 할인율은 크지만 시세 표본은 오래됐다
원성빌라 가동의 면적 일치 실거래는 두 건이며, 모두 2021.08에 전용 37.1㎡·4층이 60,000,000원에 거래된 사례입니다. 평균·최저·최고·최신 거래가격이 모두 60,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 37.1㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2021.08 | 37.1㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 60,000,000원 |
현재 최저가 25,039,000원은 실거래 평균 60,000,000원의 41.7%로, 금액 차이는 34,961,000원입니다. 감정가 73,000,000원과 비교하면 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다만 두 거래가 모두 2021.08에 집중돼 있어 현재의 실제 매매가격을 그대로 대변한다고 보기 어렵습니다. 따라서 41.7%라는 수치는 확정된 시세차익이 아니라 현장 시세를 확인할 출발점으로 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 25,039,000원 | 24,188,298원 | 34,611,702원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 17,527,300원 | 16,811,809원 | 41,988,191원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 12,269,110원 | 11,648,266원 | 47,151,734원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 25,039,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 850,702원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 58,800,000원 | 24,188,298원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 24,188,298원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 34,611,702원입니다. 미배당 근저당 채권은 매각으로 소멸하며 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천미추홀소방서 남동측 인근이며, 주변에는 다세대주택·대단위 아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택으로 방3·주방1·화장실1 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 101호이며, 사용승인일은 1995.02.18입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 2m 도로에 접하고, 토지 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 주거용 건부지이며 토지면적은 115.0㎡, 공시지가는 1,086,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·주거환경개선지구·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금 20%. 특별매각조건에 따라 현재 최저가 기준 매수신청보증금은 5,007,800원입니다. 일반적인 10%로 준비하면 입찰이 무효가 될 수 있습니다.
- 현장 시세 재확인. 실거래 표본이 모두 2021.08 거래이므로 현재 주안동 유사 다세대의 매도호가·실거래·전세가를 별도로 조사해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 남추월의 실제 점유 여부, 점유부분, 임대차계약 내용과 명도 가능 시점을 확인하세요.
- 1층 상태 점검. 내부 수리 상태와 채광·습기·누수·방범 조건은 감정가나 등기부만으로 판단할 수 없으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 도로·차량 접근. 북측 약 2m 도로와 세로한면(불) 조건이 차량 접근·주차·재매각성에 미치는 영향을 확인하세요.
- 체납 확인. 미납 관리비와 당해세, 공용부분 관련 비용을 관리주체와 관할기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 현장에서
이 물건의 권리분석 결론은 명확합니다. 2017.12.22 근저당권이 말소기준이고, 임차인 남추월의 전입은 2018.03.23으로 후순위이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 25,039,000원은 감정가의 34.3%, 실거래 평균 60,000,000원의 41.7%까지 내려왔습니다.
하지만 실거래 두 건이 모두 2021.08에 머물러 있어 현재 가격 메리트를 숫자만으로 확정할 수 없습니다. 3회 유찰, 총 8세대, 1995년 사용승인, 1층, 약 2m 도로라는 조건은 환금성을 할인하는 요소입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 결정입니다. 현재 매매시세와 내부 수리비, 명도비용을 보수적으로 반영했을 때도 충분한 안전마진이 남는 입찰가인지가 승부처입니다.
