인천지방법원 2024타경576645. 연수프라자 5층 522호, 전유면적 25.44㎡의 근린시설입니다. 감정가 80,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 27,440,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 50,000,000원의 54.9%에 불과하지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 임차인 승계 범위입니다.
한국토지주택공사는 전입 2016.10.06., 확정일자 2016.09.30., 점유개시 2016.10.21.로 말소기준권리인 2018.08.03. 근저당권보다 빠릅니다. 보증금 75,000,000원 중 현재 최저가에서 26,546,080원만 배당되므로, 원칙상 부족분 48,453,920원이 매수인에게 남는 구조입니다. 이 경우 낙찰가 27,440,000원과 인수액 48,453,920원을 합친 룰상 총액은 보증금 75,000,000원으로 고정됩니다. 다만 이 임차권에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
그러나 확약은 한국토지주택공사 임차권 한 건에만 적용됩니다. 명세서에는 보증기관 승계와 별도로 ‘주식회’, ‘한국토’가 기재돼 있고, 두 사람의 전입일·확정일자·보증금은 확인되지 않습니다. 따라서 이 두 임차인의 대항력은 가능·미상이며, 확약 밖 추가 인수액도 현재 금액으로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경576645 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 먼우금로 190, 5층 522호 (연수동, 연수프라자) |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(근린시설) · 전유 25.44㎡ · 5층 522호 |
| 소유자 | 서정모 (2019.01.08. 매매, 거래가액 87,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 27,440,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 86,295,297원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 말소기준권리 | 2018.08.03. 을구 7번 근저당권 · 김원천 · 채권최고액 195,000,000원 |
| 토지이용 | 중심상업지역 · 상업용 · 대 · 공시지가 4,609,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차관계
말소기준권리는 2018.08.03. 설정된 김원천 명의 근저당권 195,000,000원입니다. 이 근저당권은 2019.01.02. 박지현에게 이전됐습니다. 이후의 국세 압류, 연수구 압류, 강제경매개시결정, 주식회사다음종합관리 가압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 한국토지주택공사 임차관계는 전입·확정일자·점유가 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2022.12.16. 접수됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입과 점유는 2016년입니다. 따라서 확약서가 없다면 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 승계 1건과 실제 임차인 2명
| 구분 | 점유·임차 범위 | 보증금 | 기준일 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 제5층 제522호 25.44㎡ 전부 주거·임차권등기 | 75,000,000원 | 확정 2016.09.30. 전입 2016.10.06. 점유 2016.10.21. | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원* |
| 주식회 실제 임차인 | 주거 · 범위 미상 | 미상 | 전입일·확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 한국토 실제 임차인 | 주거 · 범위 미상 | 미상 | 전입일·확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
실제 임차인은 2명으로 봅니다. 한국토지주택공사의 보증금 75,000,000원은 ‘주식회’의 보증금을 대위·승계한 중복 신고이므로 실제 보증금에 다시 합산하지 않습니다. 다만 별도로 기재된 ‘한국토’의 보증금과 권리관계는 확인되지 않아 독립된 위험으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 할인, 권리 확인 전에는 메리트 미확정
연수프라자(어반투모로우) 전용 25.44㎡ 안팎 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 47,800,000원이지만, 과거 거래가 혼재돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최신 거래이자 최근 12개월 유일한 거래는 2025.03.의 50,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래 평균보다 5.8% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 25.42㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2022.01 | 25.67㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2021.08 | 25.44㎡ | 6 | 55,000,000원 |
| 2021.07 | 25.54㎡ | 5 | 39,000,000원 |
| 2021.07 | 25.44㎡ | 5 | 35,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 50,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 47,800,000원 |
확약서가 예정대로 이행되고 추가 임차인 승계가 전혀 없다면 실질취득액은 최저가와 같은 27,440,000원으로, 최근 12개월 평균 50,000,000원의 54.9%입니다. 그러나 이 가격 차이는 미상 임차인 2명의 권리가 없다는 전제에서만 유효합니다.
반대로 확약이 없다고 가정하면 한국토지주택공사 보증금의 미배당액 48,453,920원이 더해져 룰상 총취득액은 보증금과 같은 75,000,000원이 됩니다. 이는 최신 거래 50,000,000원을 웃돕니다. 따라서 이 사건은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 893,920원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 75,000,000원 | 26,546,080원 |
| 2. 근저당권 · 김원천 | 195,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 86,295,297원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사다음종합관리 | 3,335,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국토지주택공사 보증금은 26,546,080원만 배당돼 룰상 48,453,920원이 남지만, 말소동의 확약서가 적용되는 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 미상 임차인 2명의 보증금과 배당·승계액은 위 표에 포함되지 않았습니다. 당해세·최우선변제도 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 사건 용도는 근린시설이며, 토지이용상황도 상업용입니다. 임차권등기에는 주거 및 주택전부가 기재돼 있어 실제 사용과 공부상 용도를 대조해야 합니다.
- 규모. 연수프라자(어반투모로우)는 78세대, 2002.07.16. 준공이며 대상 면적은 25.44㎡입니다.
- 지역. 중심상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 2,099.5㎡, 평지·사다리형·광대소각 조건이며 공시지가는 4,609,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래는 5건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매 매각률 5.71%, 평균 유찰 3.4회로 재매각과 현금화에 보수적인 접근이 필요합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 을구 10번 한국토지주택공사 임차권 전체와 미배당 보증금 48,453,920원을 실제로 해소하는지 문구와 조건을 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 2명 확인. ‘주식회’와 ‘한국토’의 정확한 명칭, 점유 범위, 전입일, 사업자등록일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 중복 보증금 배제. 한국토지주택공사의 75,000,000원은 ‘주식회’ 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 근린시설에 주거 임차권이 설정된 구조입니다. 건축물대장, 현황, 적법한 용도변경 여부, 전입세대 및 사업자등록 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 임차권등기 말소와 별개로 현재 점유자가 누구인지, 인도명령 대상인지, 자진 인도 가능성이 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비, 당해세, 체납처분비 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 응찰가 상한은 최저가가 아니라 확정된 추가 인수액과 명도·원상복구비를 합친 총취득비용을 최신 거래 50,000,000원과 비교해 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 건축물대장과 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약 1건이 모든 임차인을 지우지는 않는다”
이 사건은 감정가 80,000,000원에서 27,440,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 최신 거래 50,000,000원과 비교하면 표면 할인폭은 큽니다. 또한 가장 큰 금액으로 보이는 한국토지주택공사 보증금 75,000,000원은 보증기관의 대위·승계 신고이며, 해당 임차권에는 말소동의 확약서도 제출됐습니다.
하지만 확약은 그 임차권 한 건만 해소합니다. 명세서상 실제 임차인 2명의 전입일·보증금·확정일자와 점유 범위가 확인되지 않은 이상, 매수인의 실질취득액은 27,440,000원 + 미상 인수액입니다. 게다가 근린시설임에도 주거 임차권이 등장하고, 경매 매각률은 5.71%, 평균 유찰 횟수는 3.4회입니다. 최저가는 매력적이지만 권리와 환금성은 미확정. 확약 밖 임차관계가 완전히 정리된 뒤에만 가격 메리트를 평가할 수 있는 물건입니다.
