91,124,000원
인천지방법원 2025타경807. 강화읍 용정리 595-21·595-26의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택이고, 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층으로 사용승인일은 2018.03.20입니다. 말소기준권리는 2019.02.19. 김용문 근저당권 240,000,000원이며, 이후 허현자·김홍성·서울보증보험주식회사의 가압류, 국민건강보험공단 및 강화군의 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리가 아니라 김석일의 점유관계입니다. 전입일이 2018.03.19로 말소기준일보다 앞서 있고 배당요구도 2025.05.21에 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 현 단계에서는 대항력 가능·보증금 및 우선변제 여부 미상으로 보는 것이 안전합니다. 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 보증금 미상 점유자의 실제 인수 가능성을 확정하는 자료가 아니므로 그대로 안전판으로 사용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경807 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 강화읍 용정리 595-21, 595-26 · 강화대로216번길 50-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 · 사용승인일 2018.03.20 |
| 토지 | 대 · 165.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 유인순 |
| 감정가 / 최저가 | 265,667,400원 / 91,124,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조재은 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 토지 지상 조경석·기타경계수목·바닥포장 포함 평가 및 매각 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
② 임차·점유 관계 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김석일 | 2018.03.19 | 2025.05.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김석일의 전입신고는 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있는 임차인이라고 최종 단정하거나 인수액을 계산할 수 없습니다. 실제 보증금이 존재하고 매각대금에서 전액 배당되지 않는 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있으므로, 이 사건은 보증금 확인 전까지 실질취득가 미상으로 취급해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,124,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,040,232원 |
| 2. 근저당 · 김용문 | 240,000,000원 | 89,083,768원 |
| 3. 가압류 · 허현자 | 50,812,500원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김홍성 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 20,875,358원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 조재은 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션상 채권 총액은 781,687,858원, 배당액은 89,083,768원, 미배당은 692,604,090원입니다. 김용문 근저당에도 미배당이 발생하고 후순위 채권자는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 다만 김석일의 보증금이 미상이므로 실제 임차보증금 배당 및 매수인 인수 여부는 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 회차별 가격 — 낮은 숫자보다 실질취득을 보라
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 91,124,000원 | 89,083,768원 | 692,604,090원 |
| 4회 유찰 시 | 63,786,799원 | 62,238,637원 | 719,449,221원 |
| 5회 유찰 시 | 44,650,759원 | 43,447,045원 | 738,240,813원 |
현재 최저가는 감정가의 34%까지 내려왔고, 추가 유찰 시 24%·17% 수준의 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없고 선순위 전입 점유자의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 적정성을 판단하면 안 됩니다. 낙찰가에 실제 인수하게 될 임차보증금이 있다면 이를 더한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강화읍 갑곳리 소재 갑룡초등학교 동측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·공원·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 단독주택으로 이용 중이며 기본 위생·급배수·도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 165.0㎡의 대지로 평지·가로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 232,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물과 토지 지상의 조경석·기타경계수목·바닥포장 등이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김석일 보증금 확인. 2018.03.19 전입은 말소기준 2019.02.19보다 빠릅니다. 보증금과 실제 점유상태를 매각물건명세서·현황조사 원문과 임대차 자료에서 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 인수 보증금이 확인되면 낙찰가에 해당 금액을 더한 총액으로 판단해야 합니다. 최저가 91,124,000원만 기준으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 배당요구 확인. 김석일의 배당요구일은 2025.05.21입니다. 배당 가능 범위와 미배당 보증금 승계 여부를 확정해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 용정리 595-21·595-26과 제시외 건물, 조경석·경계수목·바닥포장 등의 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제·토지 이용 확인. 계획관리지역과 성장관리계획구역 등 토지이용 제한이 실제 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해 선순위 점유자의 권리와 매각범위를 최종 확정해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “선순위 보증금 미상”이 먼저다
이 사건은 감정가 265,667,400원에서 최저가 91,124,000원까지 내려온 숫자만 보면 눈에 띕니다. 그러나 권리분석의 우선순위는 가격이 아닙니다. 김석일의 전입일 2018.03.19가 말소기준권리 2019.02.19보다 앞서고 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 매수인 인수액과 실질취득비용이 아직 확정되지 않았습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되지만 선순위 점유 문제는 별개입니다. 실거래 시세 자료도 없어 91,124,000원이 시장가격 대비 싼지 판단할 근거가 없습니다. 보증금 확인 전에는 가격 메리트 판단도, 안전한 입찰가 산정도 보류하는 사건입니다.
