인천지방법원 2024타경585106. 경서동 한빛캐슬 4층 403호, 전용 41.07㎡ 다세대주택입니다. 감정가 121,000,000원이 7회 유찰돼 최저매각가가 9,965,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적으로 저렴해 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 이재욱은 2022.02.24 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.12.24입니다. 말소기준권리인 2024.02.29 서울특별시 압류보다 전입이 빨라 대항력이 있으며, 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사합니다.
현재 최저가 9,965,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 579,370원을 제하고 임차인에게 9,385,630원이 배당됩니다. 보증금 120,000,000원 중 남는 110,614,370원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 낙찰가가 싸졌다고 총취득 부담도 함께 낮아지는 구조가 아닙니다. 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 커져 실질취득액은 보증금 120,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경585106 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서로35번길 4-4, 4층 403호 (경서동, 한빛캐슬) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 41.07㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 403호 |
| 소유자 | 박연주택주식회사 · 2020.04.13 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 9,965,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 보증금이 매수인에게 이어진다
말소기준권리는 2024.02.29 서울특별시 압류입니다. 그보다 앞선 2022.12.26 이재욱의 전세권은 전세금 120,000,000원으로 등기되어 있고, 임차권등기에는 임대차계약일 2021.12.23, 확정일자 2021.12.24, 주민등록·점유개시일 2022.02.24가 기재되어 있습니다. 매각물건명세서에도 이 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재욱 실제 임차인 | 4층 403호 41.07㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 120,000,000원 | 2022.02.24 | 2021.12.24 | 대항력 有 우선변제 有 승계 110,614,370원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이재욱은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차인으로 기재되어 있습니다. 동일 인물의 보증금 120,000,000원이 전세권과 임차권등기로 함께 나타나므로 이를 240,000,000원으로 중복 합산할 사안은 아닙니다. 현재 배당 가정에서 실질 인수액은 110,614,370원입니다.
② 시세 비교 — 996만원이 아니라 약 1.2억원으로 비교해야 한다
한빛캐슬은 12세대, 2015.04.23 준공이며 대상 전용면적은 41.07㎡입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2023.12, 2층, 85,000,000원 1건입니다. 시세 집계상 최근 12개월 평균도 85,000,000원, 최신 거래도 85,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 41.07㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 41.07㎡ | 1건 | 85,000,000원 |
최저가 자체는 시세의 11.7%에 불과합니다. 하지만 그 숫자로 가격 메리트를 판단하면 결론이 뒤집힙니다. 최저가 9,965,000원에 매수인 인수액 110,614,370원을 합친 실질취득액은 120,579,370원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 85,000,000원의 141.9%로, 약 35,579,370원 높습니다. 따라서 이 사건을 “시세의 11.7%에 사는 물건”으로 표현하는 것은 부정확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,965,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 579,370원 |
| 1. 임차인 이재욱 보증금 | 120,000,000원 | 9,385,630원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 이재욱 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차보증금 120,000,000원 중 9,385,630원이 배당되고, 부족분 110,614,370원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 403호입니다.
- 입지. 경서초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지의 다세대주택 건부지이며 서측으로 소로의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 426.1㎡, 공시지가는 1,197,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 상대보호구역·가축사육제한구역과 소로2류 관련 제한이 표시되어 있습니다.
- 환금성. 한빛캐슬은 12세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 7.0회, 매각률 0.0%입니다. 확인되는 실거래도 1건이어서 가격 비교 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 회차는 최저가 9,965,000원만 볼 것이 아니라 인수 110,614,370원을 합친 120,579,370원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 이재욱의 보증금 120,000,000원은 대항력과 우선변제권이 있고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액이 매수인에게 인수되는 것으로 명시되어 있습니다.
- 중복 권리 확인. 같은 이재욱 명의로 전세권과 임차권등기가 함께 존재합니다. 동일 보증금을 중복 합산하지 않되 각각의 등기 원인과 말소 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인·전세권자·경매채권자가 모두 이재욱으로 나타나므로 임대차계약 및 권리관계의 실질을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 금액에 따라 임차인 배당 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본의 한계. 동일 면적 실거래는 2023.12의 85,000,000원 1건입니다. 개별 호수 상태와 시점 차이를 감안해 추가 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “996만원 낙찰”이 아니라 “약 1.2억원 취득”
이 사건의 숫자는 강한 착시를 만듭니다. 감정가 121,000,000원이 7회 유찰돼 최저가 9,965,000원까지 떨어졌지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원이 배당으로 모두 회수되지 않습니다. 현재 회차 가정의 미배당 인수액은 110,614,370원이고, 실질취득액은 120,579,370원입니다.
반면 한빛캐슬 41.07㎡의 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 85,000,000원입니다. 실질취득액은 이보다 약 41.9% 높습니다. 여기에 7회 유찰, 12세대 소규모 다세대, 제한적인 실거래 표본, 세금 압류와 관계인 확인 이슈가 겹칩니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “낙찰 후 얼마를 승계하느냐”입니다.
