💸 최저가 37,456,000원 🧾 인수 179,618,208원 🏠 보증금 216,000,000원 📉 실질취득≈시세의 139.4%
인천지방법원 2025타경937. 씨엠쎄레니티힐 6층 605호, 전용 48.89㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 156,000,000원짜리가 4회 유찰되어 37,456,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 아니라 임차보증금을 먼저 봐야 합니다. 임차인 전옥렬은 2021.04.30 전입·점유했고 확정일자는 2021.03.17입니다. 말소기준으로 제시된 2021.08.02 중소벤처기업진흥공단 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
전옥렬의 임차보증금은 216,000,000원입니다. 현재 최저가 37,456,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,074,208원을 먼저 제외한 36,381,792원만 임차인에게 배당되고, 나머지 179,618,208원은 매수인이 인수합니다. 따라서 “3,745만원짜리 아파트”가 아니라, 현재 회차 기준으로는 낙찰가와 인수를 합쳐 217,074,208원을 부담하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경937 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 108-1 씨엠쎄레니티힐 6층 605호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 간석로6번길 7 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 48.89㎡ · 13층 건물 중 6층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 강혜경 · 2021.06.09 상속, 2025.01.07 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 37,456,000원 (4회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 온 임차인이 핵심
이 사건의 핵심은 등기부상 오래된 근저당이 아닙니다. 서인천농업협동조합의 600,000,000원 근저당과 농협은행주식회사의 72,000,000원 근저당은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.08.02 중소벤처기업진흥공단의 50,148,392원 가압류입니다.
그런데 임차인 전옥렬의 전입·점유는 2021.04.30로 이보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.03.17이고 배당요구를 했으므로 우선변제권을 행사할 수 있지만, 매각대금이 보증금보다 크게 부족합니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도 배당으로 변제되지 않는 보증금 잔액은 대항력에 따라 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 전옥렬 제6층 제605호 48.89㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 216,000,000원 | 2021.04.30 2021.03.17 | 2023.10.23 배당요구 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 3,745만원이 아니라 약 2.16억
씨엠쎄레니티힐은 12세대, 2017.08.10 준공입니다. 전용 48.89㎡를 중심으로 확인되는 거래와 인접 면적 거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 48.89㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2023.03 | 53.18㎡ | 6 | 149,000,000원 |
| 2022.12 | 48.89㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2022.02 | 48.89㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.12 | 48.89㎡ | 13 | 152,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 163,200,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 155,000,000원 |
가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 163,200,000원보다 최근 12개월 평균 155,000,000원과 최신 거래 155,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 가격 추세도 이전보다 -6.2%입니다.
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 24.2%에 불과하지만 이것은 의미 있는 할인율이 아닙니다. 대항력 임차보증금 때문에 실질취득을 약 216,000,000원으로 보면 최근 평균 155,000,000원의 약 139.4%입니다. 현재 회차의 실제 합산 부담 217,074,208원을 적용하면 최근 평균보다 더 높은 수준입니다. 따라서 이 사건을 “시세보다 싸다”라고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,456,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 / 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,074,208원 | - |
| 1. 임차인 전옥렬 보증금 | 216,000,000원 | 36,381,792원 | 179,618,208원 |
| 2. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 50,148,392원 | 0원 | 50,148,392원 미배당 |
| 3. 경매개시결정 · 망 홍영순의 | - | 0원 | - |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인 배당으로 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 179,618,208원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 약산초교 서측 인근으로, 주변은 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철1호선 간석오거리역이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 오피스텔 및 아파트 건물 중 아파트 6층 605호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 8미터·약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 12세대이며 2017.08.10 준공입니다. 확인되는 거래는 5건이고, 최근 시세 추세는 이전 대비 -6.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 37,456,000원은 실제 취득비용이 아닙니다. 현재 회차 인수액 179,618,208원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 시세 비교. 보증금 216,000,000원 수준은 최근 12개월 평균·최신 거래 155,000,000원의 약 139.4%입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 5회·6회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 미배당 보증금이 증가해 총 부담은 각각 216,871,946원·216,730,362원 수준으로 유지됩니다.
- 임차보증금 변제 구조 확인. 배당표·매각물건명세서와 임차권등기 원문을 대조해 실제 배당액과 인수액을 재확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 가격 추세가 -6.2%이므로 과거 210,000,000원 거래나 전체 평균만 근거로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 배당 변동 항목 확인. 당해세·최우선변제 등으로 임차인 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “낙찰가 3,745만원”이 아니라 “실질취득 약 2.16억”
이 사건의 숫자는 처음 보면 강하게 끌립니다. 감정가 156,000,000원에서 4회 유찰, 최저가 37,456,000원. 하지만 대항력 임차인 전옥렬의 보증금은 216,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 179,618,208원을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 합산 부담은 217,074,208원입니다.
반면 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 155,000,000원이고 가격 추세도 -6.2%입니다. 추가 유찰이 되어도 낙찰가 감소분만큼 보증금 인수액이 커져 총 취득부담은 약 2.16억에서 거의 움직이지 않습니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율만 보면 매우 싸 보이지만, 실질취득 기준으로는 최근 시세보다 상당히 높은 물건입니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 낮은 최저가가 가격 메리트로 이어지지 않습니다.
