의정부지방법원 2025타경5816. 고양시 덕양구 주교동 고양엘림프라자 1층 104호입니다. 감정 이용상태상 제1층 제103호 외 2개호가 묶여 공실·공인중계사사무실·사무실로 쓰이는 구조이고, 본건 소재지는 원당초등학교 남동측 인근입니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 원릉역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
겉보기 가격은 강합니다. 감정가 539,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 264,110,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 상가·근린생활시설 경매에서 감정가 대비 낙폭만으로 접근하면 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 임차·점유관계가 명확하지 않은 사람과 국세·지방세 압류 3건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5816 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 주교동 38-13 고양엘림프라자 1층104호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 원당로 112 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 제1,2종근린생활시설 · 공실, 공인중계사사무실, 사무실 |
| 소유자 | 우리자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 539,000,000원 / 264,110,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부일새마을금고 / 1,117,828,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
말소기준권리는 2022.06.17 을구 1번 부일새마을금고 근저당권입니다. 이후 가처분, 국세 압류 2건, 고양시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 갑구 3-1 신탁주의사항은 별도 확인 포인트입니다. 임대차 등 법률행위는 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁의 목적, 수익자, 신탁재산의 관리·처분 조항 확인이 필요하다고 기재되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 임차·점유 4명, 미상 리스크 존재
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 임차로 제외할 항목은 없습니다. 실제 임차·점유자로 볼 항목은 4명입니다. 이 중 (주)코어넥스(김화찬)은 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 표시됩니다. 반면 박성호(고양최고부동산 직원), 점포, 박정구는 전입신고일 또는 보증금 정보가 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
| 임차·점유자 | 사용 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성호(고양최고부동산 직원) | 해당 없음 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
| (주)코어넥스(김화찬) | 해당 없음 | 5,000,000원 | 600,000원 | 2025.01.20 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 박정구 | 주거 | 0원 | 미상 | 미상 | 2025.11.14 | 대항력 가능·미상 |
③ 예상배당표 (매각가 264,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,497,540원 |
| 1. 근저당 · 부일새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 249,612,460원 |
현재 회차 기준 배당표상 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되고, 배당표상 부족액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있어 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 더 내려가지만 본질은 동일
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 264,110,000원 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 184,877,000원 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 129,413,899원 | 10,000,000원 | 0원 |
시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 잡혀 있습니다. 그러나 이는 확인된 금액 기준입니다. 미상 점유자의 보증금·전입일이 보완되면 실질취득가 판단은 달라질 수 있습니다. 따라서 현재 회차의 가격만 보고 “감정가의 49%라 싸다”고 결론내리기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원당초등학교 남동측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 원릉역(교외선)이 소재합니다. 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공실, 공인중계사사무실(고양최고부동산), 사무실((주)코어넥스)로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 제1·2종근린생활시설, 기본 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 폭 약 20m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에관한허가구역이 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 원문 대조. 박성호(고양최고부동산 직원), 점포, 박정구의 전입일·보증금·점유 권원을 확인해야 합니다.
- (주)코어넥스 확인. 전입 2025.01.20, 보증금 5,000,000원, 월차임 600,000원으로 조사되며 말소기준 이후라 대항력 없음으로 표시됩니다.
- 국세·지방세 압류. 국세 2건, 고양시 압류 1건이 있습니다. 당해세 해당 시 배당순위와 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 신탁원부 확인. 수탁자 소유 구조이므로 신탁의 목적, 수익자, 관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 감정 이용상태는 근린생활시설 사용입니다. 주거용 아파트처럼 환금성과 명도를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·신탁원부·세금관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 “미상 점유”가 더 중요하다
이 사건은 감정가 539,000,000원에서 최저가 264,110,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 상가·근린생활시설의 권리분석은 낙폭보다 점유와 세금이 우선입니다. 말소기준 이후 권리들은 대체로 소멸하지만, 전입신고일·보증금이 확인되지 않은 점유자가 있고 국세·지방세 압류도 3건입니다. 결론은 단순합니다. 가격은 내려왔지만, 확인 전에는 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.