인천지방법원 2024타경566617. 인천 중구 항동7가 라이프아파트 7동 1층 106호입니다. 표면만 보면 감정가 317,000,000원짜리 아파트가 7회 유찰돼 최저가 26,107,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 강선희의 주택임차권은 임대차계약일 2021.07.01, 점유개시 2021.09.24, 전입 2021.09.27, 확정일자 2021.08.31이고 보증금은 270,000,000원입니다. 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
현재 최저가 26,107,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 869,926원을 제외한 25,237,074원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 244,762,926원은 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 낙찰가가 더 떨어지면 그만큼 미배당 인수액이 늘어날 뿐, 경제적 부담은 계속 보증금 270,000,000원 수준에 묶입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경566617 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 축항대로86번길 47, 7동 1층106호 (항동7가,라이프아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 1층 106호 · 임차권 범위 125.68㎡ 전부 |
| 소유자 | 홍순호 (2024.08.16. 매매 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 26,107,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 핵심은 대항력 임차권 2.7억
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강선희 1층 106호 125.68㎡ 전부 | 270,000,000원 | 2021.09.27 / 2021.08.31 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 인수 |
실제 임차인은 강선희 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니며, 임차보증금은 270,000,000원 한 건입니다. 임차권등기는 2023.11.01 접수됐고, 배당요구도 이루어졌습니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 배당으로 부족한 잔액은 대항력에 따라 매수인이 인수합니다.
② 시세 비교 — 최저가 2,610만원이 아니라 2.7억을 비교해야 한다
라이프비취1차의 실거래 자료는 9건이고 전체 평균은 188,000,000원입니다. 그러나 가격 판단에는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2024.10 187,000,000원, 2025.02 190,000,000원으로 평균 188,500,000원이며, 최신 거래는 190,000,000원입니다. 최근과 과거의 추세 차이는 +0.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 113.49㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 113.49㎡ | 4 | 187,000,000원 |
| 2023.11 | 113.45㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2023.09 | 113.49㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2023.07 | 113.45㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2023.03 | 113.45㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2022.12 | 113.45㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2022.05 | 113.49㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 113.49㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 188,500,000원 |
최저매각가만 시세와 비교하면 최근 12개월 평균의 13.8%에 불과하지만, 이 수치는 이 사건의 경제적 부담을 보여주지 못합니다. 대항력 임차보증금 때문에 실질취득가는 약 270,000,000원으로 보아야 하고, 이는 최근 12개월 평균 188,500,000원의 143.2%, 최신 거래 190,000,000원의 142.1% 수준입니다. 최근 평균보다 81,500,000원, 최신 거래보다 80,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,107,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 869,926원 |
| 1. 임차인 강선희 보증금 | 270,000,000원 | 25,237,074원 |
| 2. 경매개시결정 · 강선희 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 270,000,000원 중 25,237,074원이 배당되고, 부족분 244,762,926원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 항동7가 인천항 여객터미널 동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트 등 공동주택·학교시설·종합어시장·근린생활시설·항만관련시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 12층 건물 내 1층 106호이며, 급배수·위생·난방·승강기·소화설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·특별관리해역·교육환경 보호구역 및 중점경관관리구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,016,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성 참고. 라이프비취1차는 546세대이며 준공일은 1980.01.05입니다. 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.8회이고, 이 물건은 현재 7회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 26,107,000원이 실질 매입가격이 아닙니다. 현재 회차 미배당 인수액 244,762,926원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 강선희의 임대차계약일 2021.07.01, 점유개시 2021.09.24, 전입 2021.09.27, 확정 2021.08.31 및 보증금 270,000,000원을 등기부·매각물건명세서와 대조하세요.
- 채권자·임차인 동일인 확인. 임차인 강선희와 경매개시결정 채권자 강선희가 동일하게 기재돼 있으므로 임대차와 채권 발생 관계를 확인해야 합니다.
- 유찰 추가 효과 제한. 8회·9회 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 실질부담이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 188,500,000원과 최신 거래 190,000,000원을 실질취득 약 270,000,000원과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,610만원 낙찰”이 아니라 “2.7억 취득”
이 사건은 유찰 횟수와 최저가만 보면 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 감정가 317,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가는 26,107,000원까지 내려왔습니다. 하지만 강선희의 대항력 있는 임차보증금은 270,000,000원이고 현재 회차에서 배당받지 못하는 244,762,926원을 매수인이 인수합니다.
그래서 이 물건의 가격 판단 기준은 26,107,000원이 아니라 실질취득 약 270,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 188,500,000원보다 약 43.2% 높고, 최신 거래 190,000,000원보다도 80,000,000원 높습니다. 8회·9회로 더 유찰돼도 낙찰가가 내려간 만큼 임차보증금 인수액이 늘어나는 구조이므로 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만드는 사건도 아닙니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 매우 낮지만, 실질취득가는 최근 시세보다 높고 대항력 인수액이 큰 고위험 가격 구조입니다.
