53,248,000원
서울동부지방법원 2025타경51117. 강동구 길동 현대웰하임1단지 3층 306호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트1(도시형생활주택 원룸형)으로, 현관1·방겸주방1·욕실겸화장실1·다용도실1 구조입니다. 전용면적은 16.959㎡입니다. 표면적인 숫자만 보면 감정가 130,000,000원에서 네 번 유찰돼 최저가가 53,248,000원까지 내려온 물건이라 매우 싸 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금입니다.
임차인 강가영은 임대차계약일 2020.12.19, 확정일자 2020.12.21, 전입·점유개시 2021.01.25이고 보증금은 130,000,000원입니다. 말소기준권리인 2022.04.11 압류보다 전입이 앞서므로 대항력 있음으로 정리됩니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제를 받지만, 현재 최저가 53,248,000원에서는 집행비용 1,358,464원을 뺀 51,889,536원만 임차인에게 배당되고 78,110,464원이 남습니다. 이 부족분은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51117 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 343-1 현대웰하임1단지 3층 306호 · 서울특별시 강동구 천중로53길 6 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 16.959㎡ · 15층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 현관1 · 방겸주방1 · 욕실겸화장실1 · 다용도실1 |
| 소유자 | 홍윤기 (2021.03.08. 매매 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 53,248,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준은 2022.04.11 강동구 압류입니다. 이후 시흥세무서 압류, 현대웰하임관리사무소 가압류, 서초구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 주택임차권은 2023.02.20 접수됐지만, 그 기초가 되는 실제 전입·점유일은 2021.01.25로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.30억
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강가영 주거(임차권등기) | 건물 제3층 제306호(16.959㎡) 130,000,000원 | 전입·점유 2021.01.25 확정 2020.12.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.02.20 | 미배당 인수 |
보증기관 명의의 별도 임차인 신고는 없으며, 실제 임차인은 강가영 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있지만, 이 임차인의 보증금과 별개의 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 가격 — 5,324만원이 아니라 실질취득 약 1.31억을 봐야 한다
현재 회차에서 매각대금은 53,248,000원이지만 임차보증금 미배당 78,110,464원이 따라붙습니다. 따라서 매수인의 실질취득 부담은 131,358,464원입니다. 이는 최근 12개월 평균 114,400,000원보다 16,958,464원 높고, 최신 2026.07 거래 117,000,000원보다도 14,358,464원 높습니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 합계 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 53,248,000원 | 78,110,464원 | 131,358,464원 |
| 5회 유찰 시 | 42,598,400원 | 88,568,371원 | 131,166,771원 |
| 6회 유찰 시 | 34,078,720원 | 96,934,697원 | 131,013,417원 |
집행비용이 회차별 배당가능액에 반영되므로 합계는 보증금 130,000,000원과 완전히 같지는 않지만, 실질적으로 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다.
④ 실거래 — 최근 가격은 과거보다 9.3% 낮다
동일 면적 16.96㎡ 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 121,250,000원이지만 과거 137,500,000원·140,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 114,400,000원, 최신 2026.07 거래는 117,000,000원이며, 최근 거래는 이전 거래 대비 -9.3% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 16.96㎡ | 7 | 117,000,000원 |
| 2026.03 | 16.96㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2026.02 | 16.96㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2026.02 | 16.96㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 2025.10 | 16.96㎡ | 11 | 125,000,000원 |
| 2025.03 | 16.96㎡ | 7 | 119,500,000원 |
| 2023.03 | 16.96㎡ | 13 | 124,000,000원 |
| 2023.03 | 16.96㎡ | 13 | 124,000,000원 |
| 2022.04 | 16.96㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2022.04 | 16.96㎡ | 9 | 137,500,000원 |
| 2022.01 | 16.96㎡ | 7 | 118,000,000원 |
| 2021.11 | 16.96㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 16.96㎡ | 5건 | 114,400,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 53,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,358,464원 |
| 1. 임차인 강가영 보증금 | 130,000,000원 | 51,889,536원 |
| 2. 가압류 · 현대웰하임관리사무소 | 1,364,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 계산상 임차인 미배당 78,110,464원이 매수인에게 인수됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 길동초등교 북측 인근. 상업용·업무용건물, 주상용건물, 공동주택, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 버스정류장 및 지하철 5호선 길동역까지 도보 약 3~4분, 굽은다리역까지 약 11~12분으로 조사됐고 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 용도. 도시형생활주택 원룸형으로 현관1·방겸주방1·욕실겸화장실1·다용도실1 형태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 3층이며, 상·하수도·소화전·승강기·개별도시가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다.
- 토지. 사다리형 평지, 아파트 건부지로 이용 중이며 차량출입 가능한 도로가 개설돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 최근 12개월 평균은 114,400,000원이고 최근 거래 추세가 -9.3%로 하락했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 53,248,000원에 낙찰돼도 예상 인수 78,110,464원이 추가돼 실질취득은 131,358,464원입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 5회·6회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 임차인 인수액이 늘어 총부담은 약 1.31억원 수준입니다.
- 임차권 원본 확인. 강가영의 전입·점유일 2021.01.25, 확정일자 2020.12.21, 보증금 130,000,000원과 매각물건명세서의 인수 기재를 반드시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 강동구·시흥세무서·서초구 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 시세는 최근값 우선. 전체 평균 121,250,000원보다 최근 12개월 평균 114,400,000원과 최신 거래 117,000,000원을 기준으로 보는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래 대비 -9.3%인 만큼 과거 고가 거래를 근거로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금채권·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “1.3억 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 물건은 감정가 130,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 53,248,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인 강가영의 보증금도 정확히 130,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 78,110,464원을 낙찰자가 인수하면 실질취득은 131,358,464원입니다. 추가 유찰이 돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총부담은 계속 약 1.31억원 수준에 머뭅니다.
반면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 114,400,000원, 최신 거래는 117,000,000원이고 최근 가격 추세는 -9.3%입니다. 따라서 이 사건을 “감정가의 41%에 살 수 있는 물건”으로 보는 것은 맞지 않습니다. 권리상 인수부담이 가격 할인분을 사실상 되돌려 놓고, 실질취득은 최근 시세보다 높습니다. 싸 보이는 최저가보다 인수 후 총부담을 기준으로 판단해야 하는 전형적인 대항력 인수형 사건입니다.
