79,608,000원
인천지방법원 2024타경583759. 부평동 에스엘빌 5층 503호, 전용면적 34.42㎡의 다세대주택입니다. 전성욱·정지수가 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있으며, 2015년 11월 13일 답동신용협동조합 명의로 설정된 채권최고액 162,500,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
권리만 보면 비교적 단순하지만 물건 자체는 별도의 확인이 필요합니다. 감정평가서에는 제시외 건물인 베란다 확장이 있고, 불법증축 가능성 및 실제 내부구조가 상이할 가능성이 있다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 없지만, 현황상 하자를 반드시 검증해야 하는 저가 다세대”로 보는 것이 정확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경583759 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 주부토로90번길 9, 5층 503호 (부평동, 에스엘빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 34.42㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 전성욱 지분 2분의 1 · 정지수 지분 2분의 1 |
| 사용승인 / 세대수 | 2015.10.15 · 16세대 |
| 감정가 / 최저가 | 162,466,000원 / 79,608,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박훈 / 120,253,364원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 점유자와 전입관계가 확인됐다고 단정할 단계는 아닙니다. 현재 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있지만, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원문을 통해 실제 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
말소기준권리는 2015.11.13. 답동신용협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.12.27. 주식회사 전국엔피엘자산대부로 이전됐고, 같은 날 답동신용협동조합과 이혜영을 권리자로 하는 질권 관계가 설정됐습니다. 이는 기존 근저당권과 연결된 권리관계로, 매각 시 말소기준권리와 함께 정리되는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세
가격 메리트는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다. 이 물건의 최근 12개월 실거래 평균은 152,000,000원, 최신 거래는 2026년 2월 145,000,000원입니다. 최저가이자 현재 실질취득액인 79,608,000원은 최근 12개월 평균의 52.4%, 최신 거래의 약 54.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 37.29㎡ | 4층 | 145,000,000원 |
| 2025.10 | 37.29㎡ | 2층 | 159,000,000원 |
| 2025.02 | 32.63㎡ | 4층 | 152,000,000원 |
| 2023.09 | 34.42㎡ | 5층 | 152,000,000원 |
| 2022.06 | 32.63㎡ | 3층 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 152,000,000원 |
전체 5건 평균은 157,600,000원이지만, 2022년의 180,000,000원 거래처럼 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단의 중심은 최근 평균 152,000,000원과 최신 거래 145,000,000원입니다. 그 기준에서도 최저가는 상당히 낮지만, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -5.8%이므로 시세가 내려가는 국면이라는 점은 반드시 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,608,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,832,944원 |
| 1. 근저당 · 답동신용협동조합 | 162,500,000원 | 77,775,056원 |
| 2. 가압류 · 박훈 | 86,663,405원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,980,997원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 박훈 | 120,253,364원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 전국엔피엘자산대부 | 120,253,364원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 503,651,130원 중 77,775,056원만 채권자에게 배당되고, 미배당액은 425,876,074원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.3%로 추정됐고, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평고등학교 북서측 인근이며, 학교·다세대·연립주택·아파트가 혼재한 주거지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 북서측과 북동측 근거리에 부평구청역과 굴포천역이 각각 소재합니다. 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2015.10.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 도시가스 난방·승강기·CCTV 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 굴포천역-부평구청역 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며 공시지가는 1,950,000원/㎡입니다.
- 환금성. 16세대 규모의 다세대주택으로 동일 건물 표본이 적고, 최근 거래는 145,000,000원과 159,000,000원으로 차이가 있습니다. 개별 호수의 상태가 가격에 미치는 영향이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 베란다 확장 실측. 제시외 건물의 면적·구조와 불법증축 여부, 원상복구 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부구조 대조. 감정평가서에 실제 내부구조가 상이할 가능성이 명시돼 있으므로 공부·도면·현황을 함께 비교해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 원문 서류에서 재확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 152,000,000원과 최신 거래 145,000,000원을 기준으로 보되, 최근 추세 -5.8%를 반영해 보수적으로 판단해야 합니다.
- 채권관계 구분. 총 미배당액 425,876,074원은 크지만 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당과 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 권리 원문 대조. 근저당권 이전과 근질권·질권 설정이 연결돼 있으므로 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 현황 확인은 필수”
이 사건은 현재 자료상 매수인 인수액이 0원이고, 실질취득액 79,608,000원이 최근 12개월 실거래 평균 152,000,000원의 52.4%에 불과합니다. 최신 거래 145,000,000원과 비교해도 가격 차이가 커서 저가 매수 가능성은 분명합니다.
다만 최근 거래 추세가 -5.8%로 하락하고 있고, 16세대 다세대주택의 제한된 거래 표본, 베란다 확장의 불법증축 가능성, 실제 내부구조 차이, 미상인 점유관계가 동시에 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 낮고 가격 차이는 크지만, 현황 검증이 끝나기 전까지는 확정적 저가매수로 단정할 수 없는 물건입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라, 현재 최저가에 숨은 물리적·점유상 비용을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
