인천지방법원 2025타경501389. 인천 계양구 작전동 ‘메카브’ 13층 복합쇼핑몰 안의 7층 7105호입니다. 사건 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 정충근은 2021년 1월 3일 매매를 원인으로 거래가액 480,000,000원에 취득했고, 2021년 2월 2일 소유권이전과 동시에 등촌동새마을금고 앞으로 채권최고액 352,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
임차인 서우성의 전입일은 2021년 2월 16일로 말소기준인 2021년 2월 2일보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차관계에서는 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 승계액도 0원입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경501389 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 장제로 738, 7층7105호 (작전동,메카브) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 13층 건물 내 7층7105호 · 사용승인일 2006.08.28 |
| 소유자 | 정충근 (2021.01.03 매매, 거래가액 480,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 481,000,000원 / 56,589,000원 (6회 유찰) |
| 경매 청구액 | 323,294,387원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 토지 | 일반상업지역 · 공시지가 3,994,000원/㎡ · 토지면적 1,506.9㎡ · 상업용 |
① 권리 흐름 — 임차인 대항력은 없지만 세금 배당순위는 확인
말소기준은 2021년 2월 2일 등촌동새마을금고의 근저당권입니다. 이후 서구·화성시·계양구·국 등의 압류, 경북신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 제공된 등기분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 우리은행 근저당은 2021년 2월 3일 해지로 이미 말소됐습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서우성 | 2021.02.16 | 30,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인 1명. 전입일이 말소기준권리 설정일보다 늦어 대항력은 없으며, 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
② 가격 검증 — 88% 할인처럼 보여도 ‘시세 할인’은 아니다
현재 최저매각가는 56,589,000원으로 감정가 481,000,000원의 약 11.76%입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔지만, 이 비율은 시세 대비 할인율이 아니라 감정가 대비 유찰 결과입니다. 상가·근린생활시설은 실제 영업상태, 공실률, 임대료, 관리비, 동선, 집객력에 따라 가치 편차가 크므로 최저가 자체만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,589,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,418,602원 |
| 2. 근저당 · 등촌동새마을금고 | 352,800,000원 | 55,170,398원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 382,800,000원 중 55,170,398원이 배당되고 327,629,602원이 미배당으로 남는 산정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 근저당 이전 — 말소기준권리의 현재 권리자 확인
말소기준인 2021년 2월 2일 근저당권은 최초 등촌동새마을금고 앞으로 설정됐습니다. 이후 2025년 6월 27일 확정채권양도를 원인으로 2025년 8월 26일 엠씨아이대부주식회사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 따라서 입찰 전에는 말소기준 자체뿐 아니라 현재 근저당권자와 채권귀속 관계도 최신 등기사항으로 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 계산동 소재 계양구청 남서측 인근으로, 주위에 업무시설·판매시설·근린생활시설·숙박시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 본건은 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 공용 위생설비·급배수설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 상업환경. 13층 복합쇼핑몰로서 기준시점 현재 1층 1개호, 7층 본건, 8층~11층 영화관을 제외한 대부분의 건물이 영업중단 상태입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당하며, 서측·북측·동측으로 포장도로와 접합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 영업상태. 건물 대부분의 영업중단이 본건의 유동인구·집객력·임대수요에 어떤 영향을 주는지 현장 확인이 우선입니다.
- 임차인 점유. 서우성의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유범위와 영업 여부·인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 임차인의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 우선변제·최우선변제 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
- 근저당 이전. 등촌동새마을금고 근저당이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 등기내용을 최신 등기부와 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 11.76%라는 비율을 시세 할인율로 보지 말고, 실제 임대료·공실·관리비·최근 거래와 함께 수익환원 관점에서 검증해야 합니다.
맺으며 — “11.76%까지 떨어졌다는 사실 자체가 경고다”
이 사건은 등기만 놓고 보면 복잡해 보이지만, 매수인 인수 측면에서는 비교적 단순합니다. 확인된 임차인은 말소기준 뒤에 전입했고, 계산된 인수액도 0원입니다. 문제는 가격표가 아니라 그 가격이 형성된 이유입니다. 감정가 481,000,000원이 6회 유찰 끝에 56,589,000원까지 내려왔고, 복합쇼핑몰 대부분이 영업중단 상태입니다. 따라서 “감정가보다 88% 넘게 싸다”는 접근보다 이 상가를 다시 임대하거나 팔 수 있는가를 먼저 검증해야 합니다. 권리 인수는 낮지만, 환금성 위험은 높습니다.
