인천지방법원 2024타경576911. 인천 서구 오류동 전원그린빌 1층 102호, 전용 50.18㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 149,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 51,107,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차 기준 채권자 청구액은 모두 배당되고 소유자에게도 15,989,396원이 남는 구조로 계산됐으며, 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 숫자만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 위반건축물(무단증축) 등재가 기재돼 있는 반면, 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 적혀 있습니다. 또한 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 무단증축의 위치·면적·시정명령 여부를 직접 확인해야 가격 메리트를 실질 비용으로 환산할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경576911 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 봉화로101번길 7-12, 1층 102호 (오류동, 전원그린빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.18㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 신현주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 51,107,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 10,398,839원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 규모 / 준공 | 전원그린빌 12세대 · 2016.07.05 준공 |
① 권리 흐름 — 배당표상 인수 0원, 원본 대조는 필수
배당표와 말소기준 산정에는 2024.10.24. 박현주 근저당권 13,000,000원이 말소기준으로 반영돼 있습니다. 그 뒤의 김영란 강제경매개시결정과 농업협동조합자산관리회사 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 회차 배당모델에서는 매수인이 떠안을 금액이 없습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현황조사서의 점유자, 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 사업자등록 여부를 확인해야 합니다. 현장 점유자의 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 22.2%라는 숫자보다 표본의 질을 보라
전원그린빌 전용 50.18㎡와 면적이 일치하는 실거래는 2024.04. 2층 230,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 51,107,000원은 이 거래가의 22.2%입니다. 감정가 149,000,000원보다도 크게 낮아 표면상 할인 폭은 매우 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 50.18㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 평균 | 50.18㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
그러나 거래 표본이 1건이고 거래월도 2024.04이므로, 이를 현재 시세의 확정값으로 적용하기는 어렵습니다. 특히 본건은 1층이고 위반건축물 비고가 있어, 정상 상태의 2층 거래와 같은 조건으로 비교할 수 없습니다. 최저가가 낮다는 사실은 분명하지만, 싸게 취득하는지는 원상복구·이행강제금·명도와 수선 부담을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,107,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,319,926원 |
| 1. 근저당 · 박현주 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김영란 | 10,398,839원 | 10,398,839원 |
| 3. 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 10,398,839원 | 10,398,839원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,989,396원 |
현재 최저가에서는 반영된 채권 33,797,678원이 전액 배당되고 소유자에게 15,989,396원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 51,107,000원 | 0원 | 15,989,396원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35,774,900원 | 0원 | 933,274원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 25,042,430원 | 9,606,012원 | 0원 | 0원 |
④ 건물·입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 내 1층 102호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 단봉초등학교 북서측 약 350미터 지점에 위치하며, 주변에는 전·답·공장과 남측의 아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 약 4미터 진입도로를 이용하고 있습니다.
- 토지. 토지면적 800.0㎡, 지목은 대, 완경사의 자루형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 성장관리권역·도시개발구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 공시지가. 535,000원/㎡입니다.
- 설비. 급·배수, 위생설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 권리 원본 대조. 2016.10.06. 근저당권 126,000,000원과 2025.11.26. 근저당권 이전등기의 현재 존속·순위, 박현주 근저당과의 관계를 확인하세요.
- 사건 병합 확인. 2024타경576911 강제경매와 2026타경503026 임의경매의 병합·중복 진행 여부 및 배당요구 관계를 법원 기록에서 확인하세요.
- 점유 조사. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·외국인체류·사업자등록과 현장 점유자를 직접 대조하세요.
- 위반건축물 확인. 무단증축 위치와 면적, 시정명령·이행강제금, 원상복구 비용과 금융기관 담보취급 가능 여부를 확인하세요.
- 1층 상태 확인. 채광·습기·누수·방범·소음과 내부 수선 상태를 현장에서 확인하고 실거래 표본인 2층과 차이를 반영하세요.
- 소규모 환금성. 총 12세대이고 실거래가 1건뿐이므로 재매각 기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 잡으세요.
- 관리비·공과금. 미납 관리비 중 공용부분, 수도·전기·가스 체납과 장기수선 관련 부담을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 강하지만, 확인 전에는 싼 물건이 아니다”
현재 최저가 51,107,000원은 감정가 149,000,000원의 34.3%, 2024.04 동일면적 실거래 230,000,000원의 22.2%입니다. 숫자만 보면 상당한 할인입니다. 배당모델상 인수액도 0원이고 현재 회차에서는 반영된 채권이 전액 배당됩니다.
그러나 이 물건의 결론은 가격표 하나로 끝나지 않습니다. 위반건축물(무단증축), 임대관계 미상, 2016년 근저당권과 이후 이전등기, 두 경매개시결정의 관계가 확인돼야 합니다. 동일면적 거래도 2024.04 한 건뿐이라 현재 환금가치를 확정하기 어렵습니다. 가격은 관심, 권리·점유·건축물 상태는 보류. 원본과 현장이 정리된 뒤에야 51,107,000원이 진짜 할인인지 판단할 수 있습니다.
