인천지방법원 2025타경1187. 인천 미추홀구 문학동 다온힐1동 1층 102호로, 사건상 용도는 근린주택이며 감정평가상 현재 연립주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층이고, 대상 호실은 1층에 위치합니다. 사용승인일은 2019.11.07이며 면적은 39.972㎡입니다.
등기상 소유자는 김유진입니다. 2020.05.29 서울축산업협동조합이 채권최고액 184,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024.08.23 현대카드의 12,468,974원 가압류와 2025.06.12 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1187 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 문학동 404-12 다온힐1동 1층 102호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 문학길146번길 9-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택으로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 39.972㎡ · 지하 1층/지상 4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 김유진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울축산업협동조합 / 151,023,978원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.05.29 설정된 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 184,800,000원이고 채무자는 김유진입니다. 이후 등기된 현대카드 가압류와 서울축산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년 설정된 신탁등기는 2020.05.29 신탁재산 귀속을 원인으로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 45.5%라는 숫자만 믿어선 안 된다
다온힐은 총 16세대이고, 면적이 유사한 실거래 표본은 2022.09 거래 2건입니다. 거래 평균은 182,000,000원, 최저 179,000,000원, 최고 185,000,000원입니다. 현재 최저매각가 82,810,000원은 이 평균의 45.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 40.38㎡ | 3 | 179,000,000원 |
| 2022.09 | 40.38㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 182,000,000원 |
수치상으로는 감정가 169,000,000원도 실거래 평균보다 낮고, 현재 최저가는 그보다 훨씬 낮습니다. 다만 최신 거래가 2022.09에 머물러 있어 이를 2026년 현재의 확정 시세로 보기는 어렵습니다. 소규모 16세대 연립주택은 거래 빈도와 호가 편차가 클 수 있으므로, 45.5%라는 할인율은 가격 탐색의 출발점이지 결론이 아닙니다.
③ 회차별 배당과 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 82,810,000원 | 80,919,420원 | 116,349,554원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 57,967,000원 | 56,523,594원 | 140,745,380원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40,576,900원 | 39,446,516원 | 157,822,458원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 현재 계산상 낙찰자의 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 서로 다른 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,890,580원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 184,800,000원 | 80,919,420원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 12,468,974원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 197,268,974원, 채권자 예상배당은 80,919,420원, 미배당은 116,349,554원입니다. 집행비용은 매각가의 2.3% 수준으로 추정됐으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문학정보고등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·경기장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층, 사용승인일 2019.11.07이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m 포장도로, 서측과 남측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 북서측으로 하향하는 완경사지에 평탄하게 조성된 정방형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,348,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 현장 방문과 전입세대·점유관계 확인 없이 명도 난도를 단정하지 마세요.
- 매각물건명세서 대조. 대항력 있는 임차인, 최우선변제 대상, 배당요구 여부가 추가로 기재돼 있는지 원본을 확인해야 합니다.
- 실거래 재검증. 제공된 비교 거래는 2022.09의 2건입니다. 인근 유사 연립주택의 현재 매물과 최근 거래를 별도로 확인하세요.
- 1층 특성. 대상 호실은 1층입니다. 채광·사생활·습기·소음·방범 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 16세대로 거래 표본이 적습니다. 낙찰 후 매도 기간과 대출 가능 금액을 보수적으로 점검하세요.
- 관리비·공용부분. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 건물 유지관리 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·매각물건명세서 최신본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
이 물건은 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 배당계산상 매수인 인수액도 0원이라 등기 권리만 보면 접근하기 어렵지 않습니다. 감정가 169,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 82,810,000원까지 내려온 점도 눈에 띕니다.
다만 시세 비교에 사용된 거래가 2022.09의 2건뿐이고, 총 16세대 소규모 연립주택이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 검토 가능, 점유와 현재 시세 확인 후 가격 결정”입니다. 낮은 최저가를 안전마진으로 확정하기 전에 현장 상태·대출·환금성·명도 비용을 함께 반영해야 합니다.
